宅基地使用權(quán)，是指自然人在依法取得的國(guó)家所有或農(nóng)業(yè)集體組織所有的宅基地上建筑屋并居住使用的權(quán)利。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地，其面積應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的規(guī)定。那么一旦發(fā)生宅基地使用權(quán)糾紛該如何解決，下面我們就以一則具體案例來進(jìn)行詳細(xì)分析。
【案情】
甲、乙、丙、丁、戊系同胞兄妹。他們的父親于1977年去世后，丙即另外成家單獨(dú)生活。母親楊某與甲、乙、丁、戊一起生活。1984年，丙以700元價(jià)格買下村里的平房三間，馬房一間。1986年，丙出面為此房產(chǎn)申請(qǐng)了宅基地使用權(quán)證，填明戶主是丁，家庭成員為五口人。該村的宅基地登記表上記載，宅基地使用證上所填五口人是戶主丁、家庭成員楊某、甲、乙、戊。這五口人曾對(duì)此房產(chǎn)管理、使用過一段時(shí)間。
1987年，楊某去世。1992年4月，兄妹之間因家務(wù)發(fā)生糾紛，丙在此時(shí)聲稱，丁身有殘疾，爭(zhēng)議房產(chǎn)只轉(zhuǎn)讓給丁一人所有，并不包括其他成員，并且將其保存的宅基地使用證上所填的五口人改為一口人。同年7月，丁以1800元價(jià)格將爭(zhēng)議房產(chǎn)出租給盧某使用，且由丙收取了租金。甲、乙以房產(chǎn)是全家共有房產(chǎn)為由提起確權(quán)訴訟，原告訴稱：爭(zhēng)議的平房三間，馬房一間是丙為全家人購買的，有宅基地使用證為憑，被告丁準(zhǔn)備將此房據(jù)為已有，請(qǐng)求法院確認(rèn)爭(zhēng)議房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸全家人所有。
【問題】
本案應(yīng)如何處理？為什么？
【評(píng)注】
本案涉及的問題有兩個(gè)：一是宅基地使用證的法律效力；二是丙處理房屋產(chǎn)權(quán)行為的法律效力。
所謂宅基地使用權(quán)，是指自然人在依法取得的國(guó)家所有或農(nóng)業(yè)集體組織所有的宅基地上建筑屋并居住使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)只需以在他人土地上有建筑物，或其他工作物為目的而使用其土地即可，而不以現(xiàn)有工作物為必要，先設(shè)定基地使用權(quán)，而后有工作物，或先有工作物，而后設(shè)定基地使用權(quán)，均無不可。
依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地，其面積應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的規(guī)定。宅基地使用證是對(duì)農(nóng)村居民建筑使用宅基地的合法狀況予以確認(rèn)的證件，只有持有宅基地使用證的人才能在合法使用的宅基范圍內(nèi)建房，因此，宅基地使用權(quán)人一般應(yīng)與房屋使用權(quán)人一致。房屋產(chǎn)權(quán)證書是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的合法證據(jù)，其他證件不能代替房屋產(chǎn)權(quán)證書確權(quán)的效力。
本案中，三間平房、一間馬房為丙所買，丙對(duì)該房屋享有處分權(quán)。對(duì)于丙在自己申辦的宅基地使用證上聲明戶主和成員的行為，其性質(zhì)如何，有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，丙的行為是一種贈(zèng)與行為，將房屋贈(zèng)與以丁為戶主的全家五口人，丙在辦理了宅基地使用權(quán)證后，已經(jīng)對(duì)該房進(jìn)行了管理使用，丙對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給以丁為戶主的五口人所有。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，丙僅在1992年口頭答應(yīng)過將爭(zhēng)議房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丁，但雙方至今未交付房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證仍在丙手中，丁并末取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。
依據(jù)《民通意見》第182條規(guī)定，贈(zèng)與房屋如依據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立。未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面蹭與合同已將產(chǎn)權(quán)證交與受贈(zèng)人，受蹭人根據(jù)贈(zèng)與合同占有該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)補(bǔ)辦過戶手續(xù)。
本案中，丙雖然在宅基地使用證上記載了五名家庭成員，但并未進(jìn)行房產(chǎn)證的更改登記，因此，不能認(rèn)定已將該房產(chǎn)贈(zèng)與其家庭成員。該房產(chǎn)不是屬于家庭財(cái)產(chǎn)，也不屬于丁所有的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此，甲、乙以宅基地使用證上記載的內(nèi)容要求確認(rèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬是缺乏法律依據(jù)的。
