為貫徹落實黨的十八屆三中全會關于完善土地二級市場的決策部署，全面推進完善建設用地二級市場試點工作，根據(jù)《國土資源部印發(fā)關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點方案的通知》，按照自治區(qū)統(tǒng)一部署和要求，結合石嘴山市實際，制定本實施方案。
一、總體要求
(一)指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神、自治區(qū)第十一次黨代會以及石嘴山市第十次黨代會精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念。認真落實國土資源部《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點方案》和全國試點工作部署動員會議精神，根據(jù)使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府調(diào)控作用的要求，堅持問題導向，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為核心，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產(chǎn)登記為基礎，與城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及相關產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接，著力構建完善土地二級市場規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平。為推動經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，打造石嘴山經(jīng)濟升級版，加快“三大轉(zhuǎn)型”和“四個石嘴山”建設，全面建成小康社會提供用地保障。
(二)基本原則。
積極探索創(chuàng)新。堅持市場經(jīng)濟改革方向，解放思想、大膽嘗試，落實“放管服”總體要求，強化監(jiān)管責任、優(yōu)化交易流程、提升服務水平，不斷健全和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地二級市場。
嚴格依法依規(guī)。試點工作的開展應當依法依規(guī)、公開透明。充分尊重權利人的意愿，保障和維護市場主體合法權益。防止國有資產(chǎn)流失。
注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。加強部門協(xié)同和上下聯(lián)動，通過相關機制的互融互補，增強試點工作的整體性和系統(tǒng)性，形成改革合力。
堅持問題導向。緊扣試點目標任務，根據(jù)石嘴山市具體情況，因地制宜，有針對性地制定政策制度，并致力于政策研究和制度創(chuàng)新，努力破解理論和實踐難題。
(三)試點目標。
階段目標：到2017年年底，通過大膽探索和不斷嘗試，完成建設用地二級市場交易機構和信息系統(tǒng)的建設工作，出臺一系列配套政策制度，并不斷總結和完善。實現(xiàn)服務機構運行順暢，制度體系基本形成，試點工作穩(wěn)步推進的目標。
總體目標：深入推進試點工作，在實踐中檢驗試點政策及體制機制的可行性并不斷總結完善。到2018年年底，在石嘴山市轄區(qū)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、產(chǎn)權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場，形成一批可復制、可推廣的成果。實現(xiàn)土地市場規(guī)則更加完善，土地資源配置效果顯著提高的目標。
(四)試點范圍。試點范圍是國有建設用地使用權的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，重點針對土地交易，以及土地連同地上建筑物、其他附著物一并交易的情況。住宅的分套交易、以出讓方式取得土地使用權的大型商場和商貿(mào)綜合體分戶出租、商業(yè)寫字樓和工業(yè)廠房分層轉(zhuǎn)讓及軍事、宗教、墓葬、監(jiān)教場所等特殊用地不納入試點范圍。以作價出資(入股)、授權經(jīng)營方式取得土地使用權出租、抵押的，不納入試點范圍。試點區(qū)域為市轄大武口區(qū)和惠農(nóng)區(qū)。
二、政策措施
(一)完善交易機制。
1.完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓機制。
(1)明確建設用地使用權轉(zhuǎn)讓形式。建設用地使用權轉(zhuǎn)讓形式包括：買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的各類導致建設用地使用權轉(zhuǎn)移的行為。涉地股權轉(zhuǎn)讓時土地使用權人發(fā)生轉(zhuǎn)移的，也屬于建設用地使用權轉(zhuǎn)讓。
