除了競價和競配建之外，廣州土地出讓又有了新的策略：競自持面積。4月13日，廣州市國規(guī)委表示，以后出讓的住宅用地，將結(jié)合土地市場情況，一地一策組合使用“限地價、競配建”、“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、現(xiàn)房銷售或競自持面積等競價方式。
目前廣州已有兩宗正在出讓的地塊開始實行“限地價 競配建 競自持 搖珠”的新政：即從之前地價達(dá)最高限價后競配建面積，轉(zhuǎn)為地價達(dá)最高限價、配建面積達(dá)最大后，競商品房自持面積。企業(yè)自持商品住房面積最高可為100%，自持面積只能出租不能出售。如果自持面積達(dá)100%還有多個競買人，將改為搖號確定競得人。
廣州市國規(guī)委近日發(fā)布了兩個地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告。根據(jù)白云區(qū)黃石西路魚苗場AB2510019地塊的國有土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告(穗國土規(guī)劃掛出告字〔2017〕11號)的補(bǔ)充公告，該地塊除了正常的競地價和競配建外，本次競配建拆遷安置房還設(shè)置了最高配建面積1350平方米，競買人報出配建面積不超過最高配建面積的，按照報出配建面積最大者得原則確定競得人。拆遷安置房需與商品房同步建設(shè)、同步驗收，竣工后無償移交給白云區(qū)政府。
當(dāng)配建面積達(dá)到1350平方米后，競買方式轉(zhuǎn)為競企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人，凡接受最高配建面積的競買人可參與競自持商品住房面積，競價階梯為該宗地內(nèi)扣除配建拆遷安置房后的居住建筑面積的5%，競買人報出自持面積比例最高的為競得人。
當(dāng)有兩個或兩個以上競買人報出企業(yè)自持商品住房面積為100%后，停止網(wǎng)上競價，改為搖號確定競得人，所有接受100%自持商品住房面積的競買人參加搖號，搖號時間為限時競價后3個工作日內(nèi)。企業(yè)自持部分作為租賃住房，須整體確權(quán)(只辦理一個不動產(chǎn)權(quán)證)，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。
廣州開發(fā)區(qū)長嶺居YH-A4-3地塊補(bǔ)充公告也與此類似。
焦點問題
1、土地價格會否再創(chuàng)區(qū)域新高?
不會出現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象
3月29日，海珠區(qū)石崗路地塊公開出讓，其建筑面積80844平方米，拍賣最高限價為20.37億元，折算樓面價約為2.5萬元/平方米，最終達(dá)到最高限價后，競得該地塊的開發(fā)商報的配建面積達(dá)到了44100平方米，占到建筑面積的54.5%，折算樓面價達(dá)到了5.5萬元/平方米，創(chuàng)造了區(qū)域新高。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，競價和競配建的成本，最終還是轉(zhuǎn)移到了購房成本上，無形中增大了購房者的壓力。
廣州市國規(guī)委表示，土地出讓新政實施之后，近期不會再次出現(xiàn)區(qū)域樓面地價新高。以白云區(qū)黃石西路魚苗場地塊為例，通過測算，扣除拆遷安置房后折合樓面地價不到3萬元/平方米。明顯低于2016年12月7日白云區(qū)白云新城AB2804012地塊45469元/平方米的樓面地價，同時也低于該區(qū)域商品房的平均售價，不會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，實行土地出讓新政后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對廣州即將出讓的兩塊宅地市場反應(yīng)如何尚不能確定。但競投企業(yè)自持商品住房的面積，必然會增加廣州的租賃住房供給。
2、今后是否均采取這類競價方式?
以后出讓住宅用地將組合使用多種競價方式
2011年4月，廣州在全國首先推出了“限地價、競配建”的土地出讓政策，給掛牌出讓的國有土地設(shè)置一個最高限制地價，當(dāng)競買報價達(dá)到最高限制地價后，競買方式轉(zhuǎn)為競配建，如未達(dá)到最高限制地價，則按價高者得。競買的配建包括拆遷安置房、保障房和人才公寓房等，為了獲取土地，一些開發(fā)商也不斷加大競配建比例。
廣州市國規(guī)委表示，以后出讓的住宅用地，將結(jié)合廣州土地市場情況，一地一策組合使用“限地價、競配建”、“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、現(xiàn)房銷售或競自持面積等競價方式，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。
3、廣州還有哪些措施監(jiān)控土地市場?
