來源： 華夏時(shí)報(bào)
“實(shí)體產(chǎn)業(yè)原本也沒想過跟著房地產(chǎn)走，但是四萬(wàn)億政策出臺(tái)后，公司這幾年把寶押在了房地產(chǎn)上，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)稍有危險(xiǎn)，實(shí)體產(chǎn)業(yè)隨時(shí)會(huì)被拖累。”廣州一家企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)人王聰告訴記者。
“已經(jīng)上馬的項(xiàng)目遭遇資金困難，只好借助更高成本的資金支持，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間繼續(xù)收窄，可能會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。”王聰坦言，這些過往的擔(dān)憂，如今已變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
王聰所在企業(yè)的處境并非個(gè)案。北京一家大型房地產(chǎn)融資代理公司管理人士趙志稱，他的很多客戶也遇到了類似情況，“中小房企雖然困境各不相同，但資金斷流風(fēng)險(xiǎn)是他們目前要面對(duì)的一道坎。”
中小房企“失血”
趙志向記者表示，不少中小民營(yíng)企業(yè)在前幾年“四萬(wàn)億”政策刺激下，紛紛投資房地產(chǎn)，但令這些扎堆投資地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)始料不及的是，隨著信貸等融資渠道的收緊以及樓市趨冷，他們發(fā)現(xiàn)自己被套住了。
一位銀行人士分析，抽貸、停貸、壓貸是銀行應(yīng)對(duì)上級(jí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理任務(wù)的必然選擇，這將截?cái)嗪芏喾科髲你y行得到的資金“輸血”渠道。
“中小企業(yè)從銀行貸款其實(shí)一直都比較難，所以他們的‘冬天’遠(yuǎn)未結(jié)束。目前房地產(chǎn)貸款的調(diào)整，對(duì)非實(shí)力雄厚的國(guó)有背景房企或涉房綜合型企業(yè)打擊更大?，F(xiàn)在他們想獲得貸款不像以前那么容易。”趙志說。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉公開表示，2009年推出的四萬(wàn)億投資主要給了國(guó)企，而且主要是央企，但央企不知該怎么辦，只能紛紛成立房地產(chǎn)公司。
江蘇一家國(guó)有資本背景房企在西安項(xiàng)目的管理人士張銳認(rèn)為，吳敬璉的這些說法在他所在的公司有不少的體現(xiàn)。
他表示，公司以往的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)一直依靠傳統(tǒng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，2008年金融危機(jī)爆發(fā)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展明顯放緩，公司的債務(wù)逐步增加，遭受極大的盈虧考驗(yàn)。正當(dāng)公司領(lǐng)導(dǎo)層為此苦惱時(shí)，“四萬(wàn)億”刺激政策適時(shí)出臺(tái)了，隨后，銀行信貸激增、貨幣供應(yīng)量快速上升、資產(chǎn)價(jià)格特別是大城市房?jī)r(jià)飆升。
張銳稱，他所在的公司原本有一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，不過并不多，公司由于是國(guó)有背景，因此在銀行貸款方面有足夠的優(yōu)勢(shì)。于是，公司選擇擴(kuò)大原有房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。
“一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)、地價(jià)都漲起來，公司整體利潤(rùn)、資產(chǎn)值一下子提高了。”他說。
“那時(shí)，做實(shí)業(yè)的公司都意識(shí)到，其他行業(yè)不容易賺快錢，大部分企業(yè)都開始調(diào)整策略，紛紛涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。”張銳告訴記者。
如今，樓市陷 入低迷，貸款進(jìn)一步收緊，包括張銳在內(nèi)的多位人士均表示，前幾年大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，目前已成為制約企業(yè)后續(xù)發(fā)展的“陷阱”。
相比國(guó)企，民營(yíng)中小房企的處境更為艱難。
據(jù)媒體報(bào)道，“四萬(wàn)億”開閘后，不少長(zhǎng)三角地區(qū)的民營(yíng)公司通過抵押物高評(píng)估獲得銀行貸款，但這筆錢并未用于實(shí)業(yè)，而是用于地產(chǎn)投資。這導(dǎo)致了2009年以來長(zhǎng)三角地區(qū)的房?jī)r(jià)高漲以及產(chǎn)業(yè)空心化。現(xiàn)在高房?jī)r(jià)無(wú)以為繼，炒房模式的破滅令企業(yè)資金杠桿失靈，出現(xiàn)償付危機(jī)，因擔(dān)保鏈危機(jī)又讓大量企業(yè)卷入倒閉風(fēng)波。
實(shí)際上，這種情況并不局限于長(zhǎng)三角地區(qū)。據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年3月以來，被曝光的中小房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個(gè)省份。業(yè)內(nèi)人士表示，下半年房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象將會(huì)更為頻繁地發(fā)生。
“目前看來，2014年房企的融資渠道仍然非常窄，銀行信貸、信托基金等方式會(huì)越收越緊。大型開發(fā)商還可以通過降價(jià)賣房來回籠資金，但對(duì)于中小房企而言，除了借高利貸，就只能賣項(xiàng)目、賣股權(quán)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部嚴(yán)躍進(jìn)說。
土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩
“只要有投資，地方政府都會(huì)盡可能放開土地審批，拉攏投資項(xiàng)目。”王聰指出，近幾年三四線城市的新增投資越來越多，新盤不斷入市，部分城市的市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重過剩，“現(xiàn)在，誰(shuí)都擔(dān)心自己是最后的接棒者。”
王聰所在的公司所進(jìn)駐的一些三線城市，地方政府目前已不敢再大規(guī)模投資，規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)基地等項(xiàng)目進(jìn)程都在放緩，而早前大舉進(jìn)軍投資的房企都希望借助產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)需求。“如今看來，供過于求的市場(chǎng)面難以逆轉(zhuǎn)，房企的壓力很大。”王聰說。
事實(shí)上，這是不少房企面臨的共同難題。
2009年刺激政策出臺(tái)后，投資項(xiàng)目需要大量的用地，在用地審批上，國(guó)土部從2010年開始準(zhǔn)許“簡(jiǎn)化審批程序”，對(duì)地方投資用地給予適當(dāng)放寬，比如今后兩年用地重點(diǎn)保證中央投資項(xiàng)目、擴(kuò)大先行用地范圍、各地優(yōu)先確保保障房用地項(xiàng)目等。執(zhí)行中央投資項(xiàng)目用地時(shí)，國(guó)土部要求要盡量選擇廢舊廠房、破產(chǎn)國(guó)有企業(yè)土地。
廣東省發(fā)改委一位人士向記者透露，這些項(xiàng)目所用土地在地方執(zhí)行過程中發(fā)生變化，地方在拉攏中央投資項(xiàng)目時(shí)，會(huì)以加大房地產(chǎn)投資作為增強(qiáng)吸引力的籌碼，而進(jìn)駐的企業(yè)都想借此分一杯羹。
“我在協(xié)助企業(yè)進(jìn)軍三線城市時(shí)，發(fā)現(xiàn)地方政府層出不窮地規(guī)劃各種產(chǎn)業(yè)園、城市新區(qū)等，大型房企進(jìn)駐也成為官員向中小房企招商引資的籌碼，這些地方政府都以放開土地供應(yīng)來吸引招商，土地出讓過剩的后遺癥由此產(chǎn)生。”趙志稱。