(2)明晰不同權能建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的必要條件。國有土地使用權人應當按照《國有建設用地使用權出讓合同》(以下簡稱“出讓合同”)約定或《國有建設用地劃撥決定書》(以下簡稱“劃撥決定書”)規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地，且已取得《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權證書》方可轉(zhuǎn)讓建設用地使用權。
房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他經(jīng)營性用地使用權轉(zhuǎn)讓的應完成開發(fā)投資總額的25%以上，或者已開發(fā)量應達到應開發(fā)總量的三分之一以上。共有房地產(chǎn)涉及的土地使用權轉(zhuǎn)讓應征得其他共有人書面同意;涉及司法查封的土地使用權轉(zhuǎn)讓的，應經(jīng)相關司法部門書面同意解封。抵押期滿土地使用權轉(zhuǎn)讓的，抵押人應先行辦理解押手續(xù)。
探索通過轉(zhuǎn)讓方式盤活閑置工業(yè)用地。因企業(yè)原因造成閑置滿1年不足2年且已繳清土地閑置費的，或因除不可抗力以外的其他政府原因造成閑置的工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓價格不得超過原土地使用權人取得土地使用權時支付的出讓價款，否則政府可行使優(yōu)先購買權。新的受讓人應與市國土資源部門簽訂補充協(xié)議，要求取得土地使用權后1年內(nèi)應當動工建設，2年內(nèi)達到開發(fā)建設標準。轉(zhuǎn)讓后新的土地使用權人未按約定開發(fā)并達到開發(fā)條件的，不得再次轉(zhuǎn)讓。再次造成土地閑置的，按照《閑置土地處置辦法》分類處置。新的受讓人可續(xù)建原項目，也可新建項目。
以劃撥方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后符合《劃撥用地目錄》的，報市人民政府或原批準機關依法批準后，由不動產(chǎn)登記機構辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。受讓人申請變更為有償使用的，或轉(zhuǎn)讓后不符合《劃撥用地目錄》需轉(zhuǎn)為有償使用的，土地交易機構應當受理審核，對符合轉(zhuǎn)讓要求的，市國土資源部門要結合宗地的具體情況制定《國有土地使用權協(xié)議出讓方案》(以下簡稱“協(xié)議出讓方案”)，對土地出讓價格、土地用途、使用年限等進行明確，報市人民政府批準后與受讓方簽訂出讓合同，由受讓方足額繳納土地出讓金后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)開發(fā)用地和經(jīng)營性用地出讓年限不超過法定最高年限，工業(yè)用地出讓年限原則上不超過20年。
以出讓方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下可自由交易。原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。除出讓合同約定外，不得隨意增設限制交易的條件和程序。土地交易機構要加強對出讓合同的履約監(jiān)管，積極探索有利于促進土地要素流通的合同規(guī)范管理。
以作價出資(入股)方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的，可以參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓規(guī)定，繼續(xù)以作價出資(入股)的方式使用土地;也可以補繳土地出讓金，將土地使用權性質(zhì)變更為出讓。
以授權經(jīng)營方式取得的建設用地使用權，經(jīng)被授權企業(yè)同意，可在本集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓;向本集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，市國土資源部門結合宗地的具體情況制定協(xié)議出讓方案，對土地出讓價格、土地用途、使用年限等進行明確，報經(jīng)市人民政府批準后與受讓方簽訂出讓合同，由受讓方足額繳納土地出讓金后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
(3)完善土地分割轉(zhuǎn)讓政策。積極探索完善土地使用權分割轉(zhuǎn)讓措施,明確分割條件，規(guī)范分割流程。通過分割轉(zhuǎn)讓有效盤活企業(yè)存量土地，降低企業(yè)運營成本，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
