在許昌市中心城區(qū)國有土地上同樣一套棚戶區(qū)房屋，如果在民事協(xié)商階段簽訂房屋征收補償協(xié)議，最高可得征收補償折合每平方米7000多元；如果拒絕簽訂補償協(xié)議、政府被迫啟動行政強制征收法定程序，則只能獲得最高每平方米4000元的補償。這樣的差別，源自哪些政策依據(jù)？體現(xiàn)了怎樣的法規(guī)精神？
原來，我市中心城區(qū)國有土地上房屋征收過程中，多年來存在著征收補償政策不統(tǒng)一、補償標(biāo)準(zhǔn)偏低、停產(chǎn)停業(yè)損失補償不足等突出問題。為此，今年我市研究出臺了新的《許昌市中心城區(qū)國有土地上房屋征收補償實施細(xì)則》（簡稱“新《細(xì)則》”），與2013年出臺的《許昌市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》（簡稱“老《細(xì)則》”）等房屋征收配套政策相比，新《細(xì)則》更加注重依法征收，更加體現(xiàn)以人為本，更加注重維護群眾利益。
7000多元與4000元的由來
我們以市民張某為例，解析新《細(xì)則》對被征收人的影響。
張某在市區(qū)某棚戶區(qū)居住，生活環(huán)境臟亂，在棚改中被征收房屋面積是100平方米。如果張某在民事協(xié)商階段簽訂房屋征收補償協(xié)議，選擇貨幣補償，被征收房屋價值的貨幣補償金額為100×6000=600000元（假定周邊商品房的均價為6000元/平方米），另有自行安置獎勵費為6萬元，提前搬遷獎勵費為1萬元，裝飾裝修費為4萬元（假定張某選擇裝飾裝修費一次性包干）。以上費用，張某可以得到房屋貨幣補償費折合每平方米7100元。同時，另有搬遷補助費2000元，臨時安置補助費按三個月一次性計發(fā)4500元。
如果整個項目所有被征收人實現(xiàn)整體提前搬遷，張某還能得到不超過8萬元的整體提前搬遷獎勵費。如果張某選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，將無償?shù)玫?00×1.2=120平方米的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房（假定選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房為高層）。
但是，如果張某在民事協(xié)商階段拒絕簽訂房屋征收補償協(xié)議，政府被迫啟動行政強制征收房屋的法定程序，張某房屋的價值將由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)參照周邊類似房屋的交易價格確定，經(jīng)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)初步評估，中心城區(qū)棚戶區(qū)周邊類似房屋的交易價格為每平方米3500元至4000元不等，張某能得到的法定房屋征收補償最高僅為40萬元，另有按評估確定的裝飾裝修費以及按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的搬遷補助費和臨時安置補助費，但不再有提前搬遷獎勵費。同時，一旦啟動行政強制征收房屋的法定程序，不僅將影響棚戶區(qū)改造項目推進(jìn)，損害公共利益，煩瑣的訴訟程序也會使當(dāng)事人身心疲憊。
適當(dāng)提高補償標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例
房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)在項目征收過程中是群眾與社會最為關(guān)注的焦點。針對這一問題，市住建局開展深入調(diào)研，借鑒外地經(jīng)驗，牽頭制定了新《細(xì)則》。其中適當(dāng)提高了房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例，讓被征收人得到更多實惠。
市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來，隨著商品房價格的上漲，以及帶電梯的小高層、高層建筑的普及，原來房屋征收時，對被征收房屋價值的補償，根據(jù)被征收房屋的類似房地產(chǎn)價格評估確定，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按1∶1的比例置換安置房?，F(xiàn)實中，由于類似房地產(chǎn)價格等同于二手房交易價格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新建商品房價格，補償款不足以購買新建普通商品房。1∶1置換安置房時，由于帶電梯的小高層、高層建筑公攤面積較大，實際室內(nèi)面積縮小15%左右。
