來源：企業(yè)家日報(bào)
“和全國其他城市一樣，由于近年來的房市調(diào)控主要是針對住宅地產(chǎn)，而對商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)業(yè)態(tài)影響較小，而商業(yè)地產(chǎn)的利潤率又相對較高，促使不少開發(fā)商轉(zhuǎn)而競相開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，市場出現(xiàn)了一些亟待解決的問題。”
福建省第十一屆政協(xié)委員、恒億集團(tuán)董事長郭建平在今年福建省“兩會(huì)”期間接受本報(bào)記者專訪時(shí)稱商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量大、同質(zhì)化、空置率高，他建議要嚴(yán)控普通商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)。
商業(yè)地產(chǎn)問題多：
數(shù)量大同質(zhì)化空置率高
由于商業(yè)地產(chǎn)的利潤率較高，因此國土、規(guī)劃部門在供應(yīng)住宅用地時(shí)其項(xiàng)目都規(guī)劃有一定比例的商業(yè)面積，以吸引開發(fā)商競拍。這樣，隨著住宅面積的不斷增加，其配建的商業(yè)面積也越來越多。
郭建平舉例稱，截至2013年9月，福建龍巖中心城市累計(jì)商業(yè)地產(chǎn)面積已達(dá)296.39萬平方米，按統(tǒng)計(jì)部門公布的截至2012年底中心城市常住人口是68.3萬計(jì)算，其人均商業(yè)面積是4.34平方米。預(yù)計(jì)至年底還將有24萬平方米左右的商業(yè)面積將推向市場，屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)面積將達(dá)320萬平方米左右，按那時(shí)常住人口增至70萬計(jì)算，人均商業(yè)面積約是4.6平方米。“根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，城市商業(yè)面積的配備與城市人口是有一個(gè)合理的比例的，一般發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積是1.2平方米，發(fā)展中國家會(huì)高一些，約2平方米左右，而龍巖中心城市的商業(yè)面積已大大突破這一比例，說明商業(yè)地產(chǎn)面積數(shù)量、體量明顯偏大。”
近幾年來，隨著著名商業(yè)開發(fā)商萬達(dá)、萬科等品牌企業(yè)的相繼入閩，新建了一批購物中心、商業(yè)綜合體、商業(yè)廣場等，但形式大同小異，就是以大商場為主體，集眾多專營店超市、餐飲、娛樂輔助業(yè)態(tài)的多功能商業(yè)中心，各地的商業(yè)綜合體看上去“千篇一律”，引進(jìn)的品牌經(jīng)銷商基本都一樣。郭建平分析稱，“因項(xiàng)目未能體現(xiàn)差異化，重復(fù)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，這就不可避免地陷入‘同質(zhì)化’競爭風(fēng)險(xiǎn)。由于同業(yè)商戶過多，同質(zhì)競爭繳烈，加上電商的強(qiáng)力沖擊使市場呈現(xiàn)疲軟、整體處于下行趨勢，導(dǎo)致不少商家經(jīng)營陷入困境，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主或開發(fā)商的投資回報(bào)期望落空。”
郭建平還說，由于定位過高，供應(yīng)量過大，品牌重復(fù)，經(jīng)營風(fēng)格雷同再加上網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊，導(dǎo)致大量商鋪、購物中心面積空置。以龍巖中心城市為例，根據(jù)該市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)空置率2011年是25.83%，2012年上升至79.66%，2013年第三季度已高達(dá)165%?，F(xiàn)在一邊是幾萬、十幾萬，甚至幾十萬平方米的商業(yè)大盤扎堆入市，一邊卻是經(jīng)營不善的商家黯然退場，“本店轉(zhuǎn)讓”的廣告隨處可見。
嚴(yán)控普通商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)
基于上述商地地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的各種問題，郭建平在福建省“兩會(huì)”上呼吁，要從源頭上遏制普通商業(yè)地產(chǎn)的盲目擴(kuò)張。建議在項(xiàng)目規(guī)劃上，要嚴(yán)格控制普通商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和項(xiàng)目出讓地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)中的商業(yè)地產(chǎn)面積。項(xiàng)目要體現(xiàn)“差異化”原則，嚴(yán)格限制星級酒店、商場、娛樂、餐飲等普通商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。要根據(jù)該區(qū)市人口增長、居住分布情況，根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁Y源、文化特色，規(guī)劃建設(shè)具有當(dāng)?shù)靥厣摹⒂惺袌龈偁帩摿?、有一定?jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的項(xiàng)目。
同時(shí)，郭建平還建議，要嚴(yán)控普通商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)。今后，除新開發(fā)的處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的住宅小區(qū)為滿足居民的生產(chǎn)、生活需要，確需建設(shè)一定數(shù)量的商場、餐飲、娛樂場所外，要嚴(yán)格控制普通商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)，一般不再供應(yīng)用于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的土地。
福建省各設(shè)區(qū)市，雖說這幾年發(fā)展迅速且具有潛力，但就目前來說，市民的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望并不算高，而如此多的商業(yè)綜合體集中在同一區(qū)域，勢必會(huì)形成激烈乃至惡性競爭，導(dǎo)致招商困難、開業(yè)率不足、人氣不旺等后果。
郭建平認(rèn)為，在這種情形下，政府招商、地產(chǎn)商投資時(shí)，應(yīng)將發(fā)展定位轉(zhuǎn)移到主題商業(yè)地產(chǎn)上來，即根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展情況建設(shè)具有當(dāng)?shù)靥厣?，符合發(fā)展經(jīng)濟(jì)和為城市居民生產(chǎn)、生活服務(wù)需求的各類專業(yè)市場，如建材市場、汽貿(mào)市場、中草藥市場、農(nóng)副產(chǎn)品市場等,這樣或許能從激烈的同質(zhì)化競爭中走出一條新的道路。