明確建設用地使用權分割轉(zhuǎn)讓條件。擬分割轉(zhuǎn)讓的建設用地應當權屬明確，已辦理《不動產(chǎn)權證書》或《國有土地使用證》。劃撥土地使用權不得單獨進行分割轉(zhuǎn)讓，因地上建筑物及其他附著物所有權分割轉(zhuǎn)讓土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓的除外。建設用地使用權應以完整的地上建筑物為基本單元進行分割，滿足規(guī)劃、消防、用水、用電、用氣和采暖等要求，分割后應保障雙方的正常通行等其他權利，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和使用功能。國有建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物被司法查封的，經(jīng)實施查封的法院同意，可以對土地使用權進行分割轉(zhuǎn)讓。國有建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物設有抵押權的，經(jīng)抵押權人同意，可以對土地使用權進行分割轉(zhuǎn)讓。
屬房地產(chǎn)開發(fā)用地的，達到房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓條件后，在不影響正常使用功能的前提下，開發(fā)企業(yè)可以申請對尚未開發(fā)建設的用地進行分割轉(zhuǎn)讓，但受讓人應當具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且未被列入“黑名單”，并嚴格按原批準規(guī)劃開發(fā)建設。在房地產(chǎn)去庫存期間將空閑房地產(chǎn)用地分割轉(zhuǎn)讓后從事經(jīng)營性養(yǎng)老、教育、旅游等國家支持的新興產(chǎn)業(yè)的，重新辦理用地手續(xù)，變更后土地使用年限為新用途的法定最高年限，自原土地使用權出讓之日起算。分割轉(zhuǎn)讓后剩余已建成的房地產(chǎn)用地容積率增加的，應當重新核算土地價款。已建成并經(jīng)竣工驗收的住宅小區(qū)用地不允許單獨進行分割轉(zhuǎn)讓，因購買房產(chǎn)涉及土地使用權分割轉(zhuǎn)讓的除外。
屬工業(yè)用地，達到本方案設定的轉(zhuǎn)讓條件的，允許對土地使用權進行分割轉(zhuǎn)讓，但分割轉(zhuǎn)讓的土地單價不得高于原土地使用權人取得該土地使用權時的土地單價，否則政府可行使優(yōu)先購買權。鼓勵通過分割轉(zhuǎn)讓方式充分利用閑置土地、在建工程及“僵尸企業(yè)”的空閑土地等低效用地和空閑廠房發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。已建成的工業(yè)項目用地分割轉(zhuǎn)讓的，應當按照房地產(chǎn)權統(tǒng)一的原則辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)，且轉(zhuǎn)讓后不得影響產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù)和企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動;項目配建的行政辦公樓、生活服務設施等不得單獨分割轉(zhuǎn)讓，因司法處置涉及土地使用權轉(zhuǎn)讓的除外。
屬其他經(jīng)營性用地的，達到轉(zhuǎn)讓條件后可申請分割轉(zhuǎn)讓。鼓勵在建工程、已建成項目用地將剩余空閑土地分割轉(zhuǎn)讓以提高土地利用率。分割轉(zhuǎn)讓后剩余已建成用地容積率增加的，應當重新核算土地價款。已建成的經(jīng)營性用地不允許單獨進行分割轉(zhuǎn)讓，因地上建筑物分割土地使用權隨之分割轉(zhuǎn)讓的除外。
(4)實施差別化稅費政策。充分發(fā)揮稅收政策對土地二級市場的調(diào)節(jié)作用，促進存量建設用地，特別是低效用地土地使用權的轉(zhuǎn)讓再利用。轉(zhuǎn)讓方、受讓方均需依照現(xiàn)行稅法規(guī)定繳納相關稅費，對符合稅收減免條件的企業(yè)，稅務部門及時按程序辦理減免稅。
積極探索其他經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，切實提高建設用地轉(zhuǎn)讓后的產(chǎn)出效益。符合城鎮(zhèn)低效用地標準的工業(yè)用地，優(yōu)先納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造范圍，適用相關優(yōu)惠政策;受讓人在符合相關規(guī)劃的前提下對工業(yè)用地進行翻建改造，提高廠房容積率但不改變用途的，不再增繳土地出讓金;轉(zhuǎn)讓后利用現(xiàn)有用地興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，經(jīng)市人民政府批準，可繼續(xù)按原用途和使用權類型使用，過渡期為5年，過渡期滿依法按新用途辦理用地手續(xù)。對因企業(yè)原因造成的閑置土地，按照《閑置土地處置辦法》從嚴征收土地閑置費，促進閑置土地開發(fā)利用。
2.完善建設用地使用權出租機制。
