來(lái)源：嘉興日?qǐng)?bào)
為了有效提升土地利用綜合效益，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，去年以來(lái)，海寧市以省要素市場(chǎng)化綜合配套改革試點(diǎn)為契機(jī)，在深化建設(shè)用地節(jié)約集約利用和推進(jìn)土地要素“合理配、優(yōu)質(zhì)配、合法配、高效配”等方面進(jìn)行了積極探索，通過(guò)實(shí)施差別化的土地供應(yīng)政策，努力實(shí)現(xiàn)土地要素的市場(chǎng)化配置，取得了積極成效。
實(shí)行差別化供地政策，優(yōu)化土地資源配置
海寧市國(guó)土資源局堅(jiān)持土地供需雙向調(diào)節(jié)和有保有壓的原則，實(shí)行差別化土地資源配置，積極適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。
用地指標(biāo)使用按市場(chǎng)化配置。年度計(jì)劃指標(biāo)優(yōu)先滿足民生、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和新農(nóng)村建設(shè)用地，產(chǎn)業(yè)等其他用地指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)劣實(shí)施市場(chǎng)化配置。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)保證農(nóng)戶安置和基礎(chǔ)設(shè)施用地后，節(jié)余指標(biāo)實(shí)行市場(chǎng)化配置和有償調(diào)劑。盤(pán)活土地指標(biāo)實(shí)行全市統(tǒng)一建賬管理、統(tǒng)籌調(diào)配使用;盤(pán)活土地指標(biāo)通過(guò)空間調(diào)整置換，推動(dòng)向大項(xiàng)目大產(chǎn)業(yè)集聚。
產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)向新興轉(zhuǎn)移。通過(guò)實(shí)行產(chǎn)業(yè)差別化的供地導(dǎo)向，保障科技創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等重大項(xiàng)目的用地。禁止對(duì)“三高兩低”項(xiàng)目、落后產(chǎn)能項(xiàng)目和不符合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及規(guī)劃布局的項(xiàng)目供地。
實(shí)行差別化供地方式，豐富土地供應(yīng)內(nèi)容
海寧市國(guó)土資源局深化土地有償使用制度改革，堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度，嚴(yán)格限定劃撥用地和協(xié)議出讓范圍，推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)等用地的有償使用。
規(guī)范供地方式。對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅和工業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，一律采取招拍掛公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓;對(duì)交通、能源、水利、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地，一般采取劃撥方式供地，鼓勵(lì)實(shí)行有償使用。
規(guī)范集體使用。鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公共事業(yè)、農(nóng)村居民住宅等鎮(zhèn)村建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式共同舉辦企業(yè)，需要使用集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地的，可以以集體使用方式供地。
探索租賃供地。對(duì)短期產(chǎn)業(yè)用地的，試行國(guó)有土地使用權(quán)租賃，最長(zhǎng)不超過(guò)10年，期限屆滿時(shí)用地單位達(dá)到規(guī)定的投入產(chǎn)出、稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可以申請(qǐng)續(xù)租或優(yōu)先受讓。
實(shí)行差別化土地供應(yīng)，滿足多元用地需求
與此同時(shí)，海寧市國(guó)土資源局對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的供地方式和供地年限探索實(shí)行差別化管理，綜合運(yùn)用用地預(yù)申請(qǐng)、彈性年期、轉(zhuǎn)讓限制等調(diào)節(jié)工具，豐富供應(yīng)方式，增強(qiáng)供給彈性，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差異化、多樣化的用地需求。
實(shí)行用地預(yù)申請(qǐng)。制定建設(shè)用地預(yù)申請(qǐng)政策措施和操作流程，對(duì)列入土地出讓計(jì)劃的建設(shè)用地，及時(shí)將具備出讓條件地塊的位置、面積、產(chǎn)業(yè)要求、使用年限、土地使用條件等信息向社會(huì)發(fā)布，接受用地申請(qǐng)。單位和個(gè)人對(duì)擬出讓的地塊有使用意向，所承諾支付的土地價(jià)格和土地使用條件符合規(guī)定的，適時(shí)組織掛牌或拍賣(mài)出讓活動(dòng)。
實(shí)施彈性出讓年限。根據(jù)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)和企業(yè)特點(diǎn)，分別設(shè)定10年、20年、30年、40年、50年不等的彈性出讓年限。期限屆滿時(shí)，用地單位若達(dá)到入?yún)^(qū)時(shí)承諾和屆時(shí)規(guī)定的投入產(chǎn)出、稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，仍然正常生產(chǎn)并保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，可以申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式續(xù)期使用土地。對(duì)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)行一次性出讓、“3 5 X”分階段評(píng)估管理模式，即一般給予企業(yè)2至3年的建設(shè)期，2至3年的投產(chǎn)初始運(yùn)行期，對(duì)建設(shè)情況和投產(chǎn)初始運(yùn)行情況進(jìn)行分階段驗(yàn)收考核，促使企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
