來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
黨的十八屆三中全會(huì)提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，不僅是新型城鎮(zhèn)化的必經(jīng)之路，也是消除房?jī)r(jià)“虛胖”的基本要求。如何建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)用地市場(chǎng)？不妨先來分析一下當(dāng)前土地權(quán)屬狀況以及存在的沖突。
根據(jù)土地管理法規(guī)定，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)分為全民所有制和集體所有制，全民所有制即國(guó)家所有制，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有，其所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)行使。但是國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)的內(nèi)涵并不一致，集體所有制土地的適用范圍被嚴(yán)格限制了。
這就產(chǎn)生了第一個(gè)“沖突”——所有權(quán)內(nèi)涵不一致。除了所有權(quán)制度以外，我國(guó)還實(shí)行土地用途管理制度和耕田保護(hù)制度。土地用途管理制度將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，而建設(shè)使用的土地必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。如果集體土地要用于經(jīng)營(yíng)建設(shè)怎么辦？必須通過征用或征收為國(guó)有土地。
這就產(chǎn)生了第二個(gè)矛盾：所有權(quán)和征收權(quán)主體不一致。集體所有制土地的所有者是村集體，征收集體所有制土地的權(quán)限在于縣級(jí)人民政府?？h級(jí)政府能不能完全代表村民利益？對(duì)于過手的征地補(bǔ)償款，怎么保證其不動(dòng)心？
第三個(gè)矛盾在于嚴(yán)格保護(hù)耕地原則與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的“利益沖突”。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在土地使用中的經(jīng)濟(jì)效益高的經(jīng)濟(jì)組織形式將逐步替代經(jīng)濟(jì)效益低的組織形式。但是在嚴(yán)格保護(hù)耕地的情況下，耕地地籍“農(nóng)轉(zhuǎn)非”變得愈加困難。然而有些“農(nóng)轉(zhuǎn)非”用地并不是不審批就不會(huì)被占用，因而存在大量占用耕地的事實(shí)與在冊(cè)地籍用途之間的矛盾。
第四個(gè)矛盾是規(guī)劃總量與微觀使用之間的脫節(jié)。我國(guó)建設(shè)用地實(shí)行總量控制，但這種建設(shè)用地的總量控制與貨幣供給的總量控制政策不同，其缺少市場(chǎng)工具的調(diào)節(jié)，而單一采用行政控制手段。這不僅造成了宏微觀用地的時(shí)間脫節(jié)、區(qū)域脫節(jié)、名義用途與實(shí)際用途的脫節(jié)，還會(huì)造成各種相關(guān)部門多種利益的糾葛。
第五個(gè)矛盾是使用權(quán)與所有權(quán)分離。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，集體所有制土地逐漸衍生出承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)以及收益權(quán)等要求，但是由于農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用地各種權(quán)限處于灰色地帶，沒有明確的法律權(quán)益規(guī)定，其流轉(zhuǎn)起來就會(huì)遇到各種阻礙，矛盾和沖突因此而生。
上述問題是農(nóng)村集體土地制度建設(shè)滯后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成的。如何解決這些問題，對(duì)于加快土地改革，建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)而言，意義重大。
