來(lái)源：東方早報(bào)
備受關(guān)注的中國(guó)鐵路土地綜合開發(fā)已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。
人民鐵道報(bào)昨日?qǐng)?bào)道稱，2月23日至24日，中國(guó)鐵路總公司（中國(guó)鐵總）召開資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)工作會(huì)議。中國(guó)鐵路總公司黨組成員、副總經(jīng)理彭開宙在對(duì)2014年鐵路資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)重點(diǎn)工作部署時(shí)要求，大力推進(jìn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)，在土地綜合經(jīng)營(yíng)開發(fā)方面取得突破性進(jìn)展。
按照此前安排，2月25日，中國(guó)鐵總資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目招標(biāo)和中國(guó)鐵總土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘招標(biāo)在北京舉行。
財(cái)新網(wǎng)昨日?qǐng)?bào)道稱，在北京鐵道大廈三層多功能廳的開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)共有110多家評(píng)估機(jī)構(gòu)購(gòu)買了招標(biāo)文件，當(dāng)日遞交標(biāo)書的評(píng)估機(jī)構(gòu)也有近40家。“本次招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)一改往日鐵路項(xiàng)目招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)冷清的局面，與會(huì)者眾多，來(lái)自全國(guó)各地的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此次招標(biāo)非常關(guān)注，并有多家機(jī)構(gòu)表示志在必得，充滿競(jìng)爭(zhēng)氣氛。”中國(guó)鐵路建設(shè)投資公司將在3月底公布兩項(xiàng)招標(biāo)的中標(biāo)結(jié)果，隨后進(jìn)入評(píng)估階段，計(jì)劃用兩個(gè)月的時(shí)間完成評(píng)估報(bào)告，報(bào)送中國(guó)鐵路總公司。
鐵路土地開發(fā)已被鐵總視為鐵路建設(shè)融資的突破口。
北京交通大學(xué)教授趙堅(jiān)昨日告訴早報(bào)記者，中國(guó)鐵總現(xiàn)在要摸清楚土地的價(jià)值是多少，和它的負(fù)債水平太高有關(guān)系。目前，中國(guó)鐵總的資產(chǎn)負(fù)債率太高，負(fù)債3萬(wàn)多億元，負(fù)債率達(dá)到了62%， “下一步中國(guó)鐵總?cè)绻M(jìn)行重組的話，也要摸清各個(gè)路局的家底。”
已赴廣東等地調(diào)研
中國(guó)鐵路總公司機(jī)關(guān)設(shè)置20個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，下設(shè)18個(gè)鐵路局、3個(gè)專業(yè)運(yùn)輸公司等企業(yè)，現(xiàn)管轄鐵路營(yíng)業(yè)里程97840公里，職工總數(shù)204.56萬(wàn)人，資產(chǎn)總額46631.59億元。
去年8月發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》提出，支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)。按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排鐵路車站及線路周邊用地，適度提高開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度。創(chuàng)新節(jié)地技術(shù)，鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地的地上、地下空間進(jìn)行綜合開發(fā)。
今年1月，中國(guó)鐵路招標(biāo)網(wǎng)發(fā)布了《中國(guó)鐵路總公司土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘招標(biāo)公告》和《中國(guó)鐵路總公司資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目招標(biāo)公告》。
土地評(píng)估方面，本次招標(biāo)范圍包括全國(guó)18個(gè)鐵路局、直屬專業(yè)運(yùn)輸公司和鐵道科學(xué)研究院的鐵路用地分為6個(gè)包。第一包有北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古，第二包有黑龍江、吉林、遼寧。
據(jù)悉，本次招標(biāo)對(duì)投標(biāo)人資格進(jìn)行了嚴(yán)格要求，要求土地評(píng)估機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立法人資格，具備中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)認(rèn)證的全國(guó)范圍內(nèi)A級(jí)資信，在北京市區(qū)范圍內(nèi)設(shè)有經(jīng)工商行政管理部門正式登記；在冊(cè)的土地估價(jià)師人數(shù)須在10名及以上，正常執(zhí)業(yè)3年以上，并具有大型中央企業(yè)改制土地評(píng)估經(jīng)驗(yàn)等。
資產(chǎn)評(píng)估方面，本次招標(biāo)共分為18個(gè)包：第一包為中國(guó)鐵路總公司本級(jí)、北京鐵路局（微博），第二包為哈爾濱鐵路局，第十八包為中國(guó)鐵路建設(shè)投資公司，中鐵集裝箱、中鐵特貨運(yùn)輸有限責(zé)任公司，中鐵快運(yùn)股份有限公司、中國(guó)鐵道科學(xué)研究院、中國(guó)鐵道出版社。
