來源：第一財經(jīng)日報
因為市場上關于自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地二次開發(fā)傳言利好的刺激，自貿(mào)區(qū)概念股大漲。但實際上，二次開發(fā)的具體辦法仍在研究中。
在4月22日舉行的上海市政府新聞發(fā)布會上，上海自貿(mào)區(qū)管委會常務副主任戴海波回答提問時，表示，二次開發(fā)總的原則，是從產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展需要出發(fā)，采取一種更加靈活、便捷的管理方式，來支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
當被問及何時可能出臺二次開發(fā)的具體辦法時，戴海波只是笑稱：“快了，快了。”
近日有報道稱，上海自貿(mào)區(qū)土地流轉相關條例有望近期公布。土地所有者在補繳差價后，可以將工業(yè)用地流轉為具有工業(yè)用地、商業(yè)用地與辦公用地三種屬性的綜合用地。
具體來說，土地所有者擁有的土地性質為工業(yè)用地，那土地所有者只能在土地上造最多兩層的倉庫。流轉為商業(yè)用地后，所有者可以直接造數(shù)十層樓的寫字樓，并將其出租獲利。
戴海波對記者表示，這個說法并不是特別確切，因為土地流轉一般是指農(nóng)用地。而自貿(mào)區(qū)的土地，在出讓環(huán)節(jié)、管理環(huán)節(jié)上，主要還是落實國家的相關政策，并沒有什么新的政策。
不過，自貿(mào)區(qū)的土地確實面臨著二次開發(fā)的問題。
由于外高橋保稅區(qū)已經(jīng)開發(fā)了24年之久，原本保稅區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)功能是保稅倉儲、加工貿(mào)易，還有一部分物流。但是變成自貿(mào)試驗區(qū)以后，要擴大服務業(yè)的開放，這就使得原來以貨物貿(mào)易為主的區(qū)域，也出現(xiàn)了服務貿(mào)易甚至金融服務的份額。這也直接導致自貿(mào)區(qū)內(nèi)辦公樓宇非常缺乏。
戴海波稱，初步考慮，自貿(mào)試驗區(qū)以國際貿(mào)易、金融服務、航運物流、專業(yè)服務、高端制造五個方面作為主導產(chǎn)業(yè)。
產(chǎn)業(yè)功能的調(diào)整必然會帶來形態(tài)功能的調(diào)整，但是因為自貿(mào)區(qū)建立在原來的四個海關特殊監(jiān)管區(qū)域的基礎上，原來的規(guī)劃土地大部分都有項目入駐，所以大量的工業(yè)用地要適應未來服務業(yè)的發(fā)展和服務功能的拓展，就使得自貿(mào)區(qū)內(nèi)的土地必須進行二次開發(fā)。
戴海波稱，目前正在對今后的二次開發(fā)進行研究，但是具體的辦法還沒出來。不過總的原則是從產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展需要出發(fā)，采取一種更加靈活、便捷的管理方式，來支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
去年10月，上海市規(guī)土局局長莊少勤到自貿(mào)試驗區(qū)調(diào)研時稱，自貿(mào)試驗區(qū)在土地方面要建立土地動態(tài)流量的概念，積極探索土地混合使用和建筑復合利用的新模式，進一步節(jié)約集約利用土地；建立合理的利益分配機制，為自貿(mào)試驗區(qū)新業(yè)態(tài)的落地提供空間保障。
戴海波也表示，并不是簡單調(diào)整容積率或者補繳土地出讓金那么簡單，但總的方向是不能搞得很繁瑣，要靈活、便捷，同時要能夠增加服務業(yè)發(fā)展的空間。
外高橋集團副總經(jīng)理劉宏此前在接受采訪時說，自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地的容積率指標會變成一個浮動指標，按照功能定位和規(guī)劃，有些地方高一些，有些地方低一些。
外高橋集團主要負責外高橋保稅區(qū)10平方公里以及外高橋保稅物流園區(qū)1.03平方公里的開發(fā)。在整個28.78平方公里自貿(mào)區(qū)中，外高橋集團負責開發(fā)的面積占整個自貿(mào)區(qū)的38.78%，經(jīng)濟總量約占自貿(mào)區(qū)的90%。
調(diào)整和改造之后，劉宏說，對服務業(yè)的面積會增加。“從自貿(mào)區(qū)角度來看，增加10%或者20%都有可能。”
