來源：21世紀經(jīng)濟報道
3月28日，上海土地交易事務(wù)中心緊急召開競買人座談會，告知與會開發(fā)商土地出讓模式擬改革：計劃采取招標和掛牌結(jié)合的方式進行土地出讓，同時提高土地出讓保證金比例，上調(diào)后的比例或達40%。
知情人士對記者透露，這一舉措旨在提高上海土地出讓的門檻，按這一設(shè)想，該改革會先在商業(yè)地塊推行，住宅地塊暫不實施。土地交易中心相關(guān)人士說，采取新型的模式，有助于提高“帶方案”出讓的比例，確保項目功能落地。
一石激起千層浪。知情人士分析，改變土地出讓保證金比例(此前一直執(zhí)行比例為起拍價的20%)源于受銀行信貸收緊、多地樓盤降價等利空消息的影響，上海樓市成交的冷清傳遞到了土地市場，3月滬土地出讓金98億元，一年來首度跌破百億。
上述知情人士認為，改變出讓金比例另一個重要原因是防止房企隨意參與及退地。本報獨家獲取的消息：兩塊去年下半年成交的區(qū)域地王正在辦理退地。這兩塊地分別為奉賢區(qū)南橋新城09單元宅地和上海臨港新城主城區(qū)商住用地WNW-A1-14-1地塊，都在去年地價狂飆時創(chuàng)下極高的溢價率。
業(yè)內(nèi)人士薛建雄分析認為，今年市場行情轉(zhuǎn)變，土地市場轉(zhuǎn)冷，房企覺得太貴，一直拖著不付完款，拖到政府不開心，有些超過3個月，房企索性就不要保證金，也不再交錢，就相當(dāng)于退地了。
游戲規(guī)則生變
根據(jù)記者獲取的會議資料以及復(fù)合式出讓新增條例顯示，復(fù)合式土地出讓入市交易流程是根據(jù)審核情況，若通過保證金審核的有效申請人數(shù)達3人及以上，發(fā)布有競價招標通知，投標人數(shù)不對外披露。若通過審核的有效申請人數(shù)為1~2人，即發(fā)布掛牌通知，同時發(fā)布競買人數(shù)。
與此同時，現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)最多只有3家公司參與。土地交易中心人士解釋稱，現(xiàn)場競價從人數(shù)上進行控制，競價時間能大大縮短。
評標小組根據(jù)評標結(jié)果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位根據(jù)現(xiàn)場競價情況產(chǎn)生，但不得超過3人。
此外對保密等級也予以提升，若復(fù)合式土地出讓最終成行，公告期結(jié)束，即繳納保證金的截止日期后一天，便會審核保證金。審核后若有效申請者達3人及以上，人數(shù)將不對外公布。
會議中還透露出， 投標人私下接觸相關(guān)人員的，則3年內(nèi)不得參加上海市土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動，違約行為列入誠信檔案并上網(wǎng)公示，同時已提交的保證金不予退還。
為了防止開發(fā)商報名卻不參與競買，“若某地塊采用競價招標方式出讓后，已獲得投標資格的投標人未在出讓文件規(guī)定時間內(nèi)投標，或投標不予接受，或投標文件為無效投標文件，或投標人私下接觸相關(guān)人員等，則該投標人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；若該地塊采用掛牌方式出讓后，因無人報價或報價均無效導(dǎo)致本地塊最終不成交的，則已獲得競買資格的競買申請人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。”
