近幾年購買二手房的人越來越多，由于房價過漲太快，有的人不得不選擇購買二手房，那么2017年二手房的土地出讓金怎么算？有哪些相關(guān)新政策？具體詳情如下。
二手房土地出讓金的計算:
出讓金是國有土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn),屬地租性質(zhì)。對商品房來說,當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)商辦理了合法的立項開發(fā)手續(xù)后,必須辦理土地出讓手續(xù)。此時,國家按照土地總體規(guī)劃的要求,將一定面積的國有土地使用權(quán)有期限、有條件地轉(zhuǎn)讓給土地使用者,并按規(guī)定收取土地出讓金和使用稅(費(fèi))。
二手房交易過程中的土地出讓金,主要是針對房改房。即該房是在劃撥的土地上建造的,交易時需補(bǔ)交土地出讓金。在北京,規(guī)定由買方承擔(dān)。其計算公式為:該套房屋建筑面積*當(dāng)年成本價格*1%。“當(dāng)年”是指繳納土地出讓金的當(dāng)年,在北京,成本價格市區(qū)及郊區(qū)不一樣。
房改房等二手房交易成本會提高
“這其實是防止國有資產(chǎn)流失，也可以防止有人通過這類房產(chǎn)大量獲益。”南昌一家知名地產(chǎn)中介經(jīng)理戴先生認(rèn)為。戴先生表示，南昌新城區(qū)的商品房很少是在劃撥國有土地上建設(shè)的，劃撥國有土地上建設(shè)的公房、房改房等在老城區(qū)居多，而老城區(qū)一般地理位置都不錯，所以較為搶手，出售時價格要比新城區(qū)的貴不少。對于購買房改房、公房等二手房購房者來說，按房屋成交價格的1%繳納土地出讓金，交易成本會有所提高。
土地出讓金返還政策2017最新
一是對開發(fā)企業(yè)為政府建造學(xué)校、幼兒園等公共配套設(shè)施而取得土地金返還款的處理意見。
有的認(rèn)為應(yīng)該視同銷售處理,征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅;有的則認(rèn)為,開發(fā)企業(yè)建造的學(xué)校、幼兒園等公共配套設(shè)施是無償贈送給政府部門的,與土地出讓金返還沒有直接的聯(lián)系,所以不應(yīng)征收營業(yè)稅。
二是對開發(fā)企業(yè)取得土地出讓金返還用于“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施工程的處理意見。
有的認(rèn)為對開發(fā)企業(yè)應(yīng)視同建筑總承包人,征收建筑業(yè)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。而有的則認(rèn)為,開發(fā)企業(yè)已將“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施工程分別承包給相關(guān)專業(yè)部門或?qū)I(yè)施工隊伍,所以對開發(fā)企業(yè)不應(yīng)征收建筑業(yè)營業(yè)稅。
三是對一些外來的開發(fā)企業(yè)將土地出讓金返還款直接匯入集團(tuán)總公司或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的,是否計入開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)了不同的意見。
四是對開發(fā)企業(yè)取得土地出讓金返還款計算繳納土地增值稅的處理意見。
一種意見認(rèn)為,開發(fā)企業(yè)為政府建造的學(xué)校、幼兒園等公共配套設(shè)施取得的土地出讓金返還款,除視同銷售收入計算征收土地增值稅外,對其他開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款,實質(zhì)是政府給予企業(yè)土地價款的優(yōu)惠折讓,所以,在土地增值稅清算時,應(yīng)將土地出讓金返還款抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。而另一種意見則認(rèn)為,既然將開發(fā)企業(yè)土地出讓金返還款作企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入處理,那么在土地增值稅清算時,也應(yīng)按收入處理,就不應(yīng)抵減開發(fā)成本、費(fèi)用。此外,對于將土地出讓金返還款匯入集團(tuán)總公司或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的開發(fā)企業(yè),由于未實際收到財政的返還款,所以此項收入既不能作為土地增值稅的計稅收入,也不能抵減開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和費(fèi)用。
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