海南省為落實(shí)最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，規(guī)范存量國有建設(shè)用地清理處置工作，推動閑置土地、低效利用土地等存量國有建設(shè)用地的有序開發(fā)和盤活利用，最大限度提高土地資源開發(fā)的效益和效率，依據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》和《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》等規(guī)定，提出以下意見。
一、存量國有建設(shè)用地的認(rèn)定
本意見所稱存量國有建設(shè)用地是指自建省以來全省各級政府通過劃撥、出讓、出租等方式供應(yīng)并已頒發(fā)國有建設(shè)用地使用權(quán)證的已開發(fā)建設(shè)用地、閑置建設(shè)用地和低效利用建設(shè)用地的三類國有建設(shè)用地，包括國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、個人使用的國有建設(shè)用地。部隊(duì)用地清理工作另行規(guī)定。
(一)已開發(fā)建設(shè)用地的認(rèn)定。 已開發(fā)建設(shè)用地是指已按照法律法規(guī)規(guī)定和國有建設(shè)用地有償使用合同或劃撥決定書的約定投入或者開發(fā)，尚未超過約定竣工期限且未完成開發(fā)建設(shè)的非閑置建設(shè)用地。
(二)閑置建設(shè)用地的認(rèn)定。閑置建設(shè)用地按照國土資源部《閑置土地處置辦法》和《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。對經(jīng)轉(zhuǎn)讓過戶、司法裁定過戶等方式取得的閑置土地以及因各類原因造成閑置的土地，其閑置時間應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府首次供地時國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或劃撥決定書約定的動工開發(fā)日期進(jìn)行認(rèn)定;沒有約定、規(guī)定或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起1年為動工開發(fā)日期;實(shí)際交付日期不明確的，以核發(fā)國有土地使用權(quán)證之日起1年為動工開發(fā)日期。
(三)政府原因造成土地閑置的認(rèn)定。 對政府原因造成土地閑置的，由政府或政府部門出具書面意見，并由相關(guān)負(fù)責(zé)人和責(zé)任人簽字確認(rèn)。政府原因已經(jīng)消除的，不得再認(rèn)定為政府原因。對因政府原因造成土地閑置的，經(jīng)界定確屬各級政府及其有關(guān)部門履職不到位的，必須嚴(yán)肅追究有關(guān)單位及相關(guān)人員的責(zé)任。
(四)低效利用建設(shè)用地的認(rèn)定。 低效利用建設(shè)用地是指已超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或劃撥決定書約定竣工期限, 但尚未完成開發(fā)建設(shè)的非閑置國有建設(shè)用地。
二、規(guī)范閑置國有建設(shè)用地的處置方式
(五)無償收回土地使用權(quán)或者收取土地閑置費(fèi)。 對非政府原因和不可抗力造成土地閑置的，依法無償收回土地使用權(quán)或者收取土地閑置費(fèi)。對超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)或未完成項(xiàng)目投資總額25%的，采取無償收回土地使用權(quán)方式處置。對超過動工開發(fā)日期滿1年未滿2年不動工開發(fā)的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)，土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本和已投資額。
(六)延長動工開發(fā)期限。 因政府原因造成土地閑置的，對已具備動工開發(fā)條件且項(xiàng)目符合產(chǎn)業(yè)政策、已落實(shí)項(xiàng)目資金的閑置土地，可延長動工開發(fā)期限，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任，同時明確延長期限屆滿后仍未動工開發(fā)建設(shè)的，無償收回土地使用權(quán)。
