遼源市人民政府關(guān)于公布實(shí)施新一輪城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)等土地價(jià)格的通知
各區(qū)人民政府，遼源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府各委、辦、局，各直屬機(jī)構(gòu)，駐市各中省直單位：
根據(jù)省國土資源廳、省財(cái)政廳、省統(tǒng)計(jì)局、省物價(jià)局《關(guān)于公布實(shí)施全省新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡結(jié)果的通知》（吉國土資發(fā)〔2016〕110號(hào)）要求，我市更新后的城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)等土地價(jià)格經(jīng)省政府批準(zhǔn)從2016年10月1日起實(shí)施，市政府決定予以公布?，F(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：
一、地價(jià)的定義及內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指在遼源市土地利用總體規(guī)劃確定的城區(qū)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，以2015年10月8日為估價(jià)基準(zhǔn)日，法定最高年期平均容積率條件下土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地出讓純收益（不包含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）。出讓最高年限為商服用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。平均容積率為商服用地2.0、住宅用地2.0、工業(yè)用地1.0；土地還原率統(tǒng)一為6%。
土地出讓純收益是指國家作為土地所有者將一定年期的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的政府土地純收益。
土地年租金價(jià)格是指土地出讓最高年期的基準(zhǔn)地價(jià)或土地出讓純收益貼現(xiàn)到一定年期的地租標(biāo)準(zhǔn)。
工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是指國家根據(jù)城市等別和區(qū)域土地利用政策確定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)。
二、本次公布的遼源市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓純收益等土地價(jià)格，是在2010年公布實(shí)施基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，以近期土地市場(chǎng)資料為依據(jù)，采用分類定級(jí)方法確定的商服、住宅、工業(yè)等用途的土地價(jià)格。
三、本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)范圍是遼源市土地利用總體規(guī)劃確定的城區(qū)可建設(shè)用地范圍內(nèi)土地，并結(jié)合城市總體規(guī)劃以及城市建設(shè)情況適當(dāng)調(diào)整。
四、土地級(jí)別的確定。本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)市城區(qū)商服、住宅、工業(yè)用地分為五個(gè)級(jí)別。確定宗地的土地級(jí)別、商服用地路線價(jià)區(qū)段以市城區(qū)土地級(jí)別圖為準(zhǔn)。市城區(qū)土地級(jí)別圖范圍以外的國有土地使用權(quán)價(jià)格，參照相應(yīng)土地用途末級(jí)執(zhí)行。
五、土地用途的確定。本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)維持原商服、住宅、工業(yè)三種基本用途不變。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），商服用地包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲娛樂用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地等；住宅用地指城鎮(zhèn)用于居住的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地；工業(yè)用地包括為工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地、采礦用地、倉儲(chǔ)用地等。凡是不符合《劃撥用地目錄》的公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通用地、水域及水利設(shè)施用地等用地參照工業(yè)用地確定土地價(jià)格。地下空間土地使用權(quán)用途按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的地下空間土地用途確定。
六、基準(zhǔn)地價(jià)等土地價(jià)格的應(yīng)用。工業(yè)用地出讓最低價(jià)的應(yīng)用。對(duì)于符合《國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（國土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）和《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）文件規(guī)定的工業(yè)用地項(xiàng)目，可以執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
國有土地使用權(quán)年租金的應(yīng)用。國有土地使用權(quán)租賃是國有土地使用權(quán)有償使用的一種形式。國有土地使用權(quán)年租金價(jià)格是確定土地使用權(quán)人繳納土地租金的依據(jù)。土地使用權(quán)人應(yīng)依法繳納國有土地使用權(quán)年租金。房地產(chǎn)開發(fā)用地不適用國有土地使用權(quán)租賃。
地下空間基準(zhǔn)地價(jià)的確定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，單獨(dú)設(shè)立地下空間土地使用權(quán)，用地面積按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的地下建筑物的最大垂直投影面積分層獨(dú)立計(jì)算。為鼓勵(lì)開發(fā)利用地下空間，地下空間基準(zhǔn)地價(jià)按所在級(jí)別同類土地用途土地出讓純收益的一定比例執(zhí)行。新建項(xiàng)目使用地下空間的，需在規(guī)劃條件中注明，連同地上土地使用權(quán)一并出讓。工業(yè)用地利用地下空間的，不再增收土地出讓價(jià)款。原2013年10月21日《遼源市人民政府關(guān)于補(bǔ)充城區(qū)地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（遼府函[2013]233號(hào)）發(fā)布前已出讓土地，使用地下空間且開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)補(bǔ)辦地下空間土地使用權(quán)出讓手續(xù)確權(quán)發(fā)證的，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)明確地下空間土地用途、位置、面積等土地使用條件，地下空間基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行本輪基準(zhǔn)地價(jià)中相應(yīng)內(nèi)容。
