農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，一般通過承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)怎樣簽訂流轉(zhuǎn)合同？土地流轉(zhuǎn)合同最長期限是多久？又有哪些需要注意的？
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十四條農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地轉(zhuǎn)包合同最長期限為三十年。
發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護。
在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。
《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第二十條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。
第二十一條發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂書面承包合同。
承包到期后，土地應(yīng)交回發(fā)包方處置，也可以由原承包方申請續(xù)期，發(fā)包方如果同意，則重新簽訂承包合同。另外，村委會若不同意續(xù)期，把土地公開發(fā)包，那么在同樣條件下，原承包方有權(quán)優(yōu)先承包使用。到期后肯定不能再建管理用房。地上附著物應(yīng)歸原承包人，由其處分。
合同簽署中，需要注意這五種情況
1、違背承包方意愿的強制簽訂合同，無效；需要確保承租意愿是真實的。
比如未與承包方溝通擅自越權(quán)代簽訂的合同無效（走法院也會認定為無效合同）
2.依法應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意而未經(jīng)同意的；
需要確保出租意愿是真實意愿，未經(jīng)發(fā)包方同意同樣合同無效。
3.不屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包人之間互換土地承包經(jīng)營權(quán)的；
如果是土地互換或置換，那么需要確保置換雙方在同一集體內(nèi)，因為互換只能限定在同一集體內(nèi)才符合法律規(guī)定。
4.越權(quán)發(fā)包土地的；
比如農(nóng)民個人承包的土地由村集體越權(quán)發(fā)包的，合同無效。
5.未按規(guī)定承包年限發(fā)包土地的；
均以第二輪（98年）開始計算，耕地30年，草地不超過50年，林地不超過70年。超過這個時間期限部分合同無效。
在簽定合同時，著重注意以下三方面的內(nèi)容：
一、承包期限是否合法。家庭承包合同的承包期限系法定期限，即耕地30年、林地30年至70年，上述期限具有強制性，任何人不得通過合同加以改變。如原承包合同或經(jīng)營權(quán)證載明的期限低于上述法定期限的，承包方有權(quán)請求延長。對于法律未作強行性規(guī)定的內(nèi)容，則可將法定與約定有機結(jié)合，體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治原則。
二、收回、調(diào)整承包地的約定是否違反《農(nóng)村土地承包法》第26條、第27條、第30條、第35條的規(guī)定。土地承包合同與其他合同一樣，依法成立后即具有法律效力，任何一方不得擅自變更和解除。同時，農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)作為一種新型的用益物權(quán)，其變更和解除必須符合法律的規(guī)定，按照法定的程序履行民主決議后，才能產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，家庭承包合同的解除主要使用于以下幾種情況：
1、當(dāng)事人雙方協(xié)商同意，并不因此損害集體利益和社會公共利益的，如承辦人自動交回承包地。
2、承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市、轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的。
3、訂立承包合同所依據(jù)的國家法律、法規(guī)發(fā)生重大變化，致使承包合同無法繼續(xù)履行的。
4、承包的土地等生產(chǎn)資料被國家征收或收回使用權(quán)的。
5、因不可抗力或無法防止的外因致使承包合同無法履行，如自然災(zāi)害。
6、承辦人喪失經(jīng)營能力的。
7、承辦人死亡又不符合繼承條件或無繼承人繼續(xù)承包的。
8、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的。由此可見，除非在承包期內(nèi)主客觀情況發(fā)生了重大變化，使原先的合同履行已不可能或不必要時，承包合同的當(dāng)事人可以依法解除合同，如果土地承包合同中有關(guān)收回、調(diào)整承包地的約定內(nèi)容違法法律的規(guī)定，該約定條款無效，但不導(dǎo)致整個合同無效。怎么確認土地承包合同內(nèi)容是否合法？
三、此外，對其他合同內(nèi)容的審查主要看是否有嚴重損害土地資源或其他違反法律強制性規(guī)定的條款，如違反則合同無效，反之有效。尤其需把握一點，所有剝奪或限制家庭承包經(jīng)營權(quán)法定權(quán)利的條款均為無效。
提醒農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還要注意這幾點：
1、農(nóng)民利益問題。一是不能違背農(nóng)民的意愿強迫流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的條件、方式、價格等應(yīng)由農(nóng)戶自主決定；二是土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的既得利益要不低于或高于土地流轉(zhuǎn)前，否則流轉(zhuǎn)將很難實行。
2、流轉(zhuǎn)主體問題。一是采取轉(zhuǎn)包及互換方式的，不得向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶進行流轉(zhuǎn)；二是采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，可以向集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶、單位和個人流轉(zhuǎn)，但由于這種流轉(zhuǎn)方式使得流轉(zhuǎn)方在承包期內(nèi)失去了土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)堅持“穩(wěn)妥、慎重、本集體經(jīng)濟組織成員優(yōu)先”的原則。
3、流轉(zhuǎn)土地的用途問題。必須嚴格遵守《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，不得以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟等理由擅自改變原有耕地的農(nóng)業(yè)用途。
4、流轉(zhuǎn)土地的界限問題。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)經(jīng)部門要在流轉(zhuǎn)土地丈量劃分上嚴格把關(guān)，明確土地界址，確保流轉(zhuǎn)土地面積與流轉(zhuǎn)合同面積相符，不留隱患。
