關(guān)于規(guī)范土地出讓年限重新起算問題的意見
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市土地管理實(shí)際，現(xiàn)對(duì)土地出讓年限重新起算問題，制定規(guī)范意見如下：
一、依據(jù)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)調(diào)整土地出讓年限的，按以下辦法處理
（一）地上有合法建筑物的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或改為出讓且不改變土地用途的，按照辦理變更登記時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)，除此情形以外的劃撥土地使用權(quán)涉及補(bǔ)交地價(jià)的，按照辦理變更登記當(dāng)時(shí)國(guó)土部門公布的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交，補(bǔ)交時(shí)不扣除原已交地價(jià)的，則土地出讓年限自批準(zhǔn)之日起重新起算；要求扣除原已交地價(jià)的，則土地出讓年限從原批準(zhǔn)之日起算。
（二）經(jīng)市政府批準(zhǔn)置換調(diào)整用地的，置換調(diào)整后用地的土地出讓年限起算時(shí)間不變。
（三）珠海保稅區(qū)、洪灣商貿(mào)物流中心等轉(zhuǎn)型項(xiàng)目土地使用年限起算按已經(jīng)市政府批準(zhǔn)的審批辦法規(guī)定執(zhí)行。
二、由用地單位申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)重新起算土地出讓年限的，按以下辦法處理
（一）整合用地的處理。
對(duì)于相鄰用地經(jīng)批準(zhǔn)整合成為一宗用地統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)原相鄰用地的土地出讓年限起算時(shí)間不一致時(shí)，可以按以下兩種方式之一處理：
1、用地單位申請(qǐng)補(bǔ)繳地價(jià)予以統(tǒng)一土地出讓年限起算時(shí)間的，則按照受理補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)的地價(jià)管理規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)年平均值，計(jì)收應(yīng)繳地價(jià)后，調(diào)整土地出讓年限起算時(shí)間。
2、若用地單位不補(bǔ)繳地價(jià)的，則以原合宗前各用地中最早的土地出讓年限起算時(shí)間作為新宗地的統(tǒng)一土地出讓年限起算時(shí)間；或根據(jù)原合宗前各用地的用地面積（或建筑面積）、原起算時(shí)間取加權(quán)平均值（具體計(jì)算方式見附件），作為新宗地的統(tǒng)一土地出讓年限起算時(shí)間。
（二）政府管理控制影響的處理。
1、因政府延遲交付出讓土地的，在政府交付土地的一年內(nèi)申請(qǐng)，延遲交付土地的時(shí)間可通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議，調(diào)整土地出讓年限起算時(shí)間。
2、因強(qiáng)制性調(diào)整規(guī)劃停止建設(shè)的項(xiàng)目用地（用地單位或個(gè)人原因申請(qǐng)修改規(guī)劃條件的除外），由用地單位提出申請(qǐng)，并提供相應(yīng)答復(fù)文件或政府公告，停止建設(shè)日期至政府強(qiáng)制性調(diào)整規(guī)劃消除之間的期限，可通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議，調(diào)整土地出讓年限起算時(shí)間。
三、本意見由珠海市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋，自2017年2月16日起施行，有效期至2020年2月15日。珠海市國(guó)土資源局2009年發(fā)布的《印發(fā)〈關(guān)于規(guī)范土地出讓年限重新起算問題的意見〉的通知》（珠國(guó)土字[2009]1213號(hào)）相應(yīng)作廢。
附件：土地出讓年限加權(quán)平均計(jì)算方法
