新田縣人民政府辦公室 關(guān)于2016年-2017年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)基準(zhǔn)價(jià)的通知
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣直有關(guān)單位：
根據(jù)《中共湖南省委辦公廳湖南省人民政府辦公廳關(guān)于積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》（湘辦發(fā)[2009]15號(hào)）文件精神，為指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方合理確定流轉(zhuǎn)價(jià)格，確保土地流轉(zhuǎn)交易公開公平公正，現(xiàn)就湖南省永州市新田縣2016年-2017年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價(jià)，提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。
一、指導(dǎo)思想
認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十八屆三中、四中、五中全會(huì)精神和中央、省、市工作部署，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，按照“市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)、因地制宜、分類指導(dǎo)”的總體要求，加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，提供土地流轉(zhuǎn)價(jià)格指導(dǎo)，合理確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，促進(jìn)土地在公開市場(chǎng)上規(guī)范、有序流轉(zhuǎn)，優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展水平，確保農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收、農(nóng)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
二、基本原則
（一）公開公平公正的原則。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格事關(guān)農(nóng)民的切身利益和受讓方的經(jīng)濟(jì)利益，土地是否流轉(zhuǎn)、價(jià)格如何確定、形式如何選擇，原則上應(yīng)由承包農(nóng)戶自主確定。制定土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格要堅(jiān)持市場(chǎng)配置資源、體現(xiàn)農(nóng)民主體地位，堅(jiān)持在公開市場(chǎng)上陽(yáng)光操作，確保公開、公平、公正，增加透明度。
（二）合作雙贏的原則。堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)位、土地資源環(huán)境等因素，科學(xué)合理制定土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，不得違背承包農(nóng)戶意愿，不得損害農(nóng)民權(quán)益，使農(nóng)民能受益、受讓方能盈利，實(shí)現(xiàn)雙贏目標(biāo)。
（三）規(guī)范有序的原則。充分利用縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格的信息服務(wù)；凡土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限在一年以上的，流轉(zhuǎn)雙方要按照省定的“合同文本”，簽訂規(guī)范性流轉(zhuǎn)合同，并到鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心辦理合同鑒證手續(xù)。
三、確立指導(dǎo)價(jià)格的基本依據(jù)
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格采取分類指導(dǎo)的方法，按照科學(xué)測(cè)算、現(xiàn)實(shí)比較、幅度遞增相結(jié)合、雙方自愿的要求，參照以下方法進(jìn)行測(cè)算：
（一）土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)（即基準(zhǔn)價(jià)）：根據(jù)每畝土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)常年農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量×農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格－生產(chǎn)成本（包括人工成本）=當(dāng)年每畝土地流轉(zhuǎn)收益底價(jià)。
（二）資源要素加權(quán)法：根據(jù)資源配置水平（地形特點(diǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等），確定相應(yīng)的流轉(zhuǎn)浮動(dòng)收益。
（三）遞增幅度測(cè)算法：租期在三年以上的，要根據(jù)物價(jià)浮動(dòng)水平，確定土地流轉(zhuǎn)收益遞增幅度和租金逐年浮動(dòng)比例。
（四）招投標(biāo)確定法。由出讓方通過(guò)招拍掛，利用產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，確定具體的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。
（五）特定因素調(diào)整法：根據(jù)自然災(zāi)害、國(guó)家重大政策調(diào)整等特定因素，經(jīng)雙方協(xié)商可依法對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格作出相應(yīng)的調(diào)整。特定因素包含的內(nèi)容和土地流轉(zhuǎn)調(diào)整價(jià)格由土地流轉(zhuǎn)雙方在合同中協(xié)商確定。
四、相關(guān)要求
（一）完善流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)要開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格調(diào)查研究，加強(qiáng)對(duì)承包地流轉(zhuǎn)價(jià)格的跟蹤、監(jiān)測(cè)和分析，了解掌握土地流轉(zhuǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格機(jī)制和正常增長(zhǎng)機(jī)制，完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制。
（二）定期調(diào)整發(fā)布。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)資價(jià)格變動(dòng)情況等綜合因素，由縣級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心制定并經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后發(fā)布本縣土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格每2年發(fā)布一次。
（三）加強(qiáng)管理服務(wù)。一是充分利用確權(quán)登記頒證成果，流轉(zhuǎn)耕地的四至面積、丘塊信息要完整；二是建立土地收益和流轉(zhuǎn)合同檔案；三是成交價(jià)格要雙方充分協(xié)商一致，原則上不得低于土地收益底價(jià)；四是及時(shí)調(diào)解土地流轉(zhuǎn)糾紛，維護(hù)各方利益。同時(shí)，要加強(qiáng)農(nóng)地保護(hù)，嚴(yán)格防治土壤污染，嚴(yán)禁破壞基本農(nóng)田，嚴(yán)控非農(nóng)建設(shè)。
新田縣人民政府辦公室
2016年3月30日