創(chuàng)新供應(yīng)方式。根據(jù)供地政策、土地用途、規(guī)劃限制、產(chǎn)業(yè)用地需求等，試行“帶設(shè)計(jì)方案”、“帶管理方案”、“帶畝產(chǎn)效益方案”出讓。實(shí)行“分期”，對(duì)重大項(xiàng)目建設(shè)用地面積超過(guò)150畝的，實(shí)行一次規(guī)劃、分期供地，首期供地原則上不超過(guò)100畝。通過(guò)競(jìng)單位面積地價(jià)確定使用權(quán)人，分期簽訂出讓合同，分期支付出讓價(jià)款，分期提供土地。
完善轉(zhuǎn)讓機(jī)制。根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和項(xiàng)目建設(shè)情況，在出讓合同中約定自用或出售比例，明確轉(zhuǎn)讓限制條款，約定政府優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。自用部分10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，出售部分5年內(nèi)不得再轉(zhuǎn)讓，經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓除外。產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的，受讓人必須符合開(kāi)發(fā)區(qū)和園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件。
實(shí)行差別化地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整土地供應(yīng)價(jià)格
此外，海寧市國(guó)土資源局通過(guò)完善該市基準(zhǔn)地價(jià)體系，制定體現(xiàn)差別化土地供應(yīng)的地價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范了土地出讓差別化地價(jià)管理。
遵循市場(chǎng)定價(jià)。各類經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格遵循市場(chǎng)配置土地資源的原則，按照土地市場(chǎng)價(jià)地價(jià)評(píng)估，結(jié)合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)輻射帶動(dòng)功能和土地市場(chǎng)變化等情況，經(jīng)集體會(huì)審綜合確定出讓底價(jià)。
實(shí)行成本定價(jià)。為了促進(jìn)城市的有機(jī)更新，保障各類民生項(xiàng)目的用地需求，對(duì)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)等用地，按照土地成本價(jià)地價(jià)評(píng)估，經(jīng)集體會(huì)審確定出讓價(jià)格。
試行修正定價(jià)。對(duì)先進(jìn)裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新項(xiàng)目，建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向地價(jià)修正體系，實(shí)行出讓起始價(jià)差別定價(jià)。通過(guò)地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)收益回報(bào)周期長(zhǎng)、科技含量高、土地節(jié)約集約化程度高的，給予優(yōu)惠的出讓起始價(jià)。對(duì)不符合海寧轉(zhuǎn)型升級(jí)但國(guó)家仍允許投資的產(chǎn)業(yè)用地，上浮不低于20%的出讓起始價(jià)。
實(shí)行差別化用地管理，促進(jìn)高效開(kāi)發(fā)利用
嚴(yán)格準(zhǔn)入管理。制定產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目目錄和投資強(qiáng)度、注冊(cè)資金、單位面積產(chǎn)出、容積率、單位面積稅收、環(huán)保能耗、出讓年限上限等產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，作為國(guó)土資源部門(mén)實(shí)施產(chǎn)業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的前置條件。進(jìn)一步提高土地投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)，新增工業(yè)項(xiàng)目用地原則上畝均投資強(qiáng)度達(dá)到300萬(wàn)元以上，外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)注冊(cè)資本分別不少于投資總額的1/3和40%;總投資5000萬(wàn)元以下、畝均稅收18萬(wàn)元以下、用地面積20畝以下(拆遷安置除外)，原則上不再供地。
強(qiáng)化合同管理。修改啟用新的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，增加了補(bǔ)充協(xié)議，將投資強(qiáng)度、注冊(cè)資金、達(dá)產(chǎn)畝均銷(xiāo)售和畝均稅收以及竣工后閑置不投產(chǎn)或投產(chǎn)達(dá)不到規(guī)定等納入合同管理，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)竣工、建設(shè)期限等作進(jìn)一步細(xì)化明確，首次明確自身原因約定開(kāi)工后6個(gè)月未開(kāi)工等4種可收回情形。
健全收回機(jī)制。對(duì)違反環(huán)保能耗約定、畝均投入產(chǎn)出(投資強(qiáng)度、銷(xiāo)售收入)不足協(xié)議約定的50%、年應(yīng)繳稅收連續(xù)三年低于行業(yè)平均的50%的，終止土地出讓合同，建設(shè)用地使用權(quán)按原出讓價(jià)由政府收購(gòu)，地上建筑物按重置成本法評(píng)估回購(gòu)，設(shè)備、科技等其他投入由企業(yè)自行承擔(dān)，已兌現(xiàn)的優(yōu)惠政策通過(guò)土地使用權(quán)收購(gòu)和地上建筑物回購(gòu)價(jià)款中直接抵扣方式收回。
