2017年平?jīng)鲋行?a class="tag-link" target="_blank">城區(qū)棚戶區(qū)改造集體土地及地上附著物征收補償方案（試行）
為確保平?jīng)鲋行某菂^(qū)棚戶區(qū)改造集體土地及地上附著物征收補償工作順利推進，保障被征收人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《甘肅省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等相關(guān)規(guī)定，制定本方案。
一、征收流程及要求
市人民政府是土地征收的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地征收的組織領(lǐng)導(dǎo)工作，國土資源部門負(fù)責(zé)具體實施工作。
(一)征收前
1.國土資源部門依據(jù)中心城區(qū)棚戶區(qū)改造項目擬征收范圍，委托具有相關(guān)資質(zhì)的機構(gòu)對擬征收土地進行勘測定界。
2.國土資源部門牽頭，棚戶區(qū)改造各項目片區(qū)征收安置組負(fù)責(zé)，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社配合，對擬征收土地的權(quán)屬、地類、面積及地上附著物權(quán)屬、種類、規(guī)格和數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查確認(rèn)。
3.國土資源部門制作征地告知書，告知被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶(以下簡稱“被征收人”)，申請聽證的，填寫聽證送達(dá)回執(zhí)，組織聽證;自愿放棄聽證的，填寫聽證送達(dá)回執(zhí)。
4. 市、區(qū)住建部門負(fù)責(zé)，對棚戶區(qū)改造項目進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，分別報市、區(qū)維穩(wěn)辦審批備案。
5.國土資源部門組卷報批資料(“一書四方案”)，并按要求上報省政府審批。
(二)征收中
1.國土資源部門在收到省政府征地批復(fù)文件后擬訂征收土地公告，報市人民政府發(fā)布，并在被征收土地范圍內(nèi)公布。
2.被征收土地相關(guān)權(quán)利人在征收土地公告規(guī)定的期限內(nèi)，到指定地點辦理征地補償登記手續(xù)。
3.國土資源部門擬訂征地補償安置方案，并在被征收土地所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社予以公告，聽取被征收人意見。
4.國土資源部門在公告期滿，被征收人無異議或者根據(jù)有關(guān)要求對征地補償安置方案進行修改完善后，連同被征收人意見及采納情況報政府審批。
5.國土資源部門根據(jù)政府批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告發(fā)布之日起45日內(nèi)，制定征地補償安置方案并予以公告。
6.征收通知書下發(fā)后，國土資源部門和各項目片區(qū)征收安置組做好宣傳動員和政策解釋工作。
7.各項目片區(qū)征收安置組負(fù)責(zé)，組織被征收人選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。
8.評估機構(gòu)選定或確定后，先向被征收人公示，被征收人在3日內(nèi)未提出異議，由棚改中心作為委托人，向評估機構(gòu)出具評估委托書并簽訂評估合同。
9.各項目片區(qū)征收安置組對征收范圍內(nèi)的集體土地及地上建筑物、構(gòu)筑物等進行核實、登記，并收集相關(guān)證件進行公示。
10.棚改中心證件核查組負(fù)責(zé)，各項目片區(qū)征收安置組及國土、不動產(chǎn)登記等相關(guān)單位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、社配合，對《土地使用權(quán)證》等證件進行查詢驗證，各發(fā)證機關(guān)和職能部門對相關(guān)法定證件的核查情況出具書面意見。各項目片區(qū)征收安置組同步開展房屋面積認(rèn)定工作。
11.各項目片區(qū)征收安置組對核實登記、查詢結(jié)果以及認(rèn)定結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公布，無異議后報棚改中心業(yè)務(wù)科備案。
12.評估機構(gòu)負(fù)責(zé)，各項目片區(qū)征收安置組配合，依法依規(guī)開展房屋征收評估工作。
13.各項目片區(qū)征收安置組全權(quán)負(fù)責(zé)，與被征收人協(xié)商簽訂征收補償安置協(xié)議，并嚴(yán)格進行審核，將協(xié)議補償情況在征收范圍內(nèi)公示，接受群眾監(jiān)督。
14.棚改中心業(yè)務(wù)科對各項目片區(qū)征收安置組審核合格的征收補償協(xié)議復(fù)核后，及時報送國土資源部門蓋章備案，并提出付款計劃，報送財務(wù)科按付款工作流程兌付補償資金。
15.各項目片區(qū)征收安置組通知并督促被征收人搬遷，交出土地。
16.各項目片區(qū)征收安置組對完成搬遷的被征收房屋在確保安全的前提下進行拆除，及時督促相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社組織清表。
17.被征收人對批準(zhǔn)的征地補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，按照《甘肅省征地補償爭議裁決辦法》，向市人民政府申請協(xié)調(diào);經(jīng)協(xié)調(diào)達(dá)不成一致的，可向省人民政府申請裁決。征地補償爭議協(xié)調(diào)和裁決期間，不停止征地方案的實施。
(三)征收后
1.棚改中心收集征收項目的相關(guān)文件、影像等資料，建立征收補償檔案，并將分戶補償情況在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
2.棚改中心及時申請審計機關(guān)對征收補償費用管理和使用情況進行審計，并公布審計結(jié)果。
3.棚改中心及時將項目批復(fù)文件、征收公告、評估報告、分戶征收檔案等與棚戶區(qū)改造項目征收相關(guān)的資料統(tǒng)一歸檔管理。
二、房屋面積和性質(zhì)的認(rèn)定
(一)《集體土地使用證》、合法審批手續(xù)及有效證明載明的宅基地面積，認(rèn)定為合法宅基地面積，原則上“一戶一宅”。