建設用地使用權可以整宗出租，也可以部分出租。被以查封、抵押等形式限制房地產(chǎn)權利的，應經(jīng)相關法院或抵押權人書面同意后方可出租。共有房地產(chǎn)所涉及土地使用權出租的，應征得其他共有人書面同意。機關事業(yè)單位和國有企業(yè)等涉及國有土地出租的，應報經(jīng)財政部門或國有資產(chǎn)管理部門同意。建設用地使用權出租后，原出讓合同、劃撥決定書或租賃合同約定的權利和義務由出租人繼續(xù)履行。房地產(chǎn)開發(fā)用地、經(jīng)營性用地不得單獨以土地使用權出租。
出租雙方應當簽訂出租合同，明確租賃雙方的權利和義務，并在土地交易機構進行備案，主動如實申報租金標準。符合出租要求的，由不動產(chǎn)登記機構辦理出租登記手續(xù)。
各轄區(qū)政府，各級國土、規(guī)劃、政務服務中心、市場監(jiān)管、地稅等部門要加強協(xié)作，建立各部門信息共享、聯(lián)合懲戒機制，對出租場地、房屋進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的企業(yè)或個人，其租賃備案信息、登記信息、工商注冊信息、納稅信息等在相關部門之間相互推送，對違反交易規(guī)則的企業(yè)或個人實施聯(lián)合懲戒。
以出讓方式取得的土地使用權出租或以租賃方式取得的土地使用權轉(zhuǎn)租，符合法律法規(guī)和出讓合同相關約定的，要按相關程序辦理國有建設用地使用權出租備案手續(xù)，不需繳納土地出租收益。
工業(yè)用地使用權出租后，承租人為提高土地利用率在租賃土地上利用空閑土地新建廠房及附屬設施增加建筑面積，或?qū)υ瓘S房進行翻建改造，不再補繳土地出讓金，但租賃雙方應當事先按照房地產(chǎn)權統(tǒng)一的原則明確約定租賃期滿后新建、翻建改造建筑物的處置方式，并依法辦理相關審批核準手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)用地、經(jīng)營性用地使用權出租后，承租人不得新建、翻建、擴建建筑物或其他設施。
以劃撥方式取得的土地使用權出租的，原土地使用權人應當足額上繳租金中包含的土地收益，辦理土地出租備案手續(xù)后方可出租。應上繳的土地收益標準由市國土資源部門定期組織中介機構根據(jù)區(qū)位、地段、用途、基礎設施配套等情況進行測算，報經(jīng)市人民政府同意后向社會公布。由財政部門研究制定《劃撥用地土地使用權出租收益征收管理辦法》，對征收主體、征收對象、征收方式、收益的管理和支出范圍等內(nèi)容進行明確。
以劃撥方式取得的土地使用權出租的，承租人不得在其上進行新建、翻建、擴建。
建立劃撥建設用地使用權出租的巡查、舉報和查處機制，嚴格加強監(jiān)管，重點加強對劃撥土地使用權出讓收益的征收，防止國有資產(chǎn)流失。將劃撥建設用地使用權出租情況納入土地執(zhí)法、規(guī)劃執(zhí)法和城管執(zhí)法巡查范圍，充分發(fā)揮國土信息員和社區(qū)網(wǎng)格員的“哨兵”作用，廣泛接受社會各界的監(jiān)督舉報。
3.完善建設用地使用權抵押機制。
為規(guī)范建設用地使用權抵押行為，研究制定《石嘴山市國有建設用地使用權抵押管理辦法》。
(1)明晰國有建設用地使用權可以設定抵押的條件。依法取得的土地使用權，按照出讓合同或劃撥決定書約定進行開發(fā)建設，并取得《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權證》的方可設定抵押權;以劃撥方式取得的土地使用權應當連同其地上建筑物一并設定抵押權。營利性的養(yǎng)老、教育等社會領域機構有償取得的土地、設施等財產(chǎn)可以設定抵押權。
(2)放寬對抵押權人的限制。按照債權平等、適度放寬的原則，經(jīng)金融局、銀監(jiān)局等市級及以上金融主管部門或相關行業(yè)主管部門備案的中國境內(nèi)的自然人和企業(yè)法人均可作為抵押權人，依法申請以建設用地使用權及其地上房屋等建筑物、構筑物所有權辦理不動產(chǎn)抵押登記。市金融局負責牽頭制定《國有建設用地使用權抵押權人審核和準入辦法》，明確準入門檻和具體要求，重點對抵押權人的資金來源、信用記錄等情況進行審查，加強對抵押權人的管理。需要上級金融部門確定的，積極爭取上級部門支持。
(3)合理確定建設用地使用權抵押價值。以劃撥方式取得的建設用地使用權連同地上建筑物抵押的，土地抵押價值應根據(jù)第三方評估機構評估確定的劃撥建設用地使用權權益價格設定。以出讓方式取得的國有建設用地使用權依法進行抵押的，抵押金額應合理確定。建設用地使用權連同地上建筑物、附著物抵押時，要在抵押合同中分別對土地使用權價值和地上建筑物、附著物價值予以明確。
(4)明確國有建設用地使用權抵押要求。建設用地使用權設定抵押權時，其地上建筑物、附著物所有權及在建工程應同時抵押。單獨以國有建設用地使用權設定抵押登記的或在建工程辦理抵押登記的，工程竣工后，不動產(chǎn)權利人應當申請將國有建設用地使用權抵押登記轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)權抵押登記。
國有建設用地使用權分割抵押的，原則上應當由當事人先行辦理產(chǎn)權分割登記。未辦理分割登記申請土地使用權分割抵押的，不予受理。但以房屋所有權進行抵押，所分攤的土地使用權隨之抵押的除外。已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)用地不得整宗設定抵押權，但開發(fā)企業(yè)可以依法登記的房屋所有權連同分攤土地使用權設定抵押。