上海城市房地產(chǎn)估價有限公司咨詢師邵明浩認為，復(fù)合式招標是土地出讓制度改革今后的一個大方向，最終目的是為了實現(xiàn)地塊不僅價格最大化，還要價值最優(yōu)化。另一方面，隨著房企分化明顯，商業(yè)地產(chǎn)對房企的要求也高，這是從拿地環(huán)節(jié)開始設(shè)置門檻。而市場波動之下，隱形退地早已有很多。
而為了防止退地，未來土地出讓保證金比例或大幅提高。土地管理部門解釋，這是為了“確保真實參與”。
在上海，經(jīng)營性土地開發(fā)商領(lǐng)取標書后，凡有意向參與土地出讓的，正式掛牌前，政府會要求其繳納土地底價一定比例的資金作為競買保證金。目前這一比例一般為掛牌起始價格的20%。對于上海動輒數(shù)十億元的地價來說，這一比例實際上已經(jīng)相當(dāng)高了。
此番保證金比例若繼續(xù)提升，將是上海5年內(nèi)第二次上調(diào)土地保證金。2010年3月，國土資源部曾發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，規(guī)定土地競買保證金從普遍執(zhí)行的底價10%翻倍至20%。
會議資料上并沒有新方案推行的具體時間表，并特別告知，會上所講內(nèi)容“請以具體地塊的出讓公告和出讓文件為準”。
房企棄保證金退地
實際上，正如邵明浩所言，隱性退地并不少，業(yè)內(nèi)人士對于上述兩幅地塊退地均表示意料之中。
2013年9月19日，卓函地產(chǎn)以總價14.1億元競得奉賢區(qū)南橋新城09單元宅地，樓板價1.55萬元/平方米，溢價率180%，刷新了上海土地溢價紀錄；2013年12月18日，上海錦繡投資管理有限公司(簡稱錦繡投資)包攬了臨港新城兩地塊，臨港新城主城區(qū)WNW－A1－14－1地塊的溢價率更是高達407%，樓板價為15358元／平方米，溢價再度創(chuàng)下年內(nèi)新高。
實際上，臨港WNW－A1－14－1地塊出讓之后，多家房企的內(nèi)部人士均表示，目前臨港的土地價格是虛高的，房企未來的盈利空間將會被極度壓縮。上海本地一家民營房地產(chǎn)公司開發(fā)部一位資深人士就指出，臨港上周拍出的地塊，雖然單幅建筑面積均不超過兩萬平方米，但按照開發(fā)周期3年左右計算，附加開發(fā)過程中的稅收及1.5萬元/平方米的樓板價。即三年后相關(guān)項目若為精裝修項目，其入市價格將要接近3萬元/平方米。
目前臨港主城區(qū)各類一手房屋的售價約為1.4－1.5萬元/平方米。據(jù)此計算，三年后入市的項目相比目前該區(qū)域的價格，高出約100%，折合三年的年均復(fù)合增長約25.99%。
卓函地產(chǎn)拿下的奉賢區(qū)南橋新城09單元宅地也有類似的情況。
更為重要的原因是，錦繡投資和卓函地產(chǎn)都是首次在上海拿地。對此薛建雄認為，“如果該公司本身資金實力比較強，那就只能囤著慢慢開發(fā)，如果是高杠桿操作，后期的經(jīng)營風(fēng)險就非常大了。”
值得關(guān)注的是，多方信息均將卓函地產(chǎn)指向恒盛地產(chǎn)。據(jù)知情人士透露，卓函地產(chǎn)是恒盛地產(chǎn)小股東組建的，而恒盛地產(chǎn)在隨后的11月份花12.45億拿了隔壁的奉賢區(qū)南橋新城09單元10A-03A地塊。一直沒有走上規(guī)?；缆贰堉救劭毓傻暮闶⒌禺a(chǎn)在動蕩中度過了2013財年，持續(xù)疲弱的銷售業(yè)績加之私有化方案以失敗告終、行政總裁及首席財務(wù)官同時辭任，令這家總部位于上海的中型發(fā)展商進一步深陷危機。
2013年，恒盛地產(chǎn)的合約銷售為73億元，同比下跌33%，這與其去年初制訂的全年110億銷售目標出現(xiàn)了34%的差距，而盈利方面，恒盛地產(chǎn)去年也僅為2.92億元，同比大幅減少73%。