不過，中國(guó)工程院院士王夢(mèng)恕昨日告訴早報(bào)記者，現(xiàn)在鐵路的土地都是國(guó)有資產(chǎn)，一般土地也不收稅的，所以對(duì)鐵路的土地資產(chǎn)很難評(píng)估。
據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，目前中國(guó)鐵路總公司已組織專人赴廣東等地就沿線土地開發(fā)實(shí)際調(diào)研。之所以選擇廣東，是因其境內(nèi)廣深鐵路在鐵路沿線土地開發(fā)中擁有得天獨(dú)厚的條件。廣深鐵路擁有土地所有權(quán)總面積超過1000多萬(wàn)平方米，且鐵路途經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，目前廣深鐵路沿線和車站對(duì)于土地利用率較低，開發(fā)空間很大。因區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的原因，鐵路沿線土地開發(fā)，南方路局條件優(yōu)于北方路局，東部路局條件優(yōu)于西部路局。
王夢(mèng)恕認(rèn)為，未來(lái)的土地綜合開發(fā)本質(zhì)，主要是因?yàn)橐恍┑胤經(jīng)]錢，拿土地?fù)Q錢。這個(gè)是可以的，可以利用土地搞物業(yè)。從這個(gè)方面來(lái)說，這樣的開發(fā)和地鐵一樣，目標(biāo)和方式是很明確的。
《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》已明確提出，向地方政府和社會(huì)資本放開城際鐵路、市域（郊）鐵路、資源開發(fā)性鐵路和支線鐵路的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資建設(shè)鐵路。
值得注意的是，國(guó)家政策已經(jīng)落地，然而在今年地方“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中鮮見城際鐵路的身影。事實(shí)上，城際鐵路自去年明確下放地方后，其建設(shè)正面臨著尷尬。一方面，一直對(duì)城際鐵路建設(shè)奔走呼告的地方政府在獲得建設(shè)主導(dǎo)權(quán)后無(wú)奈囊中羞澀；另一方面，一直呼吁要進(jìn)入鐵路領(lǐng)域的民企在獲得政策支持后偃旗息鼓。
據(jù)報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有包括廣東、福建、江西、安徽、四川等五個(gè)省份明確提出要通過鐵路沿線土地開發(fā)來(lái)彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。
需要體制突破
“鐵路建設(shè)帶來(lái)土地升值，土地升值支持鐵路建設(shè)，這樣可以形成良性循環(huán)。”國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所運(yùn)輸經(jīng)濟(jì)與技術(shù)研究室主任李連成告訴經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者，鐵路的建設(shè)肯定會(huì)對(duì)沿線相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)積極影響，沿線的地價(jià)也隨著產(chǎn)業(yè)開發(fā)而上升，基于這個(gè)原因，對(duì)城際鐵路進(jìn)行物業(yè)開發(fā)也是合情合理的。
雖然中國(guó)鐵總已經(jīng)提出在土地綜合開發(fā)方面有所突破，但目前面臨的困難并不少。
趙堅(jiān)昨稱，綜合看來(lái)，鐵路土地的綜合開發(fā)首先要面對(duì)的是規(guī)劃的限制。“目前鐵路土地也就只有城市土地有價(jià)值?，F(xiàn)在土地能否高密度開發(fā)，受到城市規(guī)劃的限制，例如：容積率的限制，如果容積率是2，可開發(fā)的程度較小，土地開發(fā)所獲得收益就會(huì)較少。”
此外，還有國(guó)土資源部門的限制。“比如鐵路都是交通用地劃撥，要改變使用性質(zhì)的話，有國(guó)土資源的限制，不能隨便改變它的性質(zhì)。”趙堅(jiān)說。
還有一個(gè)是開發(fā)主體的限制。
趙堅(jiān)告訴早報(bào)記者，“比如香港，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和鐵路經(jīng)營(yíng)的主體都是一個(gè)，既是房地產(chǎn)公司，又是鐵路建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的公司。但是在內(nèi)地這兩方根本不可能是同一個(gè)。房地產(chǎn)開發(fā)商不建設(shè)也不經(jīng)營(yíng)鐵路。”
趙堅(jiān)稱，鐵路綜合開發(fā)需要一個(gè)長(zhǎng)期的過程。例如日本有一個(gè)花園城市，是東京急行電鐵公司開發(fā)的，開發(fā)半個(gè)世紀(jì)了，從一個(gè)荒無(wú)人煙的農(nóng)村地區(qū)變成了一個(gè)有60萬(wàn)人口的區(qū)域。
如此情況下，體制改革不可避免。
趙堅(jiān)認(rèn)為，“制度上面要有改革要有創(chuàng)新，我一直建議國(guó)土建設(shè)、國(guó)土交通應(yīng)該由一個(gè)部門來(lái)管理。目前各個(gè)部門的劃撥不一樣，現(xiàn)在需要把各種的規(guī)章限制：容積率的限制、主體的限制等都能夠統(tǒng)一起來(lái)。”
“另外一個(gè)是企業(yè)制度的改革，目前鐵路開發(fā)還是屬于高度壟斷的，要怎樣才能和房地產(chǎn)這樣一個(gè)高度商業(yè)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)如何進(jìn)入鐵路，相互介入，既經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)又經(jīng)營(yíng)鐵路的這樣一些公司，要有出現(xiàn)這樣的公司的可能性，才有利于開發(fā)。”趙堅(jiān)說。
