來源：廣州日報
大屏幕上實時滾動播放著土地流轉(zhuǎn)信息，有面積還有價格。春節(jié)剛過，這是記者在武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所(以下簡稱農(nóng)交所)看到的一幕。
有意租地的人都可以到武漢農(nóng)交所查看信息和洽談。此外，武漢農(nóng)交所還創(chuàng)新推出三權(quán)分離模式，土地所有權(quán)屬村集體、承包權(quán)屬于農(nóng)民，經(jīng)營權(quán)用于流轉(zhuǎn)和交易。企業(yè)可以憑相當于土地經(jīng)營權(quán)證的鑒證書去抵押貸款，這刺激了武漢大宗農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易。截至2013年底，農(nóng)交所共組織各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易1669宗，交易金額99.69億元。
武漢農(nóng)交所的模式引發(fā)了全國關(guān)注。去年7月，習(xí)近平總書記專程來到武漢農(nóng)交所視察，國家發(fā)改委、監(jiān)察部、農(nóng)業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)也多次前來調(diào)研，全國20多個省100多個城市也前來考察。近日，廣州日報記者專訪了武漢農(nóng)交所總經(jīng)理孫曉燕。
廣州日報：請介紹一下目前武漢農(nóng)交所的基本情況和交易量？
孫曉燕：農(nóng)交所于2009年4月30日正式掛牌成立，屬于武漢市農(nóng)業(yè)局的二級單位，是一個國有獨資公司，屬于非盈利性的企業(yè)。財政上有支持，相當于政府出錢買服務(wù)。目前農(nóng)交所的交易品種有10項，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織“四荒地”使用權(quán)、農(nóng)村集體林地使用權(quán)和林木所有權(quán)等。
成立農(nóng)交所的目的就是為了盤活農(nóng)村的各種生產(chǎn)要素。對于農(nóng)民來說，交易成本基本上是零。截至2013年底，農(nóng)交所共組織各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易1669宗，交易金額99.69億元，涉及農(nóng)村土地面積98.16萬畝。聯(lián)合金融機構(gòu)發(fā)放農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)抵押貸款11.47億元。
20多次才談下抵押貸款
廣州日報：農(nóng)交所是在怎樣的背景下成立的？
孫曉燕：為進一步深化改革，促進武漢“兩型社會”綜合配套改革實驗區(qū)建設(shè)，武漢市委市政府決定成立農(nóng)交所。在借鑒成都、重慶等地經(jīng)驗基礎(chǔ)上，武漢農(nóng)交所交易品種更加細化，有10個品種，整合了林業(yè)部門、國土部門和水務(wù)部門的涉農(nóng)項目。
為了把業(yè)務(wù)開展起來，一開始我們加大宣傳，局里干部職工也積極推動進行項目進場。同時增加配套服務(wù)，例如抵押融資等，吸引項目進場交易。市場成功的關(guān)鍵是要讓農(nóng)村資產(chǎn)充分實現(xiàn)其價值，后期服務(wù)也要跟進。之所以能實現(xiàn)一定的交易量，是與后期的配套服務(wù)分不開的。
廣州日報：進場交易的土地可以獲得鑒證書，憑此可以申請抵押貸款。這是如何做到的？
孫曉燕：首先要選擇一個銀行進行合作，農(nóng)商行是第一個吃螃蟹者。農(nóng)商行總部在武漢，主要做涉農(nóng)業(yè)務(wù)，了解農(nóng)業(yè)，知道風險點在哪里，而且與整個農(nóng)業(yè)口有長期的合作，條件比較成熟。為了促成這個業(yè)務(wù)，農(nóng)業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)帶著我們?nèi)マr(nóng)商行溝通了20多次。最后決定從三家試點開始做起。農(nóng)商行看到我們這么大決心，就決定做這個業(yè)務(wù)。
第一次貸款規(guī)模1400萬元，其中包括企業(yè)1000萬元，合作社200萬元，個人200萬元。經(jīng)過2009年成功試點，2010年正式推出了這個貸款品種。現(xiàn)在其他一些銀行也陸續(xù)跟進了。這幾年已經(jīng)抵押貸款11.47億元，每年業(yè)務(wù)增長都很快。
鑒證書用途相當于經(jīng)營權(quán)證
廣州日報：武漢農(nóng)交所的一個創(chuàng)新是三權(quán)分離，為什么會有這種想法？
