江蘇省為積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步完善土地有償使用制度，提高節(jié)約集約用地水平，降低企業(yè)用地成本，助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和企業(yè)提質(zhì)增效，現(xiàn)就改革工業(yè)用地供應(yīng)方式提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。
一、明確工業(yè)用地供應(yīng)方式改革的總體要求
全面貫徹黨的十八大及十八屆三中、四中、五中全會(huì)精神和習(xí)近平總書(shū)記系列重要講話精神，牢固樹(shù)立和踐行創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府的作用，圍繞打造具有全球影響力的產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新中心和具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的先進(jìn)制造業(yè)基地，建立符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律、產(chǎn)業(yè)生命周期和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的工業(yè)用地供應(yīng)制度，提升土地資源要素生產(chǎn)率，為建設(shè)“強(qiáng)富美高”新江蘇提供有力支撐。
二、合理確定工業(yè)用地供應(yīng)方式
各地要結(jié)合實(shí)際，細(xì)化產(chǎn)業(yè)用地分類(lèi)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和投入產(chǎn)出要求，確定工業(yè)用地各類(lèi)供應(yīng)方式的適用對(duì)象。在供應(yīng)工業(yè)用地時(shí)，可以靈活選擇長(zhǎng)期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性出讓等方式。
（一）國(guó)家將工業(yè)用途國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租給土地使用者使用，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂5年以上使用期限的土地租賃合同，并支付租金的行為，為長(zhǎng)期租賃。約定的長(zhǎng)期租賃使用期限一般不超過(guò)20年。
（二）國(guó)家將工業(yè)用途國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以出租和出讓相結(jié)合的方式提供給土地使用者，由土地使用者支付出讓金和租金的行為，為租讓結(jié)合。約定的出讓或租賃使用期限一般不超過(guò)20年。
（三）國(guó)家將工業(yè)用途國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)提供給土地使用者時(shí)，可以設(shè)定投入產(chǎn)出等條件，先以租賃方式向土地使用者供應(yīng)土地，達(dá)到條件后，再以出讓方式提供給土地使用者，并由土地使用者支付租金、出讓金的行為，為先租后讓。承租人在租賃期間開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，經(jīng)評(píng)估考核達(dá)到約定投入產(chǎn)出等條件的，可以按約定將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地；未達(dá)到約定條件的，按合同約定方式處理。以先租后讓方式供應(yīng)的，約定的租賃與出讓使用期限之和一般不超過(guò)30年，其中租賃使用期限一般不超過(guò)5年。
（四）國(guó)家將工業(yè)用途國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)，市、縣人民政府可以結(jié)合本地實(shí)際，根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期，在法定最高出讓年限內(nèi)，合理確定出讓期限，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定期限的土地出讓合同并支付出讓金的行為，為彈性出讓。約定彈性出讓期限一般不超過(guò)30年。
以上述方式取得的工業(yè)用地，在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限內(nèi)，土地使用者可經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，建造永久建（構(gòu)）筑物。在辦理工業(yè)項(xiàng)目核準(zhǔn)、城市規(guī)劃許可、建設(shè)許可等手續(xù)時(shí)，土地租賃合同與土地出讓合同具有同等效用。
三、實(shí)行差別化的土地供應(yīng)政策
對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)等，優(yōu)先安排供地；對(duì)列入國(guó)家和省《禁止用地項(xiàng)目目錄》及產(chǎn)業(yè)政策禁止投資的工業(yè)項(xiàng)目，不得以任何方式供應(yīng)土地；對(duì)列入國(guó)家和省《限制用地項(xiàng)目目錄》和產(chǎn)業(yè)政策控制投資的工業(yè)項(xiàng)目，符合規(guī)定條件的方可供地。
按照土地使用標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對(duì)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、土地投資強(qiáng)度等指標(biāo)的管控；用地規(guī)模小于1.5公頃且適宜使用四層及四層以上配工業(yè)電梯高標(biāo)準(zhǔn)廠房的工業(yè)項(xiàng)目，不再單獨(dú)供地。提高土地利用效率，盤(pán)活存量工業(yè)用地，引導(dǎo)工業(yè)項(xiàng)目用地優(yōu)先利用存量建設(shè)用地，使用高標(biāo)準(zhǔn)廠房。鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地追加投資、轉(zhuǎn)型改造，合理利用地上地下空間。對(duì)符合規(guī)劃、不改變用途的現(xiàn)有工業(yè)用地，通過(guò)廠房加層、老廠改造、內(nèi)部整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。
四、嚴(yán)格規(guī)范工業(yè)用地供應(yīng)程序
以長(zhǎng)期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性出讓方式供地，應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式。
市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)編制工業(yè)用地供地方案。供地方案應(yīng)明確供應(yīng)方式、四至面積、租金標(biāo)準(zhǔn)或出讓價(jià)格和相關(guān)約束條件，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)實(shí)施。
