來源：鋼聯(lián)資訊
杭州打響了2014年樓市降價(jià)第一槍，隨后常州雅居樂星河灣等樓盤相繼降價(jià)1/4。溫州、鄂爾多斯房?jī)r(jià)暴跌，即將崩盤的消息甚囂塵上。同時(shí)，王石、任志強(qiáng)等地產(chǎn)大佬也在不同場(chǎng)合表達(dá)了對(duì)今年樓市的擔(dān)憂。
專家預(yù)計(jì)，在前期土地成交量大、庫存風(fēng)險(xiǎn)高的二線及三、四線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù)。而一線城市將延續(xù)上漲趨勢(shì)，但漲幅收窄，但其中一些中高端改善樓盤仍然漲勢(shì)明顯。
樓市分化加劇
面對(duì)去年下半年樓市暴漲，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世，8個(gè)二線城市也緊急調(diào)控。限購、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購房門檻、增加供地等一整套調(diào)控組合拳紛紛打出，讓樓市“大佬”們也感到了寒意。
日前國家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市價(jià)格顯示，70大中城市房?jī)r(jià)總體溫和上漲，溫州等個(gè)別城市下跌。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示，樓市區(qū)域分化開始明顯加劇：高庫存城市率先出現(xiàn)降價(jià)，而公共資源集中的北京、上海，盡管漲幅有所收窄，但依然延續(xù)了兩位數(shù)增長。
供求關(guān)系緊張也被認(rèn)為是一線城市房?jī)r(jià)上漲的主要理由。數(shù)據(jù)顯示，截止2013年11月底，北京商品住宅僅存量6.2萬套，與2012年同期的9.2萬套相比下降35%，未來住宅存量持續(xù)減少。未來房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)一旦形成，樓市僵局將被打破、交易量將迅速攀升。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次樓市調(diào)整將呈現(xiàn)更顯著的地域差異?；跇鞘鞋F(xiàn)狀，今年的政府工作報(bào)告，告別了全國樓市調(diào)控“一刀切”的思路，首次明確提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”。
“2014年肯定會(huì)比2013年難一些。不同的城市、不同的項(xiàng)目、不同的企業(yè)分化會(huì)特別厲害。”融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌3月26日在香港業(yè)績(jī)會(huì)上表示。
改善型產(chǎn)品火爆
對(duì)今后的市場(chǎng)行情，此次發(fā)布會(huì)上，孫宏斌直言，北京的中高端改善型項(xiàng)目會(huì)賣得更好。他認(rèn)為，在過去的幾年里大多數(shù)開發(fā)商都在做剛需項(xiàng)目，而政府現(xiàn)在集中力量做保障房，都是剛需類產(chǎn)品。相對(duì)而言，改善型產(chǎn)品則較少。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，目前北京一年的土地供應(yīng)量大概在1000萬平方米，其中30%的限價(jià)房，40%的自住型商品房，真正用于商品房開發(fā)的只有30%。這種用地規(guī)劃決定了商品房供給不足，特別是受此前政府調(diào)控政策和目標(biāo)影響，中高端樓盤供給嚴(yán)重不足、更為稀缺。
從需求側(cè)看，張大偉認(rèn)為，在2009年、2010年樓市成交高峰期購房的剛需家庭，隨著收入增長、生育子女，到2014年、2015年，他們對(duì)改善型住房的需求正急劇增加。同時(shí)，隨著單獨(dú)二胎政策放開，北京大約新增20萬戶生育二胎的家庭。“這個(gè)群體既有購房能力，也有強(qiáng)烈的改善型需求意愿。”張大偉說。
而在市場(chǎng)上，這樣的需求表現(xiàn)得更為直接。今年2月，亦莊金茂悅項(xiàng)目以2.45億元的銷售額一舉成為當(dāng)月北京住宅普宅成交金額的銷冠。春節(jié)前，該樓盤首期亮相當(dāng)日就告售罄。3月29日，亦莊金茂悅?cè)陂_盤，再次首日售罄。
中高端樓盤成“績(jī)優(yōu)股”
今年北京自住房的上市，以及未來5萬套自住房供應(yīng)的承諾，讓不少剛需產(chǎn)品受到不小的沖擊。
北京工業(yè)大學(xué)副教授聶孝紅指出，自住型商品房房?jī)?yōu)勢(shì)明顯。它擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)；而且價(jià)格在2.2萬元/平方米以下，讓剛需型純商品房失去了競(jìng)爭(zhēng)力。此外，自住房將作為商品房項(xiàng)目的一部分，可以分享商品房周邊的交通等配套。
受自住房入市沖擊，近期北京不少剛需盤降價(jià)入市，爭(zhēng)取以價(jià)跑量。與剛需樓盤低價(jià)入市相比，受中高端產(chǎn)品供給不足影響，一些傳統(tǒng)核心區(qū)域和亦莊等新區(qū)的中高端樓盤卻出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，成為此輪樓市調(diào)整的抗跌績(jī)優(yōu)股。
近期，位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村的綠地中心的服務(wù)式公寓，以單價(jià)9.5萬元/平方米高調(diào)入市。此前，泰禾北京院子和閱園等兩個(gè)高價(jià)項(xiàng)目相繼取得預(yù)售允可。三個(gè)高端項(xiàng)目入市，標(biāo)志著北京熱點(diǎn)區(qū)域中高端市場(chǎng)開閘放量，預(yù)示著北京中高端樓盤的主力產(chǎn)品將步入十萬元時(shí)代。
在中高端市場(chǎng)中，一些具有良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)和配套的商品房更是受到市場(chǎng)熱捧。以熱銷的亦莊金茂悅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于北京南部新的核心經(jīng)濟(jì)增長極，高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)正快速集聚。
“無論是投資需求還是自住需求，有實(shí)力的購房者都應(yīng)當(dāng)把握城市經(jīng)濟(jì)版圖的變化，選擇熱點(diǎn)和有潛力的區(qū)域；同時(shí)，要選擇一些高品質(zhì)、有良好配套資源的住房。”張大偉建議。
