來源： 鳳凰網(wǎng)
1982年以來，我國一直保持“城鄉(xiāng)二元的土地公有制”。2013年十八屆三中全會(huì)決定，深化土地制度改革，推進(jìn)集體土地流轉(zhuǎn)。2014年中央一號(hào)文件一脈相承地提出“深化農(nóng)村土地制度改革”。在保證耕地紅線的前提下，各地推進(jìn)多種模式探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，部分省市已先行出臺(tái)相關(guān)政策或做出實(shí)質(zhì)性嘗試，直接、間接推動(dòng)集體土地入市。
集體建設(shè)用地包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地及經(jīng)營性建設(shè)用地，其中集體經(jīng)營性建設(shè)用地由于流轉(zhuǎn)受限相對(duì)較少，其流轉(zhuǎn)模式最受關(guān)注，推行速度也最為迅速。我們認(rèn)為各地經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式有以下四種：（1）直接入市流轉(zhuǎn)；（2）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤；（3）農(nóng)村股份制合作改革；（4）集體土地建公租房。
我國土地資源狀況存在明顯差異，經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化建設(shè)水平差異更為顯著，由于推進(jìn)集體土地入市有助于緩解城市用地矛盾，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的需求更為迫切。此外，集體土地制度改革對(duì)于房地產(chǎn)市場及城鄉(xiāng)發(fā)展的影響將主要體現(xiàn)在以下方面：1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可以大幅提高農(nóng)民收入，扭轉(zhuǎn)當(dāng)前不斷擴(kuò)大的城鄉(xiāng)收入差距，促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需；2、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)有利于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展，釋放改革紅利，優(yōu)化城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；3、土地流轉(zhuǎn)將緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)壓力，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，打破地方政府對(duì)城鎮(zhèn)土地供應(yīng)的壟斷，在解決土地財(cái)政的同時(shí)，有助于間接平抑地價(jià)房價(jià)。
隨著集體土地入市需求的日趨強(qiáng)烈，《關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》上半年有望出臺(tái)。與此同時(shí)，面對(duì)與農(nóng)村建設(shè)、土地開發(fā)、人民生活均密不可分的資金需求，集體土地使用權(quán)信托、抵押等方式將帶來更為廣闊的融資途徑。我們相信，作為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要一環(huán)，集中土地流轉(zhuǎn)將步入更高效、更規(guī)范的快行線。