土地使用權根據(jù)其價值可多次設定抵押權。土地使用權抵押后，其價值大于抵押債權的余額部分可再次抵押，但抵押價值不得超過余額部分。同一宗地土地使用權多次抵押的，以抵押登記申請先后順序為抵押權人辦理抵押登記。
要審慎辦理“僵尸企業(yè)”用地和低效用地抵押登記，抵押合同中應當明確貸款僅限用于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和生產(chǎn)經(jīng)營活動，并由抵押權人負責監(jiān)管。
(二)創(chuàng)新運行模式。
1.建立交易平臺。在市國土資源部門設立土地二級市場交易機構，全面負責辦理市轄區(qū)土地二級市場交易事務。為方便惠農(nóng)區(qū)群眾辦理相應交易業(yè)務，同時在惠農(nóng)區(qū)設立交易分支機構，兩個交易機構的業(yè)務受理范圍不受區(qū)域局限。
在市政務服務中心和惠農(nóng)區(qū)政務服務中心分別設立交易場所，提供土地二級市場信息發(fā)布、文書審核、資金監(jiān)管、競價、成交確認、合同簽訂等一站式服務。
由網(wǎng)信部門將土地二級市場信息系統(tǒng)對接至石嘴山市現(xiàn)有信息平臺，通過信息平臺面向社會提供信息歸集、發(fā)布和查詢服務，市國土資源部門要及時對交易信息進行監(jiān)管，并實現(xiàn)與國土資源部、自治區(qū)國土資源廳土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的對接。
2.規(guī)范交易流程。進一步明確土地二級市場各交易環(huán)節(jié)和流程的基本規(guī)則，對信息發(fā)布、達成交易、簽訂合同和交易監(jiān)管四個方面制定詳細交易流程。針對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易行為研究制定統(tǒng)一的合同示范文本，明確雙方的權利義務及宗地相關信息，為規(guī)范交易行為、保障交易安全奠定基礎。
土地交易機構應對建設用地使用權交易中出讓合同或劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規(guī)性等進行審核。對于未達到交易條件、不符合出讓合同或劃撥決定書約定、違反交易規(guī)則的，土地交易機構應限制交易。
結合石嘴山市實際，根據(jù)劃撥、出讓土地的不同特點，推行“雙隨機一公開”制度。市國土資源部門隨機選派檢查人員，隨機抽取土地交易事項，對交易行為、交易辦理程序等是否合規(guī)進行抽查，將抽查情況采取適當?shù)姆绞接枰怨_，對違規(guī)行為的查處結果在一定范圍內(nèi)公開，切實加強事中事后監(jiān)管。
3.加強交易管理與不動產(chǎn)登記的有序銜接。建立土地二級市場交易信息平臺和不動產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機制。建設用地使用權交易雙方提供相關資料向土地二級市場交易機構提出交易申請，交易機構受理并對相關資料審核備案后(涉及相關審批事項的轉(zhuǎn)由相關部門審核后)，轉(zhuǎn)交不動產(chǎn)登記機構辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或他項權利登記。不動產(chǎn)登記后及時將登記信息反饋交易機構。交易完成后，土地交易機構要會同不動產(chǎn)登記機構及時將交易信息上報國土資源部土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)。
(三)健全服務體系。
1.培育和規(guī)范中介組織。發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，為交易提供咨詢、估價、經(jīng)紀等服務。對現(xiàn)有房地產(chǎn)交易中介機構進行調(diào)查評定，能夠承擔土地二級市場交易服務的，可準予其從事土地相關咨詢、經(jīng)紀等中介業(yè)務。通過公開招標方式，選取具備相當業(yè)務資質(zhì)、信用良好的土地評估機構建立評估機構備選庫，為土地二級市場交易提供土地價格評估和地價咨詢服務。土地交易機構要加強指導和監(jiān)管，引導中介機構誠信經(jīng)營，保障建設用地二級市場健康有序發(fā)展。
2.做好咨詢和調(diào)解服務。發(fā)揮土地交易機構的專業(yè)優(yōu)勢和服務職能，為交易各方提供法律、政策等方面的咨詢服務，協(xié)調(diào)各相關部門及時解決交易中遇到的問題，營造良好的交易環(huán)境。
3.提高辦事效率。在市政務大廳設立交易受理窗口，配備專職受理人員，實行“一個窗口”對外，整合不動產(chǎn)登記、國土、市場監(jiān)管、住建、金融等部門信息資源，建立信息共享、流程規(guī)范、辦理快捷的業(yè)務聯(lián)辦工作模式，實現(xiàn)并聯(lián)辦理。明確各部門職責，優(yōu)化辦事流程，嚴格落實限時辦結制、服務承諾制，開通預約服務、上門服務、綠色通道等特色服務，為交易各方提供高效、便捷的一站式服務，提高辦事效率和服務水平。
(四)加強監(jiān)測監(jiān)管。
