劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)
根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(1992年國(guó)家土地管理局令第1號(hào))，“劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。”具體可分為兩種情形，一是經(jīng)過縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，二是將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者。劃撥土地使用權(quán)主要具備以下特點(diǎn)：
1、不需繳納土地出讓金
劃撥土地使用權(quán)直接源于政府的批準(zhǔn)行為，在繳納征用補(bǔ)償安置費(fèi)后(或無償，不需要繳納任何費(fèi)用)即可取得土地使用權(quán)，不需要向國(guó)家繳納土地出讓金。只是需要進(jìn)行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)。
2、無使用期限限制
《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”劃撥土地使用權(quán)一般沒有期限限制，除出現(xiàn)政府依據(jù)公共利益的需要收回、或者土地使用者將其上市交易(轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制上市等)等情形外，土地使用者可以無償、長(zhǎng)久使用。
3、無自主資產(chǎn)處置權(quán)
劃撥土地未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時(shí)，必須“向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金”。即劃撥土地的處分權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利是受限制的，也因如此，才衍生了劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的國(guó)土業(yè)務(wù)。
2劃撥土地補(bǔ)辦出讓需繳交土地出讓金
土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
(一)不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%
1、文件依據(jù)
(1)根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(1992年國(guó)家土地管理局令第1號(hào))第二十六條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。”
(2)根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法(修正)》(廣東省人民政府令第33號(hào))第四十四條規(guī)定，“《條例》(《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》)第四十五條規(guī)定補(bǔ)交或抵交的價(jià)款，可視其取得權(quán)利的不同情況和轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的不同方式，由市、縣國(guó)土部門按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣國(guó)土部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。”
2、實(shí)際應(yīng)用
目前廣東省內(nèi)大多數(shù)地市按照不低于標(biāo)定地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià)、市場(chǎng)評(píng)估價(jià))的40%核收土地出讓金，并結(jié)合本地的歷史用地情況，針對(duì)不同的用地情形，制定了不同的土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)。如廣州市政府針對(duì)不同的劃撥土地情形規(guī)定了不同的土地出讓金核收標(biāo)準(zhǔn)：
(二)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金
1、文件依據(jù)
(1)根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》(國(guó)土資發(fā)〔1999〕433號(hào))的相關(guān)條文：“土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平。采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資(入股)方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金或股本金”。
(2)根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2001〕44號(hào))的相關(guān)規(guī)定，“劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家資本金、國(guó)家股本金。”
“劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的。”“劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益。”“依據(jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。”
(3)根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào))與《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布〈國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)〉的通知》(國(guó)土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào))的相關(guān)規(guī)定，劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定：
A.不改變用途等土地使用條件的
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格
B.改變用途等土地使用條件的
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格
2、實(shí)際應(yīng)用
從國(guó)家國(guó)土部門的發(fā)文次序和地價(jià)評(píng)估管理的需要分析，按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金是未來的發(fā)展趨勢(shì)。但是由于目前國(guó)內(nèi)劃撥土地交易的限制，難以合理確定劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格，所以該核算方式的實(shí)際應(yīng)用仍較少，廣東省內(nèi)少數(shù)未公布標(biāo)定地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))或標(biāo)定地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))滯后的地區(qū)采用該方式核算土地出讓金，另外國(guó)有企業(yè)改制涉及的劃撥土地評(píng)估也按該方式核算出讓金。