為此，在新《細(xì)則》中，適當(dāng)提高被征收房屋補償標(biāo)準(zhǔn)——在協(xié)商期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議的，被征收房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)按照被征收房屋改建（就近）地段新建普通商品住房的均價確定，如曹魏古城范圍內(nèi)，被征收房屋的價值如果按類似房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，大多為3500元至4000元每平方米，但改建（就近）地段新建普通商品住房的銷售均價為6000元每平方米，在補償時，即以6000元每平方米進(jìn)行貨幣補償。
適當(dāng)提高產(chǎn)權(quán)調(diào)換的比例——考慮到老城區(qū)被征收房屋屬于多層結(jié)構(gòu)，公攤面積系數(shù)較低，而新建房屋多為小高層、高層住宅樓，房屋公攤面積系數(shù)較高，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換后住宅實際居住使用面積明顯減少。為此，我市明確多層房屋調(diào)換高層房屋時的調(diào)換比例為1∶1.2，體現(xiàn)了力求房屋受到損失的價值與安置房屋的價值相等的精神。
多種獎勵補助更體現(xiàn)以人為本
新《細(xì)則》中，堅持民事協(xié)商補償與政府強制征收相結(jié)合。在規(guī)定的簽訂征收補償協(xié)議期限內(nèi)，可以以民事協(xié)商方式簽訂征遷補償協(xié)議，實現(xiàn)“舊房換新房、小房換大房”；在簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補償協(xié)議的，依法實施房屋征收補償，被征收人不再享受協(xié)商階段的補償、獎勵政策。
統(tǒng)一市中心城區(qū)內(nèi)房屋征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。新《細(xì)則》規(guī)定，市住建部門負(fù)責(zé)全市國有土地上房屋征收補償工作的監(jiān)督指導(dǎo)，市本級內(nèi)屬地政府制訂的征收補償方案應(yīng)當(dāng)報送市住建部門審核備案后方能實施。對擅自提高或降低房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)、獎勵標(biāo)準(zhǔn)，以及未按時將房屋征收補償方案報送市住建部門審核備案的，追究相關(guān)人員責(zé)任。
建立了最低面積補償保障制度。新《細(xì)則》規(guī)定：“被征收人只有一套（間）住宅房屋，且總建筑面積低于50平方米的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照最低保障面積50平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償。”這有利于消除社會弱勢群體的后顧之憂。
建立健全征收獎勵與補助制度。在實際征收中，被征收人家庭存在生活困難或直系親屬身患重病等情況的，可根據(jù)實際情況，一次性給予最高不超過6000元的搬遷補助費。對在協(xié)商期限內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議，每戶按照被征收房屋合法建筑面積給以100元/平方米的獎勵，選擇貨幣補償方式的，給予被征收房屋價值10%的自行安置獎勵費。新《細(xì)則》中還設(shè)立了“整體搬遷獎勵”，“整體提前搬遷的，每戶給予不超過80000元的獎勵費”。
明確了停產(chǎn)停業(yè)損失補償及裝飾裝修補償原則。停產(chǎn)停業(yè)損失補償方面，老《細(xì)則》中規(guī)定：“停產(chǎn)停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)，以被征收人的月平均利潤值確定。月平均利潤值依據(jù)被征收人提供的近3年納稅證明為依據(jù)確定，不足3年的以全部生產(chǎn)經(jīng)營期間納稅證明為依據(jù)推算確定”。但在實際操作中，征收涉及的商鋪月均營業(yè)額絕大部分低于3萬元，根據(jù)有關(guān)規(guī)定可以免征稅款，商鋪由于無法提供相關(guān)憑證導(dǎo)致評估工作缺少依據(jù)。為此，新《細(xì)則》中明確規(guī)定：“被征收人選擇貨幣補償，且在協(xié)商期限內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議的，可以參照房屋價值的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在協(xié)商期限屆滿前簽訂征收補償協(xié)議的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付期限，每月按房屋評估價值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。”
需要說明的是，新《細(xì)則》施行前已開始實施的項目，按原有政策規(guī)定執(zhí)行。