1.強化監(jiān)測分析。在現(xiàn)有的土地市場動態(tài)監(jiān)測基礎上進一步健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，土地交易機構要在監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中及時更新交易類型、宗地面積、交易價格、交易時間、交易雙方信息等內(nèi)容，通過數(shù)據(jù)采集和分析，了解土地交易的數(shù)量、結構、時序等信息，研判分析市場形勢，掌握土地二級市場交易活動的規(guī)律與特征，為配套政策的調(diào)整完善提供依據(jù)，實現(xiàn)有效監(jiān)管。
2.完善市場調(diào)控。嚴把土地一級市場的出口關，從源頭上對土地市場進行調(diào)控。按照“嚴控增量、盤活存量、用好流量”的原則，逐步縮小劃撥和協(xié)議出讓土地范圍，全面推行市場機制，有序有償、供需平衡、結構優(yōu)化、合理有效地配置土地資源。
充分發(fā)揮土地二級市場盤活存量土地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用。根據(jù)土地二級市場交易情況，通過采取政策引導、稅費調(diào)節(jié)和優(yōu)化服務等措施，促進存量土地安全、有序流通，加快低效用地、閑置土地有效開發(fā)，促進存量土地節(jié)約集約利用。
強化一、二級土地市場聯(lián)動。全面對接一、二級土地市場交易，通過對二級市場形勢研判，確定一級市場土地投放總量，并根據(jù)土地二級市場交易價格波動情況，適時放寬或收緊一級市場，調(diào)整投放土地的結構和時序，確保一、二級土地市場銜接順暢，促進土地市場平穩(wěn)發(fā)展。
3.強化價格監(jiān)管。建立土地價格定期評估和發(fā)布制度，完善地價公示體系，定期發(fā)布基準地價。對中心城區(qū)土地二級市場交易活躍的區(qū)域，定期發(fā)布標定地價，為征收劃撥用地出租收益提供依據(jù)。開展石嘴山市新一輪土地級別與基準地價更新工作，常態(tài)化開展城鎮(zhèn)地價調(diào)查與監(jiān)測工作，定期收集地價信息，實時監(jiān)測地價水平和變動情況，把握土地市場運行態(tài)勢和價格走勢。完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。
建立土地二級市場交易價格申報機制。各類交易主體要如實申報交易價格，不得瞞報或者作不實申報，否則將被納入誠信體系實施懲戒;申報價格低于基準地價或標定地價一定比例的，政府可行使優(yōu)先購買權，財政部門做好土地收儲的資金保障工作;高于基準地價或標定地價一定比例的，政府可依法依規(guī)實施交易管制。
4.加強合同履約監(jiān)管。重點加強土地出讓合同或劃撥決定書的履約監(jiān)管。建設用地使用權轉(zhuǎn)讓后，出讓合同、劃撥決定書和相關文件中所載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應依法履行。國土、住建、規(guī)劃等部門要加強對土地開發(fā)建設情況、容積率、投資強度等合同約定內(nèi)容的履約監(jiān)管，對存在未按期開發(fā)建設、擅自增加容積率、未達到約定的投資強度等情況限期整改，并將土地使用權人相關情況納入誠信體系進行信用考評。
5.嚴格責任追究。強化監(jiān)督問責，減少尋租空間，對違反土地二級市場相關規(guī)定的有關部門、單位以及責任人員嚴格進行責任追究，堅決打擊各種腐敗行為。各相關部門要切實加強溝通，實現(xiàn)土地交易信息互聯(lián)共享，對違法違規(guī)行為聯(lián)合進行查處;交易機構要切實履行信息審核工作，做到信息發(fā)布真實、可信。
嚴格對土地交易各方的責任追究，對未按規(guī)定及時在土地交易機構辦理土地使用權交易備案、在不動產(chǎn)登記機關辦理登記的，或違反土地使用權交易相關規(guī)定擅自進行交易的，國土資源執(zhí)法部門要責令終止交易行為并進行查處。同時將違法違規(guī)及處罰信息通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)進行公示，啟動失信企業(yè)協(xié)同監(jiān)管和聯(lián)合懲戒機制，實施“一處違法，處處受限”的聯(lián)合懲戒。土地交易中介機構存在失信行為的，將其不良記錄記入誠信檔案并進行懲戒。
(五)強化部門協(xié)作。
各轄區(qū)政府和相關部門要加強協(xié)作，落實相關責任，強化溝通銜接，實現(xiàn)信息共享。進一步整合各相關誠信體系，逐步形成集國土、市場監(jiān)管、地稅等部門為一體的誠信體系，建立“黑名單”制度，對違反建設用地使用權二級市場有關規(guī)定的企業(yè)或個人聯(lián)合予以懲戒。
