來源：中研網(wǎng)訊
近日，崇明公告了7塊預(yù)計(jì)今年出讓的土地，使上海土地市場(chǎng)的走勢(shì)備受關(guān)注。
上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海共賣出109幅地，其中住宅用地48幅，商辦用地34幅。上海一季度土地出讓金502.7億元，同比增長175.8%；土地成交面積479.8501萬平方米，同比增長3%；樓板價(jià)6025元/平方米，同比增長131.6%。
一位央企開發(fā)商表示，去年就把部分城市的重心轉(zhuǎn)移到了一級(jí)土地市場(chǎng)，這樣買地更容易，反正資金耗得起。二級(jí)市場(chǎng)的地價(jià)緊逼商品房售價(jià)，這樣的節(jié)奏壓力太大，賬很難算過來。
3月賣地13幅
中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，受上月土地供應(yīng)銳減影響，3月份上海土地成交大幅下降，共成交土地13幅，比2月(環(huán)比)減少10幅；土地面積56.40公頃，環(huán)比減少54.86%；土地成交金額100.21億元，環(huán)比下滑27.75%；土地平均溢價(jià)63.69%，環(huán)比下降27.86%。
上海中原研究咨詢部高級(jí)研究經(jīng)理龔敏表示，今年3月份，土地總體交易量雖然下滑，但部分房企連摘數(shù)幅地塊或是以較高價(jià)拿地景象仍然在上演，表現(xiàn)出房企對(duì)未來市場(chǎng)看好的信心不改。
今年3月樓市部分房企出現(xiàn)“墊首付”的現(xiàn)象，或表現(xiàn)出房企資金鏈面臨問題。不過考慮到上海是全國市場(chǎng)，供需矛盾難以解決，土地價(jià)格難降。
易居研究院研究員朱光表示，從城市看，全國一二線城市走勢(shì)各異，一線城市呈現(xiàn)量升價(jià)跌態(tài)勢(shì)，二線城市則呈現(xiàn)量跌價(jià)升態(tài)勢(shì)。這與區(qū)域市場(chǎng)的土地供應(yīng)步伐、地塊質(zhì)量以及房企拿地策略均有較大關(guān)系。
朱光說：“總體而言，隨著部分城市出現(xiàn)樓盤降價(jià)促銷現(xiàn)象，土地市場(chǎng)正在出現(xiàn)降溫苗頭，但我們認(rèn)為上半年仍會(huì)保持一定的活躍度，下半年將會(huì)顯著降溫。”
一位央企開發(fā)商表示，去年公司把部分城市的重點(diǎn)項(xiàng)目放在了一級(jí)土地市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)的地價(jià)緊逼商品房售價(jià)，壓力太大。
料4月有15幅地塊入市
搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，4月預(yù)計(jì)將有15幅經(jīng)營性用地入市(剔除動(dòng)遷安置房用地)，總出讓面積35.6萬平方米，比3月減少36.4%；起始出讓金總額49.95億元，比3月減少19.2%。
其中，5幅純住宅用地預(yù)計(jì)將于4月入市，分別來自松江、崇明及金山，總出讓面積23.5萬平方米，起始總價(jià)20.8億元。
搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，4月土地供應(yīng)延續(xù)3月初的走勢(shì)，再次走低，但是住宅用地供應(yīng)依舊保持著較高比例，4月住宅用地出讓面積占整體供應(yīng)近七成，決策層面對(duì)于加大住宅用地供應(yīng)的態(tài)度依舊未變。
龔敏表示，截至目前，4月預(yù)出讓居住地塊有限，除了2幅在松江的地塊或?qū)⒂幸欢ㄎν?，其?幅地塊分布在金山和崇明，地理位置不佳，預(yù)示著4月土地市場(chǎng)仍較難形成交易高峰。
備受關(guān)注的長寧區(qū)商辦、文體用地——新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊掛牌，起始總價(jià)為14.46億元，出讓面積為47970.5平方米，容積率為2.69.
簡(jiǎn)單折算下來，該地塊的起始樓板價(jià)僅為1.14萬元/平方米。這塊地的樓板價(jià)很誘人，地理位置優(yōu)越，但是該地塊交付截止日期是2017年9月。該地塊將在4月10日競(jìng)拍，截至發(fā)稿前，只有一家企業(yè)提出競(jìng)買申請(qǐng)。
開發(fā)商看好新興區(qū)域
有意思的是，外地房企首進(jìn)上海市場(chǎng)，往往都比較舍得下本錢。上月，國貿(mào)地產(chǎn)聯(lián)合體連摘松江佘山北三幅住宅地塊，土地面積13.35萬平方米，土地總價(jià)27.38億元，平均溢價(jià)33.7%，平均樓板價(jià)11364元/平方米。
一位布局全國的開發(fā)商表示，公司一直想在上海市中心拿地打造旗艦項(xiàng)目，但是一直未能買到合適的地塊。該房企近期在產(chǎn)權(quán)交易中心收購了一個(gè)土地，已在建工程項(xiàng)目。
純宅地仍然是開發(fā)商的最愛。上月，融創(chuàng)綠城以24億元取得寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01地塊，溢價(jià)83%，樓板價(jià)高達(dá)20150元/平方米，基本接近周邊住宅價(jià)格。
一位外地開發(fā)商表示，今年還是會(huì)看重新興區(qū)域的純宅地，現(xiàn)在新興區(qū)域板塊的漲幅非常大，看準(zhǔn)洼地。
萊坊國際報(bào)告顯示，虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江和后世博區(qū)等新興商業(yè)區(qū)土地市場(chǎng)十分活躍。2013年，這3個(gè)地區(qū)的土地總交易面積達(dá)70萬平方米，交易金額超過人民幣290億元。
其中10塊土地位于虹橋商務(wù)區(qū)，總面積達(dá)44.2萬平方米，另10個(gè)地塊位于后世博區(qū)，總面積達(dá)10萬平方米。虹橋商務(wù)區(qū)和后世博區(qū)每平方米均價(jià)分別達(dá)到2萬元和4萬元，比周邊區(qū)域高出50%。