七、關(guān)于建設(shè)用地審批后改變用地條件補(bǔ)繳地價(jià)問題。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或劃撥后，用地單位應(yīng)當(dāng)按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確的規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變。用地單位確需調(diào)整容積率等規(guī)劃用地條件的，應(yīng)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)同意調(diào)整容積率等規(guī)劃用地條件的，用地單位應(yīng)當(dāng)持批準(zhǔn)文件到市國土部門申請(qǐng)，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充合同，并按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號(hào)）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。如計(jì)算確定的土地出讓價(jià)款低于成交土地出讓價(jià)款的不退差。已出讓工業(yè)用地增加容積率的，不再增收土地出讓價(jià)款。
規(guī)劃用地條件發(fā)生重大改變的，應(yīng)收回土地使用權(quán)，重新實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓。
八、原《 遼源市人民政府關(guān)于公布實(shí)施市新一輪城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（遼府函[2010]12號(hào)）、《遼源市人民政府關(guān)于補(bǔ)充城區(qū)地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（遼府函[2013]233號(hào)）同時(shí)廢止。
九、本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)等土地價(jià)格實(shí)施中涉及的具體問題，由市國土資源局負(fù)責(zé)解釋。
附件：
1遼源市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表
2.遼源市城區(qū)商服用地年租金標(biāo)準(zhǔn)（以基準(zhǔn)地價(jià)為基數(shù)）
3.遼源市城區(qū)商服用地年租金標(biāo)準(zhǔn)（以土地出讓純收益為基數(shù)）
4.遼源市城區(qū)住宅用地年租金標(biāo)準(zhǔn)（以基準(zhǔn)地價(jià)為基數(shù)）
5.遼源市城區(qū)住宅用地年租金標(biāo)準(zhǔn)（以土地出讓純收益為基數(shù)）
6.遼源市城區(qū)工業(yè)用地年租金標(biāo)準(zhǔn)（以基準(zhǔn)地價(jià)為基數(shù)）
7.遼源市城區(qū)工業(yè)用地年租金標(biāo)準(zhǔn)（以土地出讓純收益為基數(shù)）
8.遼源市城區(qū)商服用地路線價(jià)表
9.遼源市城區(qū)商服用地路線價(jià)年租金標(biāo)準(zhǔn)（以基準(zhǔn)地價(jià)為基數(shù)）
10.遼源市城區(qū)商服用地路線價(jià)年租金標(biāo)準(zhǔn)（以土地出讓純收益為基數(shù)）
11.遼源市城區(qū)地下空間基準(zhǔn)地價(jià)表
12.遼源市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用說明
遼源市人民政府
2016年12月31日
附件12：
遼源市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用說明
為保證新一輪遼源市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)得到切實(shí)應(yīng)用，發(fā)揮城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性、指導(dǎo)性作用，特作如下說明：
一、遼源市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡的說明
遼源市本輪城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡是根據(jù)省國土資源廳的要求，在2010年公布實(shí)施基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，通過對(duì)近幾年土地市場(chǎng)運(yùn)行變化情況的樣點(diǎn)調(diào)查，依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號(hào)）、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號(hào)）、《國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（國土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）和《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）精神,以土地開發(fā)利用現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ),對(duì)城區(qū)不同用途的土地級(jí)別進(jìn)行評(píng)定,適當(dāng)調(diào)整了局部市城區(qū)的土地級(jí)別。在土地定級(jí)成果的基礎(chǔ)上，充分利用土地市場(chǎng)交易資料、土地收益資料，應(yīng)用土地信息系統(tǒng)技術(shù)，選用科學(xué)的評(píng)估方法，建立更新后的城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系。
二、遼源市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的定義及內(nèi)涵
（一）遼源市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)是指在遼源市土地利用總體規(guī)劃確定的城區(qū)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，以2015年10月8日為估價(jià)基準(zhǔn)日，法定最高年期平均容積率條件下土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地出讓純收益（不包含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）。