在國有建設用地轉(zhuǎn)讓過程中，加強涉地司法處置的銜接，對于司法處置涉及建設用地使用權轉(zhuǎn)移的案件，司法部門事前要與國土資源部門進行溝通，國土資源部門要及時準確提供所涉及不動產(chǎn)的權利狀況。加強涉地資產(chǎn)處置的銜接，各級財政、國資委等國有資產(chǎn)管理部門進行國有資產(chǎn)處置時涉及建設用地使用權轉(zhuǎn)移的，在處置前應取得各級規(guī)劃、國土資源部門出具的意見，并如實告知當事人。市規(guī)劃局、工信局、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)配合做好土地分割轉(zhuǎn)讓工作。
在國有建設用地出租過程中，國土資源執(zhí)法部門、住建部門要加強巡查、嚴格監(jiān)管，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)出租等問題及時上報。市場監(jiān)管、稅務部門在辦理相關證照時，對申請人出租經(jīng)營場所的，要將信息及時告知土地交易機構，土地交易機構要將登記備案情況及時反饋。
在建設用地抵押過程中，金融主管部門和相關行業(yè)主管部門要加強對抵押權人資金來源、信用情況等的審查，及時將審查結果告知土地交易機構;土地交易機構和不動產(chǎn)登記機構在辦理土地抵押備案登記后將信息及時反饋相關部門，共同做好建設用地抵押監(jiān)管工作。
三、組織實施
(一)工作要求。建設用地二級市場試點工作是全面深化改革的重大任務，是深化土地市場改革的重要舉措，對規(guī)范石嘴山市乃至全自治區(qū)土地二級市場運行具有積極意義。工作時間緊、任務重、涉及面廣，各轄區(qū)政府及相關部門要統(tǒng)一思想、密切配合、共同推進。
在試點工作推進過程中，遇到本方案未涉及的具體問題時，在不違反法律法規(guī)、不突破試點原則的情況下，可結合實際情況提出解決意見，報自治區(qū)人民政府同意后一并納入試點政策。
1.加強組織保障。
(1)建立自治區(qū)建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點工作聯(lián)席會議制度。確定成員單位和工作職責，為試點工作的順利推進提供組織保障。聯(lián)席會議由自治區(qū)人民政府分管國土資源工作的副主席擔任聯(lián)席會議召集人，聯(lián)系國土資源工作的自治區(qū)人民政府辦公廳副主任和自治區(qū)國土資源廳廳長擔任副召集人，自治區(qū)財政廳、國土廳、住建廳、國資委、地稅局、工商局、銀監(jiān)局和石嘴山市人民政府共8個單位有關負責同志為聯(lián)席會議成員，共同組織指導、統(tǒng)籌推進石嘴山市開展完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點工作，并協(xié)調(diào)解決試點過程中的重大事項和重要問題。
(2)建立石嘴山市試點工作領導小組和聯(lián)席會議制度。成立由石嘴山市人民政府市長為組長的國有建設用地使用權二級市場試點工作領導小組，市編辦、政府法制辦、財政局、國土局、住建局、規(guī)劃局、國資委、市場監(jiān)管局、政務服務中心、地稅局、金融局、網(wǎng)信辦、中級人民法院、人行石嘴山市中心支行、石嘴山銀監(jiān)分局為領導小組成員單位。領導小組下設綜合協(xié)調(diào)組、制度完善組、平臺建設組三個工作組。同時，建立石嘴山市試點工作聯(lián)席會議制度，由聯(lián)席會議成員統(tǒng)籌協(xié)調(diào)試點工作，及時研究解決試點工作中出現(xiàn)的問題。市國土局作為試點工作領導小組和聯(lián)席會議辦公室，抽調(diào)人員成立相應的工作機構，指定專人負責聯(lián)系溝通事宜。各轄區(qū)政府也要成立相應的領導機構和工作機構，確保試點工作順利開展。
2.推進試點實施。各轄區(qū)政府和相關部門要精心組織、積極開展試點工作，在依法依規(guī)的前提下解放思想、大膽探索，切實推進試點方案的實施。要積極調(diào)查研究解決試點工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，不斷深化、細化并完善相關規(guī)章制度，邊試點、邊總結。各級財政部門要做好經(jīng)費保障工作，確保試點工作順利推進。試點工作領導小組辦公室根據(jù)試點進展情況和工作需要，選擇第三方專業(yè)機構開展地價評估、平臺對接、信息系統(tǒng)建設等工作，為試點工作提供技術支撐。
3.及時溝通匯報。要加強部門間交流探討，對試點工作中發(fā)現(xiàn)的新情況和新問題要及時向試點工作領導小組反饋。試點工作領導小組要認真研究解決發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整完善相關政策制度，對試點工作中遇到的個別重大問題，要及時向自治區(qū)國土廳匯報。
4.加強宣傳引導。試點工作領導小組辦公室要做好試點政策的宣傳解讀工作，并密切關注輿情動態(tài)，確保群眾了解政策，妥善回應社會關切，營造全社會理解和支持試點工作的輿論氛圍，推動試點工作順利開展。
(二)工作任務及步驟。
試點工作領導小組辦公室牽頭負責試點各階段具體任務，領導小組成員單位按照各自承擔的職責，積極推進試點工作。各項工作任務所列第一部門為牽頭單位，其他部門為配合單位。
1.試點工作啟動階段。
(1)試點工作啟動。成立市級試點工作領導小組及其辦公室，建立試點工作聯(lián)席會議制度，召開試點工作啟動會，全面啟動試點工作。將試點工作的啟動、機構設立、規(guī)章制度建設、部署實施等情況上報國土部。(市國土局，試點工作領導小組各成員單位。完成時限：2017年3月30日前。)
