來源： 21世紀經(jīng)濟報道
上周對中國地產(chǎn)業(yè)來說是一個歷史性時刻，這個擁有“只漲不跌”神話的行業(yè)，上周突然曝出杭州有開發(fā)商大幅降價促銷，緊接著又傳出一些銀行暫停房地產(chǎn)領域貸款，這致使2月24日地產(chǎn)板塊大跌。
其實，春節(jié)過后，湖北開發(fā)商資金鏈斷裂，山東某地強制公務員推銷商品房，接近央行的官員不斷放風監(jiān)管部門已為地產(chǎn)業(yè)做好了風險準備等，就讓輿論對市場走勢有了“唱空”的預期與欲望。而開發(fā)商則還在堅持認為三四線城市會出現(xiàn)調(diào)整，但一線城市仍然會繼續(xù)上漲。鑒于這些混亂的現(xiàn)象是所有地產(chǎn)泡沫破裂前都會存在的，因而這反襯出房市調(diào)整將要開始。
部分分析師試圖淡化杭州開發(fā)商降價的信號，認為只是某個公司因資金緊張而以降價回籠資金，大部分開發(fā)商并不缺錢，就像過去幾年調(diào)控中曾出現(xiàn)的，開發(fā)商資金鏈能夠堅持很久，并等待市場情緒的穩(wěn)定與宏觀政策的好轉(zhuǎn)。這種習慣性論調(diào)忽視了產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、金融環(huán)境與宏觀經(jīng)濟的趨勢性變化。
市場已有一個共識：三四線城市房產(chǎn)供應過剩，會最先開始調(diào)整。中國最先出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的是投機程度較高的地區(qū)，比如溫州；但除鄂爾多斯外，遍布全國各地的空城、鬼城并沒有帶來價格調(diào)整，是因為市場相信政府在危險來臨前，會像以前一樣進行“救市”。
地產(chǎn)泡沫聚集是一個長期的過程，大多是過度寬松的貨幣政策之結(jié)果，就像1980年代的日本以及本世紀最初十年的美國。中國不僅存在長期過度寬松的貨幣政策，也有城市化、房改、土地財政及通貨膨脹等因素，政府通過宏觀調(diào)控不斷刺激和延長增長周期，在這個過程中，出現(xiàn)了經(jīng)濟“地產(chǎn)化”現(xiàn)象。www.nycautosale.com
泡沫的破裂也是一個諸多因素與壓力的結(jié)果，而聚斂各種壓力的過程必將是緩慢的，最終會達到臨界點使得市場預期發(fā)生徹底扭轉(zhuǎn)，出現(xiàn)爆裂。而泡沫破裂后房價下跌也是一個漫長的過程，因為泡沫破裂往往伴隨著宏觀經(jīng)濟惡化，且這種惡化會有一個漫長的調(diào)整期。
現(xiàn)在人為制造的經(jīng)濟增長周期面臨無以為繼風險，中國宏觀經(jīng)濟的一次大調(diào)整在所難免。習近平總書記稱，中國目前是經(jīng)濟增長速度換擋期、結(jié)構調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期三期疊加。這意味著政府更加重視結(jié)構調(diào)整，并容忍一定的增速換擋，消化前期過度刺激產(chǎn)生的債務與過剩產(chǎn)能。因此，中國無可能繼續(xù)重復此前依靠財政與貨幣政策刺激增長的老路。
在這種背景下，各種不利于地產(chǎn)業(yè)的壓力蜂擁而至。三四線城市本來就已經(jīng)過剩，結(jié)構調(diào)整必將影響到人們的就業(yè)與收入，從而打擊需求。再加上融資成本過高、金融機構關閉地產(chǎn)企業(yè)融資閘門，還有反腐與即將征收房產(chǎn)稅擠出大量二手房，并打擊投資性需求，中國地產(chǎn)業(yè)必將進入深度調(diào)整期。
因此，當前所謂一線城市與三四線城市的分化現(xiàn)象，只是調(diào)整先后的問題。宏觀經(jīng)濟走勢與政府轉(zhuǎn)型的決心將會決定地產(chǎn)調(diào)整期的長度與深度；事實上，中國經(jīng)濟執(zhí)行去地產(chǎn)化才算轉(zhuǎn)型成功。鑒于地產(chǎn)業(yè)穿透著經(jīng)濟結(jié)構失衡、腐敗、貧富不均、投機等負面因素，因而在目前的社會與經(jīng)濟雙重轉(zhuǎn)型中，盡管不能斷言地產(chǎn)業(yè)會崩潰，但它是一個正在走下坡路的夕陽行業(yè)，并且隨時可能被危機所“絆倒”。