假設(shè)有n個(gè)用地合并為一宗用地，用地面積(或建筑面積)分別為S1，S2，…，Sn ，各用地所占的比例分別為A1，A2，…，An(其中A1+A2+…+An=100%)，各用地的土地出讓年限為t1,t2,…,tn、剩余的土地出讓年限分別為T1，T2，…，Tn，則平均的土地出讓年限為：
ｔ＝A1 t1+A2 t2+…+ tn An
平均剩余的土地出讓年限為：
T＝A1 T1+A2 T2+…+ Tn An
起計(jì)時(shí)點(diǎn)距現(xiàn)計(jì)算時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差為：
△Ｔ＝ｔ-Ｔ
備注：
1、如同一用地存在多種功能，則用地的土地出讓年限及剩余的土地出讓年限，按各功能所占比例取加權(quán)平均值。
2、一年按365天計(jì)，每年2月按28天計(jì)。
案例
某公司，擬將其名下三宗用地整合開發(fā)建設(shè)，因取得用地的時(shí)間不同，現(xiàn)需將該三宗用地統(tǒng)一土地出讓年限起算時(shí)間。用地一，土地出讓年限起算時(shí)間為1999年2月20日，面積為20000平方米，功能為商業(yè)10％、辦公20％、酒店20％、住宅50％；用地二，土地出讓年限起算時(shí)間為2004年8月18日，面積為30000平方米，功能為酒店；用地三，土地出讓年限起算時(shí)間為2007年12月10日，面積為50000平方米，功能為住宅。
現(xiàn)假設(shè)計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2009年12月1日，折算成以年為單位，即2009+（365-30）/365＝2009.9178年。
計(jì)算過程：
1、用地一：起算時(shí)間1999年2月20日折算成以年為單位，即1999+（31+20）/365＝1999.1397年。距計(jì)算時(shí)點(diǎn)的時(shí)差為：2009.9178-1999.1397＝10.7781年。
用地面積S1＝20000平方米
土地出讓年限t1為：t1＝40×10％+50×20％+50×20％+70×50％＝59年
剩余的土地出讓年限T1為：T1＝（40-10.7781）×10％+（50-10.7781）×20％+（50-10.7781）×20％+（70-10.7781）×50％＝48.2219年
2、用地二：起算時(shí)間2004年8月18日折算成以年為單位，即2004+（4×31+28+2×30+18<, FONT face=仿宋_GB2312>）/365＝2004.6301年。距計(jì)算時(shí)點(diǎn)的時(shí)差為：2009.9178-2004.6301＝5.2877年。
用地面積S2＝30000平方米
土地出讓年限t2為：t2＝50年
剩余的土地出讓年限T2為：T2＝50-5.2877=44.7123 年
3、用地三：起算時(shí)間2007年12月10日折算成以年為單位，即2007+（365-21）/365＝2007.9425年。距計(jì)算時(shí)點(diǎn)的時(shí)差為：2009.9178-2007.9425＝1.9753年。
用地面積S3＝50000平方米
土地出讓年限t3為：t3＝70年
剩余的土地出讓年限T3為：T3＝70-1.9753＝68.0247 年
4、以用地面積為權(quán)數(shù)，各用地所占的比例（權(quán)重）為：
用地一：A1＝20000/（20000+30000+50000）＝0.2
用地二：A2＝30000/（20000+30000+50000）＝0.3
用地三：A3＝50000/（20000+30000+50000）＝0.5
5、平均的土地出讓年限為：
ｔ＝A1 t1+A2 t2+…+ tn An ＝0.2×59+0.3×50+0.5×70＝61.8年
平均剩余的土地出讓年限為：
T＝A1 T1+A2 T2+…+ Tn An ＝0.2×48.2219+0.3×44.7123+0.5×68.0247＝57.0704年
6、起計(jì)時(shí)點(diǎn)距現(xiàn)計(jì)算時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差為：
△Ｔ＝ｔ-Ｔ＝61.8-57.0704＝4.7296年
則起計(jì)時(shí)點(diǎn)為：2009.9178-4.7296＝2005.1882年
換算為年月日：0.1882×365＝69天，即3月10日。
綜上所述，三宗用地的統(tǒng)一土地出讓年限起計(jì)時(shí)間為：2005年3月10日。