孫曉燕： 武漢市的農(nóng)業(yè)是都市農(nóng)業(yè)，要求規(guī)?；笥袑嵙Φ钠髽I(yè)來投資，保證菜籃子供應(yīng)。國家法律規(guī)定土地承包www.nycautosale.com經(jīng)營權(quán)是不能過戶的，只能在集體經(jīng)營組織之間進行承包權(quán)的再發(fā)包。這就帶來一個問題，外來投資者只有一份合同，沒有證書，無法確權(quán)。面對這種情況，我們跟進了服務(wù)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作了一個概念上的分解。三權(quán)分離，土地所有權(quán)屬村集體、承包權(quán)屬于農(nóng)民，經(jīng)營權(quán)用于流轉(zhuǎn)和抵押。
在農(nóng)交所完成交易之后，我們出具一分產(chǎn)權(quán)交易鑒證書，這相當于土地經(jīng)營權(quán)證，也是一份完成交易的憑證。銀行也認可這份鑒證書，可以拿鑒證書去銀行抵押貸款。目前針對這種抵押，武漢市還出臺了抵押貼息政策。但目前銀行為減低風險，土地抵押貸款都是短期的，不會超過三年，一般是兩年左右。
廣州日報：鑒證書來代替經(jīng)營權(quán)證是一個創(chuàng)新？
孫曉燕： 國家還沒有明確農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)作為一個物權(quán)，我們進行了創(chuàng)新，與銀行間商定了一個模式，把鑒證書作為一個權(quán)證來進行抵押。銀行為什么認可這份鑒證書？有幾個原因：一是，農(nóng)交所是政府成立的機構(gòu)。二是，農(nóng)交所有完善的交易管理辦法和規(guī)則。三是，農(nóng)交所背后有強大的農(nóng)業(yè)資源。當然不是說拿了鑒證書就一定能貸到款，只是一個前提條件，銀行還會進行抵押物評估。
貸款后，鑒證書后面會有一個抵押備注，而且，當?shù)亟?jīng)管部門也會留存一份。每次抵押，當?shù)亟?jīng)管部門都會知道，有利于抵押物監(jiān)管。
廣州日報：以前流轉(zhuǎn)的土地能否重新來辦鑒證書？
孫曉燕： 農(nóng)交所成立之前的流轉(zhuǎn)土地，因為沒有鑒證書，所以無法貸款。以前流轉(zhuǎn)的土地可以補辦鑒證手續(xù)，但一定要補齊資料，沒有開村民代表大會的一定要開，只有手續(xù)齊全之后，才能發(fā)證。
廣州日報：剛看到一則土地流轉(zhuǎn)信息出現(xiàn)在大屏幕上，價格是一年每畝400元，掛牌價格是如何確定的？
孫曉燕：土地流轉(zhuǎn)有一個指導(dǎo)價格，這是根據(jù)最近半年來的實際成交價格確定的。掛牌價格不是最終成交價格，實際成交價可能高也可能低。征得大部分村民同意后，村里就可以將土地拿到農(nóng)交所來掛牌。如果很多投資人都看中了同一塊地，將采取拍賣或招標的方式交易。如果租地沒有什么附加條件，一般采取拍賣方式，價高者得。如果還有很多附加條件，例如修路或投入基礎(chǔ)設(shè)施等，可以采取招標的方式，誰給的條件最優(yōu)惠就給誰。掛牌20天為一個周期，如果投資者有意向就可以摘牌，具體可以同出讓方協(xié)商。
記者手記：
30年前，包干到戶的聯(lián)產(chǎn)責任承包制是農(nóng)民的發(fā)明創(chuàng)造，30年后的土地流轉(zhuǎn)同樣是農(nóng)民的發(fā)明創(chuàng)造。對于政府來說，我們應(yīng)該做的工作是，總結(jié)經(jīng)驗，調(diào)整政策，規(guī)范操作，推廣成熟有效的做法，改變農(nóng)地拋荒的現(xiàn)象，探索持續(xù)增加農(nóng)民收入的途徑。
從我們的調(diào)查可以看到，全國許多省土地流轉(zhuǎn)大潮涌起，很好地盤活了農(nóng)村資源，在一定程度上增加了農(nóng)民收入。但同時，我們也看到，真正能賺到錢的土地流轉(zhuǎn)項目并不多，具備可持續(xù)賺錢能力的項目更少。如果沒有政府的補貼，生存艱難。
除了給土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造一個合規(guī)便利的平臺和環(huán)境外，更重要的一點，是幫助流轉(zhuǎn)后的農(nóng)業(yè)項目能可持續(xù)盈利。這才是帶動農(nóng)民真正增收的關(guān)鍵。為什么搞農(nóng)業(yè)不賺錢？我們需要反思，這不僅需要加大投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供農(nóng)業(yè)技術(shù)保障，提供風險保障機制，還需要減少農(nóng)作物的種植、交易、運輸成本，幫助建立品牌、拓展國內(nèi)和國際市場等。在這方面還有很長的路要走。
