今日，距國務(wù)院出臺《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》已滿一年。過去一年里，在全國 232個允許以農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)地區(qū)、59個允許以農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)地區(qū)，已經(jīng)有不少農(nóng)民通過承包土地和宅基地抵押貸到了款。貸款難不難？怎么把土地的“死錢”變成資本的活錢？我們來看：
試點(diǎn)第一年，農(nóng)民受益抽樣調(diào)查
案例一：山東德州市武城縣四女寺鎮(zhèn)大孫莊村村民孫國魁告訴記者，他最近打算買輛拖拉機(jī)，但手頭缺錢，聽說承包的土地可以抵押貸款，想過來試試看，“沒想到不用兩天手續(xù)就辦完了，只需要再交給銀行，很快就能拿到貸款了。”
案例二：福建省晉江市磁灶鎮(zhèn)東山村村民王玉明告訴記者。他是做陶瓷生意，每次資金周轉(zhuǎn)不開都要向親戚、民間借貸，銀行貸款苛刻的條件和繁瑣手續(xù)，總是讓他望而卻步。今年用農(nóng)村住房抵押獲得30萬元貸款，讓他能夠從容面對囤貨帶來的資金壓力， “如果不能用住房抵押貸款，我就只能干著急。”
案例三：江蘇省儀征市，兆鵬畜禽養(yǎng)殖場負(fù)責(zé)人趙根通過抵押農(nóng)房拿到了農(nóng)行江蘇分行的30萬元貸款。“今年想擴(kuò)建高效規(guī)模養(yǎng)殖場，資金是個大問題，農(nóng)房抵押貸款在關(guān)鍵時刻幫了大忙。”
農(nóng)民“兩權(quán)”抵押貸款常遇的問題解析
問題一：抵押物確值“難”
農(nóng)民住房財產(chǎn)確權(quán)頒證率低、農(nóng)民房屋產(chǎn)權(quán)證與實(shí)際建筑面積不符導(dǎo)致抵押物價值確定難，農(nóng)民申請確權(quán)證積極性雖然高漲，不過一旦確權(quán)，就很可能可能把房子“劃小”，因?yàn)樵趯Φ盅何飪r值的認(rèn)定上，國家認(rèn)定與農(nóng)民認(rèn)定的價值不相符，因此造成確權(quán)頒證率不高，所以房屋不動產(chǎn)權(quán)證就沒辦法拿到，進(jìn)而影響農(nóng)房抵押貸款，因此需要農(nóng)民積極配合。
問題二：資金托底風(fēng)險
針對“兩權(quán)”抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險后處置難，由于農(nóng)房充當(dāng)?shù)盅何?，有時處置變現(xiàn)困難，流動性不足。還需以“基金擔(dān)保+農(nóng)村兩權(quán)抵押+農(nóng)戶”的模式發(fā)放農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款，即一旦“兩權(quán)”抵押貸款產(chǎn)生風(fēng)險，可先由財政風(fēng)險補(bǔ)償基金代償不良貸款，再對借款農(nóng)戶進(jìn)行追償歸還基金。
問題三：抵押物處置變現(xiàn)渠道不暢
土地管理法、房屋登記辦法嚴(yán)格限定了農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必須是同村村民之間進(jìn)行，但村民一般不愿承擔(dān)鄰里壓力購置本村房屋，農(nóng)房處置變現(xiàn)難。另一方面，產(chǎn)權(quán)交易市場不夠活躍，多數(shù)區(qū)縣成立的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)主要用于農(nóng)戶土地的經(jīng)營流轉(zhuǎn)，而非處置交易流轉(zhuǎn)。還需相關(guān)法律的及時跟進(jìn)。
“兩權(quán)”抵押貸款未來走向
業(yè)內(nèi)專家表示，開展農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)，是十八屆三中全會明確提出的一項任務(wù)，是我國農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)村金融體制改革的重要制度創(chuàng)新。這一制度創(chuàng)新有利于盤活農(nóng)村存量資產(chǎn)，提高農(nóng)村土地資源利用效率，對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村金融發(fā)展具有重要意義。
作為一項新生事物，“兩權(quán)”抵押貸款在推廣過程中也面臨一些難題。如何在尊重農(nóng)民意愿、保護(hù)農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上調(diào)動商業(yè)銀行的積極性，還有很多工作要做。
土地確權(quán)的進(jìn)度要加快，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺要盡快搭建運(yùn)作，風(fēng)險資金的補(bǔ)償力度要加大，相關(guān)法律的修訂要及時跟進(jìn)……
中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任韓俊認(rèn)為，“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)能否見效，不僅取決于政府的態(tài)度和農(nóng)民的意愿，還取決于金融機(jī)構(gòu)的積極性。要進(jìn)一步完善試點(diǎn)的相關(guān)政策，普惠金融要走出一條兼顧公平和商業(yè)可持續(xù)的真正惠及廣大農(nóng)戶的道路。
