來源：鋼聯(lián)資訊
上海土地市場漸現(xiàn)供不應求態(tài)勢。進入4月，上海土地市場供應量明顯減少，土地面積供應環(huán)比降逾7成，地價存上漲壓力。
4月22日，上海市下發(fā)文件，在嚴控新增建設用地的同時，將更注重向存量土地謀求發(fā)展空間。
土地供應量環(huán)比降7成
4月10日，上海土地市場進行本月首次拍賣，同時出讓3宗地塊。其中，建發(fā)股份聯(lián)合體10.15億元競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路1號B宅地，樓板價14736元/平方米，溢價55.2%；信達地產(chǎn)以13.13億元競得松江區(qū)中山街道新城主城C單元C19-01號純住宅地塊，溢價100.15%，折合成交樓板價1.4萬元/平方米。兩宅地樓板價均比周邊地塊上漲一成左右，逼近周邊普通商品住宅成交均價。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔表示，此次出讓的兩幅松江純宅地參與競拍企業(yè)全都達到兩位數(shù)，溢價全都超過50%，足見開發(fā)商對土地的熱情依然高漲，尤其是受到剛性需求支撐的住宅地塊。
受此前上海土地管理改革影響，一季度上海土地市場共計出讓經(jīng)營性用地55幅，其中住宅用地成交28幅，商業(yè)用地27幅。
統(tǒng)計顯示，4月份上海入市地塊共16宗，較3月份的35宗減少19宗，降幅54%；其中，商辦地塊9宗，純宅地5宗，含住宅的綜合用地及工業(yè)用地各1宗。4月上海入市地塊建設用地總面積38萬平方米，環(huán)比減少77%；規(guī)劃建筑面積合計62萬平方米，降幅同樣達到71%。
中小房企激進拿地
上海中原研究咨詢部高級研究經(jīng)理龔敏表示，截至目前，上海4月計劃出讓地塊有限，除了在平?jīng)鼋值赖貕K或將有一定吸引力外，其他地塊地理位置不佳，預示著4月土地市場較難形成交易高峰。
盡管入市總量有所減少，但上海土地成交價格及金額卻上漲明顯。數(shù)據(jù)顯示，上海一季度土地成交量價同比上漲，共成交土地65幅，土地面積292.81公頃，同比上升23幅，面積同比上升96.71%。土地成交金額489.69億元，同比上漲163.61%。土地溢價61.65%，同比上漲25.88%。
縱觀今年土地市場，上海已經(jīng)成交的地塊大部分為中小房企競得，標桿房企拿地熱情有所下降。
近兩個月來，中小房企進軍上海土地市場的勢頭兇猛，特別是閩系房企進入上海市場。3月19日，廈門國貿(mào)地產(chǎn)以27億元的總價將位于佘山北的3幅地塊一并“打包”；3月21日，同樣來自廈門的象嶼置業(yè)又以29億元的總價包攬了位于松江新橋的兩幅地塊；此外，近期頻頻出現(xiàn)在上海土地拍賣現(xiàn)場的廈門房企還有建發(fā)股份、中駿地產(chǎn)和禹州地產(chǎn)。
德佑地產(chǎn)分析師朱萍表示，在市場不明朗的情況下，與周邊普通商品住宅成交均價2萬元/平方米左右的水平相比，閩系房企所拿地塊成交樓板價相對偏高，可以看出開發(fā)商拿地是比較激進的，對后期產(chǎn)品的開發(fā)、盈利、銷售也將是比較大的考驗。
在中小房企迅猛擴張的背后，其自身的高負債及風險也不容忽視。不少業(yè)內(nèi)人士均表示出了擔憂：樓市基本面走弱，高負債經(jīng)營的模式正在讓中小房企的經(jīng)營風險積聚。
“為了進軍上海市場，廈門國貿(mào)用去了2013年近半的房地產(chǎn)營業(yè)收入，可謂饑不擇食。”一位業(yè)內(nèi)人士評價稱。
龔敏表示，預計4月份上海土地總體交易量會下滑，但部分房企連摘數(shù)幅地塊或是以較高價拿地景象仍將上演，表現(xiàn)出房企對未來市場看好的信心不改，不排除后續(xù)供應突增的可能性。
存量工業(yè)用地可轉型
4月22日，上海市政府辦公廳轉發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的《關于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行）》（下稱《辦法》），提出“允許補地價開發(fā)存量工業(yè)用地”?！掇k法》規(guī)定，上海對存量工業(yè)用地將主要采取區(qū)域整體轉型、土地收儲后出讓和有條件零星開發(fā)等實施路徑，并已為此制訂了一系列引導及鼓勵政策。
對于補繳地價的標準，《辦法》規(guī)定，轉型為研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類用地的市場評估地價，外環(huán)線以外地區(qū)不低于相同地塊工業(yè)用途基準地價的150%，外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)則一般不低于相同地段辦公用途基準地價的70%；轉型為研發(fā)總部通用類的，市場評估地價不低于相同地段辦公用途基準地價的70%。此外，符合相關條件的研發(fā)總部類用地，最高容積率可以達到4。
《辦法》還強調(diào)“物業(yè)自用”。規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊內(nèi)轉型為研發(fā)總部通用類的，可以出租、分割轉讓，但開發(fā)單位須持有70%以上的物業(yè)產(chǎn)權；轉型為商務辦公用地的，須持有50%以上的物業(yè)產(chǎn)權；轉型為教育、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老等用途的，房屋不得分割轉讓。零星工業(yè)用地的開發(fā)單位，須持有60%以上物業(yè)產(chǎn)權。