(2)實施方案編制上報。深入開展調(diào)研，全面掌握石嘴山市土地二級市場現(xiàn)狀及存在的問題，堅持問題導向，因地制宜、大膽創(chuàng)新、統(tǒng)籌推進，制定切實可行的政策措施，編制完成實施方案，報自治區(qū)國土廳審核，經(jīng)自治區(qū)人民政府同意后，連同方案起草說明、土地二級市場現(xiàn)狀分析報告一并上報國土部。(市國土局，試點工作領導小組各成員單位。完成時限：2017年4月15日前。)
2.組織實施階段。
(1)落實交易機構設置方案。提出土地二級市場交易機構設置意見并按程序組織報批，確定辦公場所。(市國土局，市編辦、財政局、人社局。完成時限：2017年6月底前。)
(2)設立交易機構。設立市土地二級市場交易中心和惠農(nóng)區(qū)分中心，并籌備開展相關業(yè)務工作。(市國土局，市財政局、人社局。完成時限：2017年6月底前。)
(3)開展土地二級市場現(xiàn)狀摸底調(diào)查。
制定清查方案。按照國土部試點工作要求，針對我市具體情況，制定建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押情況清查方案。(市國土局，試點工作領導小組各成員單位。完成時限：2017年4月底前。)
開展摸底清查。按照摸底清查方案，對試點范圍內(nèi)的建設用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押情況進行全面清查，重點清查劃撥用地土地使用權出租情況。(大武口區(qū)政府、惠農(nóng)區(qū)政府，試點工作領導小組各成員單位。完成時限：2017年8月底前。)
建立基礎數(shù)據(jù)庫。對摸底清查結果進行匯總，登記造冊、上圖建庫，形成土地二級市場建設和管理基礎數(shù)據(jù)庫。(市國土局，大武口區(qū)政府、惠農(nóng)區(qū)政府、市規(guī)劃局、住建局、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)。完成時限：2017年10月底前。)
(4)搭建信息平臺。完成土地二級市場信息系統(tǒng)的建設，整合國土、住建、地稅、市場監(jiān)管等方面信息系統(tǒng)，建立并聯(lián)審批操作系統(tǒng);與石嘴山市現(xiàn)有信息平臺對接，實現(xiàn)信息發(fā)布、歸集、查詢、統(tǒng)計、交易辦理等服務。(市國土局、網(wǎng)信辦，試點工作領導小組各成員單位。完成時限：2017年10月底前。)
(5)完善配套制度。各相關部門圍繞試點工作方案內(nèi)容，結合本部門業(yè)務實際，通過對試點內(nèi)容的吸納和現(xiàn)有制度的整理，牽頭制定配套政策制度，經(jīng)市法制辦審核后報市人民政府批準實施，并根據(jù)試點工作推進情況隨時制定和完善。
市國土局牽頭制定《國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押制度》《劃撥建設用地使用權出租的巡查、舉報和查處機制》《土地價格定期評估和發(fā)布制度》。不動產(chǎn)登記部門牽頭制定《國有建設用地使用權分割轉(zhuǎn)讓制度》《建設用地使用權分割轉(zhuǎn)讓流程》。市財政局牽頭制定《劃撥用地土地使用權出租收益征收管理辦法》，征收標準由市國土局配合制定。市金融局牽頭制定《國有建設用地使用權抵押權人審核和準入辦法》。市土地二級市場交易機構牽頭制定《土地二級市場交易流程》《土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度》《土地二級市場交易價格申報制度》《中介組織管理規(guī)范》《土地二級市場黑名單制度》。市網(wǎng)信辦牽頭制定《土地二級市場交易信息發(fā)布制度》。(完成時限：2017年10月底前。)
(6)開展年度總結評估。按照“邊試點、邊總結”的原則，積極探索、及時總結經(jīng)驗，就試點工作進展情況、做法與成效等形成年度報告。報經(jīng)市人民政府研究后，報自治區(qū)國土廳審核，提交國土部。(市國土局，試點工作領導小組各成員單位。完成時限：2017年11月底前。)
(7)開展城鎮(zhèn)地價監(jiān)測和基準地價更新工作。開展市轄區(qū)城鎮(zhèn)地價調(diào)查與監(jiān)測工作，定期評估發(fā)布標定地價。完成市轄區(qū)新一輪土地級別與基準地價更新工作，經(jīng)市人民政府審核后發(fā)布實施。(市國土局，大武口區(qū)政府、惠農(nóng)區(qū)政府、市發(fā)改委、規(guī)劃局、住建局、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)。完成時限：2017年12月底前。)
3.工作總結階段。在全面完成試點各項任務的基礎上，總結試點工作實施、機構設置、政策實施效果等情況，形成試點工作總結，連同土地二級市場交易管理辦法、土地二級市場交易的典型案例、相關配套制度，報經(jīng)市人民政府研究后，報自治區(qū)國土廳審核并提交國土部。(市國土局，試點工作領導小組各成員單位。完成時限：2018年8月20日前。)