其中，土地開發(fā)程度城區(qū)界定為“七通一平”（“七通一平”是指宗地紅線外通電、通路、通訊、通氣、通上水、通下水、通熱及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；“六通一平”是指宗地紅線外通電、通路、通訊、通上水、通下水、通熱及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；“五通一平”是指宗地紅線外通電、通路、通訊、通上水、通下水及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；“四通一平”是指宗地紅線外通電、通路、通訊、通上水及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；“三通一平”是指宗地紅線外通電、通路、通訊及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)宗地的實(shí)際開發(fā)程度和基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定程度的差別進(jìn)行加減修正）；土地還原利率為商服6%，住宅6%，工業(yè)6%（在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)宗地在城區(qū)的位置、年限、級(jí)別等可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整）；平均容積率為商服2.0、住宅2.0、工業(yè)1.0；設(shè)定出讓最高年期為商服40年、住宅70年、工業(yè)50年。
（二）土地出讓純收益是指國家作為土地所有者將一定年期的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的政府土地純收益。
（三）土地使用權(quán)年租金價(jià)格是指土地出讓最高年期的基準(zhǔn)地價(jià)或土地出讓純收益貼現(xiàn)到一定年期的地租標(biāo)準(zhǔn)。
（四）工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是指國家根據(jù)城市等別和區(qū)域土地利用政策確定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)。
（五）商服用地區(qū)段路線價(jià)主要是為了體現(xiàn)商服用地優(yōu)地優(yōu)用、優(yōu)地優(yōu)價(jià)的原則。路線價(jià)主要分布在商服用地較為集中的街路兩側(cè)，依據(jù)用地效益按區(qū)段劃分，土地出讓純收益和年租金執(zhí)行同一區(qū)段相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。
三、基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別的確定
本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新維持上輪市城區(qū)的土地級(jí)別，即市城區(qū)商服、住宅、工業(yè)用地五個(gè)級(jí)別。
確定宗地的土地級(jí)別、商服用地路線區(qū)段應(yīng)以城區(qū)土地級(jí)別圖為準(zhǔn)。
市城區(qū)土地級(jí)別圖范圍以外的國有土地使用權(quán)價(jià)格，參照相應(yīng)用途末級(jí)執(zhí)行。
四、土地用途的確定
本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新維持原商服、住宅、工業(yè)三種基本用途不變。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），商服用地包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲娛樂用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地等；住宅用地指城鎮(zhèn)用于居住的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地；工業(yè)用地包括為工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地、采礦用地、倉儲(chǔ)用地等。凡是不符合《劃撥用地目錄》的公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通用地、水域及水利設(shè)施用地等用地參照工業(yè)用地確定土地價(jià)格。地下空間土地使用權(quán)用途按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的地下空間土地用途確定。
五、關(guān)于工業(yè)用地出讓最低價(jià)的應(yīng)用
對(duì)于符合《國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（國土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）和《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）文件規(guī)定的工業(yè)用地項(xiàng)目，可以執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
六、關(guān)于國有土地使用權(quán)年租金的應(yīng)用
國有土地使用權(quán)租賃是國有土地使用權(quán)有償使用的一種形式，國有土地使用權(quán)年租金價(jià)格是確定土地使用權(quán)人繳納土地租金的依據(jù)。土地使用權(quán)人應(yīng)依法繳納國有土地使用權(quán)年租金。房地產(chǎn)開發(fā)用地不適用國有土地使用權(quán)租賃。
七、關(guān)于地下空間土地使用權(quán)土地價(jià)格的確定
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，單獨(dú)設(shè)立地下空間土地使用權(quán)，用地面積按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的地下建筑物的最大垂直投影面積分層獨(dú)立計(jì)算。為鼓勵(lì)開發(fā)利用地下空間，地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)按所在級(jí)別同類土地用途土地出讓純收益的一定比例執(zhí)行。具體比例為：地下一層參照同級(jí)別土地用途土地出讓純收益的20%確定，地下二層參照同級(jí)別土地用途土地出讓純收益的10%確定，地下三層參照同級(jí)別土地用途土地出讓純收益的5%確定，地下第四層及地下第四層以下參照上一層價(jià)格50%但不低于土地出讓純收益的1%確定。工業(yè)用地利用地下空間的，不再增收土地出讓價(jià)款。
八、特殊說明
在本輪基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施過程中，涉及的具體問題，由市國土資源局負(fù)責(zé)解釋。市國土資源局可根據(jù)上級(jí)文件精神，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用進(jìn)行必要的補(bǔ)充說明。