以先租后讓方式取得且投入產(chǎn)出水平等達(dá)到合同約定的工業(yè)用地，承租人在租賃期內(nèi)可以向市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)提出申請(qǐng)，將其租賃用地轉(zhuǎn)為出讓用地。市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)與原承租人簽訂出讓合同，辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
五、強(qiáng)化工業(yè)用地出讓價(jià)格和租金管理
工業(yè)用地租讓結(jié)合、先租后讓、彈性出讓的出讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省地價(jià)評(píng)估技術(shù)要求，按照折算后不低于出讓時(shí)國(guó)家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的原則確定。工業(yè)用地租讓結(jié)合、先租后讓、彈性出讓的出讓起始價(jià)格，依照基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的最高使用期限進(jìn)行年期修正?？蒲醒邪l(fā)類(lèi)工業(yè)用地出讓價(jià)格可以按照不低于工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)120%的原則確定。土地使用者可在規(guī)定期限內(nèi)，按合同約定，分期繳納土地出讓價(jià)款，降低工業(yè)企業(yè)用地成本。
市、縣人民政府應(yīng)依據(jù)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，確定長(zhǎng)期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓的租金標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整方式和繳付辦法，并向社會(huì)公開(kāi)；租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況，原則上每3年調(diào)整1次。
六、完善工業(yè)用地合同約束內(nèi)容
工業(yè)用途國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同應(yīng)符合國(guó)家和省招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓和租賃工業(yè)用地的相關(guān)規(guī)定，并明確以下內(nèi)容：
（一）畝均投資強(qiáng)度、產(chǎn)值、納稅金額等應(yīng)當(dāng)納入供地合同，具體標(biāo)準(zhǔn)由各地結(jié)合實(shí)際制定。
（二）先租后讓的，應(yīng)當(dāng)明確約定租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的投入產(chǎn)出等條件，以及未達(dá)約定條件的處置方式。
（三）租讓結(jié)合的，出讓和租賃期限應(yīng)當(dāng)一致。
（四）工業(yè)用地有償使用期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，以出讓方式取得土地的應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，以租賃方式取得土地的應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期；除因社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新簽訂有償使用合同。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，工業(yè)用地出讓（租賃）使用期限屆滿后土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，并根據(jù)合同約定處置地上建（構(gòu)）筑物及其他附著物。
（五）各地可以結(jié)合實(shí)際，探索實(shí)行履約保證金制度。
（六）租賃合同應(yīng)當(dāng)明確承租土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押的條件。
七、加強(qiáng)和改進(jìn)工業(yè)用地綜合評(píng)估考核工作
市、縣人民政府要結(jié)合本地實(shí)際，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、供地政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)和產(chǎn)業(yè)生命周期等，建立工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入、投入產(chǎn)出績(jī)效等綜合評(píng)估考核制度。
（一）建立項(xiàng)目用地綜合評(píng)估機(jī)制。市、縣人民政府組織發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土資源、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門(mén)，在產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、投資規(guī)模、稅收產(chǎn)出、資源消耗、技術(shù)創(chuàng)新等方面對(duì)工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估。經(jīng)綜合評(píng)估符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)可以供地的，根據(jù)項(xiàng)目具體情況提出約束性土地使用條件，并在有償使用合同中予以明確。
（二）實(shí)行多部門(mén)綜合考評(píng)制度。市、縣人民政府應(yīng)制定工業(yè)用地投入產(chǎn)出績(jī)效評(píng)估考核實(shí)施辦法，明確工業(yè)用地投入產(chǎn)出績(jī)效評(píng)估要求。發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土資源、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)要各司其職、協(xié)同配合，按照“誰(shuí)提出標(biāo)準(zhǔn)、誰(shuí)評(píng)估考核、誰(shuí)履責(zé)監(jiān)管”的原則，依據(jù)有償使用合同約定，分別在達(dá)產(chǎn)階段（達(dá)產(chǎn)評(píng)估考核）、達(dá)產(chǎn)后每3－5年（過(guò)程評(píng)估考核）、租賃或出讓期限到期前1年（到期評(píng)估考核）等階段組織評(píng)估考核，考核結(jié)果建檔備查。
（三）加大建設(shè)用地全程監(jiān)管力度。以監(jiān)督監(jiān)管有償使用合同的履約行為為重點(diǎn)，通過(guò)信息公示、預(yù)警提示、開(kāi)竣工申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)巡查、竣工驗(yàn)收、建立用地誠(chéng)信檔案等手段，有效預(yù)防和嚴(yán)肅查處閑置土地，實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)用地批后開(kāi)發(fā)利用的全程監(jiān)管。
江蘇省人民政府辦公廳
2016年8月31日
