來源：中金在線
中國城鎮(zhèn)化的核心是土地制度。中國土地制度的基本特征，是二元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)(農(nóng)村土地是集體所有，城市土地是國家所有) 、政府獨家壟斷的農(nóng)轉(zhuǎn)市地市嘗 土地增值收益向后兩者傾斜(政府、房地產(chǎn)商、擁有該土地的單位與個人) 。雖然這套土地制度對原所有者(被征農(nóng)民)不公，但正是這種模式產(chǎn)生了廉價用地，快速推進(jìn)了中國工業(yè)化進(jìn)程，土地出讓與土地抵押融資模式推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。
土地制度帶來的問題與風(fēng)險。 (1)各級城鎮(zhèn)化外延與蔓延；(2)土地利用效率低下；(3)用地結(jié)構(gòu)扭曲；(4)地方債務(wù)風(fēng)險與金融風(fēng)險；(5)征地的社會風(fēng)險；(6)耕地流失與糧食安全。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地法律與現(xiàn)實的矛盾。 《決定》提出允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地允許入市，該類土地僅為農(nóng)村集體建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)用地。若按法律規(guī)定，僅蘇南等少數(shù)地區(qū)土地可入市；但現(xiàn)實中大量集體建設(shè)用地已入市(包括宅基地、非經(jīng)營性建設(shè)用地)。
未來土地制度改革方向：新征用地部分——征地制度改革；存量用地部分——調(diào)整工業(yè)用地、居住用地結(jié)構(gòu)；繼續(xù)完善供地市場(例如，集體經(jīng)營建設(shè)用地合法進(jìn)入市場，劃撥用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地) 。
新型城鎮(zhèn)化與舊城鎮(zhèn)化的區(qū)別。舊型城鎮(zhèn)化，人方面，獲得農(nóng)業(yè)用途的倍數(shù)補(bǔ)償且無保障機(jī)制。土地方面，以土地外擴(kuò)為主。資金來源：土地出讓與土地融資抵押。新型城鎮(zhèn)化：人方面，新征土地留部分給農(nóng)民發(fā)展、提供多元保證機(jī)制、給予合法居追境。土地方面，調(diào)整現(xiàn)有用地結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向存量土地有效使用。資金來源設(shè)想：集體建設(shè)用地入市增收土地增值稅、非經(jīng)營性用地擠到經(jīng)營性用地市嘗原已低價出讓工業(yè)用地回購與租賃；儲備建設(shè)用地出售。