(七)有償收回土地使用權(quán)。因政府原因造成土地閑置的，市縣政府可以與土地使用權(quán)人協(xié)商，雙方協(xié)商達(dá)成一致的，可依法整體或者分割有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。雙方協(xié)商不能達(dá)成一致的，市縣政府可以按照《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的決定，給予土地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償，適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的通知》(瓊府〔2015〕24號)的規(guī)定計(jì)算。收回土地使用權(quán)價款可采取一次性補(bǔ)償、分期兌現(xiàn)、約定支付時限和利息等方式進(jìn)行支付。
(八)改變土地用途。 因政府或者政府有關(guān)部門調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件造成土地閑置的，可與土地使用權(quán)人協(xié)商改變土地用途進(jìn)行開發(fā), 并按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的條件下，可依法改變土地用途用于省政府支持發(fā)展的十二個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目，但法律、法規(guī)、規(guī)章以及省政府規(guī)范性文件另有規(guī)定的除外。
(九)土地置換。對采取置換方式處置的閑置土地，應(yīng)限于依法通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓取得且已繳清土地價款、落實(shí)項(xiàng)目資金的閑置土地，對通過其他方式供應(yīng)的閑置土地，不得采取置換方式進(jìn)行處置。
三、嚴(yán)格存量國有建設(shè)用地開發(fā)利用管理
(十)嚴(yán)肅處理以“化整為零”等方式違法供地的行為。 對市縣違反土地供應(yīng)控制標(biāo)準(zhǔn)超面積供地，以“化整為零”方式超標(biāo)準(zhǔn)供地或違反土地招標(biāo)、拍賣、掛牌規(guī)定以協(xié)議方式供地等違法供地行為，要予以嚴(yán)肅處理，嚴(yán)格整改。對已經(jīng)簽訂土地出讓合同的，依法依約解除合同或者變更合同，并妥善處理善后工作;對違法審批的，依法撤銷行政許可;依法應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，予以收回。
(十一)嚴(yán)格土地一級開發(fā)管理，認(rèn)真處置以框架協(xié)議等為名大面積圈占土地的行為。按照省政府有關(guān)土地一級開發(fā)規(guī)定，加強(qiáng)對土地一級開發(fā)項(xiàng)目中的存量國有建設(shè)用地處置。對存在企業(yè)違反協(xié)議約定的，應(yīng)當(dāng)督促企業(yè)嚴(yán)格履行土地開發(fā)協(xié)議;對符合解除協(xié)議條件的，應(yīng)當(dāng)依法解除協(xié)議。對未經(jīng)省政府批準(zhǔn)，市縣政府擅自與企業(yè)簽訂具有土地成片開發(fā)性質(zhì)的用地合同(協(xié)議)的，要依法解除合同(協(xié)議)。對市縣政府與企業(yè)簽訂招商引資合同、項(xiàng)目合作合同或者框架協(xié)議、意向書等，明確將一定規(guī)模或者特定區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)給企業(yè)，或者以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等方式規(guī)避土地使用權(quán)出讓等違反土地招標(biāo)、拍賣、掛牌規(guī)定變相供應(yīng)土地的，市縣政府應(yīng)當(dāng)予以整改，并依法依規(guī)做好善后處置工作。
(十二)依法規(guī)范和處置“低買高賣”違法轉(zhuǎn)讓土地的行為。 規(guī)范土地二級市場交易行為，嚴(yán)禁違法私下買賣土地，對未經(jīng)原登記機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地轉(zhuǎn)讓條件，開發(fā)投資額未達(dá)到25%以上的，一律不得轉(zhuǎn)讓。對土地使用權(quán)人未達(dá)到土地轉(zhuǎn)讓條件即違法轉(zhuǎn)讓土地、并存在土地閑置情形的，依法對閑置土地進(jìn)行處置。已經(jīng)辦理土地變更登記的，以變更登記后的土地使用權(quán)人作為閑置土地處置相對人;未辦理土地變更登記手續(xù)的，以原土地使用權(quán)人作為閑置土地處置相對人。
(十三)加快大宗地塊的開發(fā)利用。對符合分割宗地條件的國有建設(shè)用地，市縣政府可與土地使用權(quán)人協(xié)商分割開發(fā)宗地，按分割后的宗地重新簽訂土地使用合同，明確新的土地開發(fā)期限、竣工期限等內(nèi)容，加快土地開發(fā)利用。對分割后不具備開發(fā)條件的部分用地，市縣政府可協(xié)商收回土地使用權(quán)，避免土地資源長期空置浪費(fèi)。