已儲備現(xiàn)房銷售等政策工具
廣州市國規(guī)委表示，廣州將堅決落實中央經(jīng)濟(jì)會議提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的工作要求，對下一階段的土地市場運(yùn)行情況繼續(xù)密切跟蹤和分析，加強(qiáng)研判和預(yù)警，除繼續(xù)采取“限地價 競配建 競自持 搖珠”方式、提高保證金繳交比例、嚴(yán)格審查購地自有資金、降低購地資金杠桿等措施外，還儲備了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、現(xiàn)房銷售等政策工具，將根據(jù)市場情況和對出讓宗地的預(yù)判組合使用，堅決防止異常高價地擾亂市場預(yù)期，實現(xiàn)限地價、抑房價、穩(wěn)預(yù)期。
同時，繼續(xù)加強(qiáng)對已供應(yīng)房地產(chǎn)用地的供后監(jiān)管和閑置土地處理，采取完善出讓合同內(nèi)容、明確開竣工時間及標(biāo)準(zhǔn)、建立供后監(jiān)管系統(tǒng)、健全動工催告預(yù)警機(jī)制、強(qiáng)化常態(tài)化動態(tài)巡查、實行履約保證金制度等多項經(jīng)濟(jì)、行政并舉措施，督促按期動工開發(fā)，堅決防止捂地、囤地，及時形成市場有效供應(yīng)。
4、廣州是否會加大土地供應(yīng)力度?
今年住宅用地擬增加15萬平方米
根據(jù)住建部和國土部的通知，今年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布。
根據(jù)廣州市此前公布的2017-2019年住宅用地供應(yīng)三年滾動計劃，廣州在3年內(nèi)將供應(yīng)總面積約1552萬平方米的住宅用地。其中，2017年565萬平方米;2018年495萬平方米;2019年492萬平方米。
4月13日，廣州市國規(guī)委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2017年1-3月，廣州供應(yīng)各類國有建設(shè)用地5.9平方公里，同比增長59%，其中，住宅用地供應(yīng)1.5平方公里，同比增長74%。廣州將根據(jù)房地產(chǎn)市場供求情況，及時有效增加住宅用地供應(yīng)。廣州將繼續(xù)落實國家和省關(guān)于加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)的部署，繼續(xù)加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模，努力實現(xiàn)供需平衡。2017年全市計劃供應(yīng)5.8平方公里住宅用地，新增住宅建筑面積不少于1200萬平方米。這也意味著今年計劃供應(yīng)的住宅用地將比三年滾動計劃增加15萬平方米。
廣州市國規(guī)委表示，廣州正在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行摸查和需求分析，編制2017-2021年的五年住宅用地供應(yīng)計劃，計劃6月份完成并向社會公布。
廣州市國規(guī)委介紹，廣州市市域面積7434平方公里，目前的土地開發(fā)強(qiáng)度不到25%。廣州根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和城市生態(tài)環(huán)境承載力，編制了“十三五”土地儲備規(guī)劃。“十三五”期間，計劃儲備土地140平方公里，年均28平方公里，有充足的住宅用地供應(yīng)保障房地產(chǎn)市場需求。廣州正在采取多種措施，加大土地儲備力度，可以做到“手中有糧，心中不慌”。
■北京、廣州土地出讓新政對比
1、企業(yè)自持面積如何利用?廣州：自持部分只辦一個產(chǎn)權(quán)證北京：單次租期不超過3年
據(jù)了解，競自持面積的政策并非廣州“原創(chuàng)”。2016年，北京出臺的“9.30”新政提出，鼓勵開發(fā)商自持住房用于租賃，增加租賃房源的供給，滿足居民租賃住房的需求。
根據(jù)廣州土地出讓新政，企業(yè)自持部分作為租賃住房，須整體確權(quán)(只辦理一個不動產(chǎn)權(quán)證)，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。這些住房今后將如何利用，該通知并未明確。
根據(jù)去年底北京市住建委發(fā)布《關(guān)于本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》(征求意見稿)，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售。持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理;企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應(yīng)繼續(xù)用于出租。該通知還提出，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過3年。
2、競自持面積開發(fā)商是否會買賬?廣州：新政后首場拍賣 本月下旬舉行北京：四宗地開發(fā)商100%自持 自愿當(dāng)“房東”
去年10月28日，北京市規(guī)土委發(fā)布了《關(guān)于北京市海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地塊等4宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》。
去年底，這4宗地的商品住宅全部以最高限價并且100%自持面積成交。其中3塊土地有多家開發(fā)商報投自持面積100%，按照試點地塊的競買規(guī)則，將轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報程序。這也意味著這四宗地都將由開發(fā)商進(jìn)行自持，不得銷售，并作為租賃住房出租。
據(jù)了解，以100%自持面積拿到北京這四塊土地的基本以央企為主。
3月30日，《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》公布。該新政被稱為廣州史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策。3月下旬，廣州市國規(guī)委發(fā)布公告，公開出讓8宗商住商服用地，包括位于白云區(qū)黃石西路、廣州開發(fā)區(qū)長嶺居的2宗宅地以及6宗分別位于黃埔、番禺的商服用地，并將于4月下旬進(jìn)行公開出讓，這是廣州房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后首場土地拍賣。業(yè)內(nèi)人士分析，這場土地拍賣或?qū)Q定今后一段時間內(nèi)廣州土地市場的走勢。
