來源：南方報網(wǎng)—南方日報
經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，深圳該如何突破土地瓶頸，進行新的30年征程？在深圳可開發(fā)地塊最多的坪山新區(qū)，積極推進“土地管理制度改革綜合試點區(qū)”建設(shè)，探索半城市化地區(qū)土地二次開發(fā)新路徑，已經(jīng)成為深圳市土地管理制度改革二次開發(fā)模式創(chuàng)新的試水者。
如何盤活土地資源？坪山新區(qū)在促進城市、產(chǎn)業(yè)、社會和社區(qū)的統(tǒng)籌發(fā)展中，深化了投融資體制建設(shè)，用多元投融資渠道，探索融資、土地開發(fā)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌模式，為城市二次開發(fā)提供資金支持。
策劃 王偉雄 楊輝填
撰文 劉婷婷 汪濟國
“單元統(tǒng)籌+子單元從快開發(fā)”
“土地+項目”解決資金問題
窮則思變，變則通。
雖然坪山新區(qū)擁有深圳可供開發(fā)的最大一片土地，然而，這樣的土地開發(fā)，卻是建立在80%的建成區(qū)上。承擔(dān)著深圳市土地管理制度改革二次開發(fā)模式創(chuàng)新綜合試點的重要任務(wù)，坪山在中心區(qū)的開發(fā)上，進行了創(chuàng)新性探索。
坪山新區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前，坪山中心區(qū)規(guī)劃土地總面積482萬平方米，現(xiàn)狀建筑面積256萬平方米，大部分是原農(nóng)村私宅以及部分舊廠房，布局凌亂，檔次不高，市政基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)開發(fā)建設(shè)必須面對歷史遺留問題眾多、土地權(quán)屬復(fù)雜、利益主體多樣、基本建成的現(xiàn)狀。
如何在這樣的現(xiàn)狀基礎(chǔ)上建設(shè)新城，坪山提出了一個大膽的做法，在坪山中心區(qū)，用“單元統(tǒng)籌+子單元從快開發(fā)”的思路進行開發(fā)：在發(fā)展單元規(guī)劃的指導(dǎo)下，加強空間和指標(biāo)的規(guī)劃統(tǒng)籌，以利益核算為基礎(chǔ)，以承載相應(yīng)責(zé)任和權(quán)益為原則，劃定合理的各開發(fā)單元，選擇利用適合的土地開發(fā)模式從快開發(fā)，在土地二次開發(fā)的同時形成有序的土地權(quán)益機制，積極開展土地確權(quán)與二次開發(fā)的改革試點工作，做到每個單元、每個地塊均有對應(yīng)的開發(fā)模式和政策支持，破除歷史遺留問題和利益糾葛復(fù)雜的阻礙，實現(xiàn)原有業(yè)主、政府、開發(fā)商和社會的共贏。
在中心區(qū)的坪山文化綜合體建設(shè)上，為了解決財政資金投入有限的問題，采用“土地+項目”捆綁的形式開發(fā)，即將文化綜合體及附近的商品住房項目一起綁定進行招投標(biāo)，中標(biāo)的單位擁有文化綜合體的代建權(quán)以及緊挨著綜合體的商品房項目的建設(shè)權(quán)。政府通過商品房的地價招拍掛獲得資金，等到文化綜合體項目建成，政府在接收文化中心時支付給代建商費用。
“整村統(tǒng)籌” 推進城市結(jié)構(gòu)再造
社區(qū)經(jīng)濟謀劃華麗轉(zhuǎn)型
在坪山新區(qū)的南布社區(qū)，土地整備工作正在進行，這種以“整村統(tǒng)籌”作為落腳點的土地整備試點，被視作城市二次開發(fā)的另一種試探。
南布社區(qū)“整村統(tǒng)籌”土地整備規(guī)劃范圍為29.5萬平方米，建筑面積26萬平方米，其中非農(nóng)建設(shè)用地9萬平方米，舊屋村4萬平方米，“兩規(guī)”用地3萬平方米。
所謂“整村統(tǒng)籌”，就是通過土地整備，承接“社區(qū)基層黨建、社會建設(shè)、社區(qū)城市建設(shè)、社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展”等多個目標(biāo)，把土地整備與征地拆遷、城市更新、社區(qū)轉(zhuǎn)型相統(tǒng)籌，綜合運用多種手段，一攬子解決城市化土地歷史遺留問題，統(tǒng)籌推進城市、產(chǎn)業(yè)、社會結(jié)構(gòu)再造和社區(qū)轉(zhuǎn)型。
作為坪山的重點項目，南布社區(qū)經(jīng)過兩年多的“整村統(tǒng)籌”土地整備，已經(jīng)取得了階段性進展。目前，南布社區(qū)已與開發(fā)商達成共識，拆遷安置首期工程將拆除住宅3.5萬平方米，計劃今年6月完成工程內(nèi)村民私房和工廠的拆遷、搬遷談判工作，7月底私房將全部拆除，12月底工廠搬遷完畢。
“在土地整備中，社區(qū)經(jīng)濟也可轉(zhuǎn)型，我們計劃在土地整備后成立物業(yè)公司，市場管理及社區(qū)清潔等均由社區(qū)經(jīng)營，還在考慮開辦幼兒園，通過社區(qū)經(jīng)營項目，改變過去社區(qū)經(jīng)濟單一依靠出租物業(yè)收入的經(jīng)營模式。”南布社區(qū)股份合作公司負(fù)責(zé)人說。
在坪山新區(qū)2014年的改革計劃中，開展引入市場主體參與土地整備的模式研究，設(shè)計社會資金進入渠道被寫入了改革計劃中，在此基礎(chǔ)上，坪山即將探索舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級路徑，推進原農(nóng)村已確權(quán)土地規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)并支持原農(nóng)村集體未征轉(zhuǎn)工業(yè)用地入市。
而在深化投融資體制建設(shè)上，坪山也將探索項目融資流、資產(chǎn)證券化、發(fā)行企業(yè)債等多元融資方式，形成“短、中、長”期融資渠道。探索引進社會資本合作開展土地整備的模式創(chuàng)新，推動土地房屋補償方式創(chuàng)新，加快重點片區(qū)綜合開發(fā)。