(十四)依法做好查封、抵押存量國有建設(shè)用地處置。對司法機(jī)關(guān)查封的存量國有建設(shè)用地，在查封期限內(nèi)，依法不能收回存量國有建設(shè)用地的，待解封或者查封期滿后，可依法收回土地使用權(quán)。對設(shè)置抵押權(quán)的存量國有建設(shè)用地，不影響對其進(jìn)行處置，但處置前必須書面告知抵押權(quán)人。
四、加快低效利用建設(shè)用地的盤活利用
(十五)督促低效利用建設(shè)用地開發(fā)利用。 各市縣要按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或劃撥決定書的約定，督促土地使用權(quán)人開發(fā)建設(shè)。對未按照合同約定開發(fā)的，按合同約定追究違約責(zé)任;合同約定不明確的，可通過重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定開發(fā)進(jìn)度、投資強(qiáng)度、竣工期限和違約責(zé)任的方式，提高項(xiàng)目用地開發(fā)效益和開發(fā)品位。對未按照劃撥決定書的約定開發(fā)使用的，限期開發(fā)使用，逾期可收回未開發(fā)使用的土地。
(十六)推動低效利用建設(shè)用地轉(zhuǎn)型。 對低效利用的工礦倉儲等用地，可按規(guī)定用于發(fā)展經(jīng)營性養(yǎng)老、醫(yī)療、健康、文化、教育、體育、信息、研發(fā)設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，在一定時間內(nèi)保持土地性質(zhì)和土地用途不變。存量商品住宅用地可通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件進(jìn)行轉(zhuǎn)型利用，用于國家和我省支持的相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行“兩個暫停”政策，因“兩個暫停”政策造成商品住宅用地閑置，土地使用權(quán)人不同意轉(zhuǎn)型和改變土地用途的，可依法有償收回。
(十七)依法收回低效利用建設(shè)用地。 對經(jīng)督促后仍未按合同約定開發(fā)，以及未能進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和改變土地用途的低效利用建設(shè)用地，有條件收回土地的，市縣政府可依法有償收回土地使用權(quán)。
五、嚴(yán)格存量國有建設(shè)用地處置責(zé)任追究
(十八)土地使用權(quán)人未按國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定動工的，市縣政府應(yīng)當(dāng)依照合同約定追究違約責(zé)任。 對違反法律法規(guī)規(guī)定和合同約定惡意囤地、炒地、造成土地閑置的，在閑置土地處置完畢前，市縣國土部門不得受理該土地使用權(quán)人新的用地申請，不得受理該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押登記等手續(xù)，禁止其參加新的用地競買。
(十九)將處置工作與年度新增建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行掛鉤。 對存量國有建設(shè)用地清理處置不力的，減少或停止年度新增建設(shè)用地指標(biāo)安排;對存量國有建設(shè)用地清理處置效果突出的，可增加年度新增建設(shè)用地指標(biāo)安排。對未按要求完成閑置土地處置的，以及2014年后新增閑置土地面積超過近5年年均供地量20%的市縣，由省國土資源廳報請省政府對相關(guān)市縣政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。對導(dǎo)致土地閑置、影響處置進(jìn)度或者閑置土地處置工作履職不到位的相關(guān)人員，按照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。
(二十)各市縣、各部門要加強(qiáng)與法院、檢察院、審計(jì)、監(jiān)察等有關(guān)單位聯(lián)動。落實(shí)土地管理共同責(zé)任制，做好相關(guān)違法線索移交，對涉及土地清理處置中的違法用地等行為進(jìn)行審計(jì)，對違法違紀(jì)行為予以嚴(yán)肅查處，對重點(diǎn)案件進(jìn)行公開通報、曝光，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保清理處置工作取得實(shí)效。
海南省人民政府辦公廳
2016年10月9日
(此件主動公開)