(二)宅基地上房屋補償建筑面積分三檔認(rèn)定：
1.宅基地面積在100平方米以下的，按宅基地合法面積乘以1.5且上限不超過130平方米認(rèn)定;
2.宅基地面積在200平方米以下的，按宅基地合法面積乘以1.3且上限不超過220平方米認(rèn)定;
3.宅基地面積在200平方米以上的，按宅基地合法面積乘以1.1認(rèn)定。
(三)在2013年崆峒區(qū)個人建房調(diào)查摸底建檔結(jié)束后，私自修建的房屋，一律按違法建筑認(rèn)定。
(四)宅基地上認(rèn)定補償建筑面積中，在征收前已用于商業(yè)、服務(wù)性行業(yè)、生產(chǎn)加工等三年以上經(jīng)營活動，且能提供營業(yè)執(zhí)照等合法有效證明的，可以認(rèn)定為事實性經(jīng)營用房。
三、征收補償
(一)土地補償
集體土地征地綜合補償費按照甘肅省人民政府《關(guān)于印發(fā)甘肅省征地補償區(qū)片綜合地價及甘肅省征地補償統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知》(甘政發(fā)〔2017〕17號)有關(guān)規(guī)定和政府發(fā)布的土地征收公告執(zhí)行。
(二)房屋補償
嚴(yán)格按照“先補償、后搬遷”的原則依法征收。征收補償以認(rèn)定的建筑面積為準(zhǔn)進行補償。
1.宅基地上房屋征收補償：對認(rèn)定的補償房屋建筑面積，按照平?jīng)鍪?/a>發(fā)展和改革委員會《關(guān)于印發(fā)平?jīng)?a class="tag-link" target="_blank">城區(qū)土地征用及房屋征收附屬設(shè)施補償評估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(平發(fā)改價格〔2016〕239號)規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，進行一次性貨幣補償。
宅基地上認(rèn)定的補償建筑面積上限以上的房屋面積一律不予補償，按照《平?jīng)鍪腥嗣裾k公室轉(zhuǎn)發(fā)平?jīng)鲋行某菂^(qū)棚戶區(qū)改造管理中心關(guān)于平?jīng)鲋行某菂^(qū)棚戶區(qū)改造房屋征收有關(guān)補助指導(dǎo)意見的通知》(平政辦發(fā)〔2016〕65號)，給予相應(yīng)補助和優(yōu)惠。使用的宅基地按照土地征收價給予補償。
2.村社集體所有房屋：以認(rèn)定的補償建筑面積，按照平發(fā)改價格〔2016〕239號文件相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予補償。
3.事實性經(jīng)營用房：以同類住宅房屋補償價格上浮50%進行一次性貨幣補償。
4.“前店后院”：取得合法手續(xù)的“前店后院”，一律按照貨幣補償方式進行征收，“前店”以評估價確定補償價，“后院”按宅基地上房屋認(rèn)定和評估標(biāo)準(zhǔn)確定補償價。
(三)其它補償
1.附屬設(shè)施補償、臨時安置費、搬家補助費及苗木、樹木補償?shù)?，按照平發(fā)改價格〔2016〕239號文件相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2.對集體土地上事實性經(jīng)營用房或其他經(jīng)營用房的征收，可以給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
(1)停產(chǎn)停業(yè)損失補償對象為因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的被征收人。
(2)符合下列條件的，應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償：
①被征收房屋認(rèn)定為事實性經(jīng)營用房;
②依法取得工商營業(yè)執(zhí)照;
③依法取得相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營許可手續(xù)。
(3)停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，以被征收人提供的近三年納稅證明為依據(jù)確定;不足三年的以全部生產(chǎn)經(jīng)營期間納稅證明為依據(jù)確定。
停產(chǎn)停業(yè)損失補償，生產(chǎn)經(jīng)營三年以上的以近三年生產(chǎn)經(jīng)營效益平均值為計算依據(jù)，不足三年的以生產(chǎn)經(jīng)營期間效益平均值為計算依據(jù)。
(4)停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償期限，商業(yè)、服務(wù)性行業(yè)按半年計算;工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)按一年計算。
(四)獎勵
被征收人按征收公告確定的簽約期限簽訂補償安置協(xié)議并交房的，可以給予獎勵。在征收公告確定的簽約期限內(nèi)未簽訂補償安置協(xié)議的，一律不予獎勵。
獎勵分兩個階段執(zhí)行，被征收人在征收公告確定的第一簽約階段內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議并交房的，每戶獎勵70000元;被征收人在征收公告確定的第二簽約階段內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議并交房的，每戶獎勵30000元。
具體簽約期限、簽約階段和獎勵標(biāo)準(zhǔn)以正式發(fā)布的征收公告為準(zhǔn)。
村社集體所有房屋不享受獎勵政策。
(五)農(nóng)用地上建筑物和構(gòu)筑物征收補償
1.集體農(nóng)用地上看管房補償面積和補償價格的確定，按實際建筑面積不超過15平方米計算其補償面積，補償價格參照平?jīng)鍪邪l(fā)展和改革委員會《關(guān)于印發(fā)平?jīng)龀菂^(qū)土地征用及房屋征收附屬設(shè)施補償評估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(平發(fā)改價格〔2016〕239號)中同類房屋補償價格進行補償。超出15平方米的部分一律不予補償。
2.集體農(nóng)用地上持有種植、養(yǎng)殖手續(xù)或與村委會簽訂種植、養(yǎng)殖協(xié)議的，由項目片區(qū)征收安置組根據(jù)種植、養(yǎng)殖手續(xù)或協(xié)議實地核查，確實用于種植、養(yǎng)殖的，對其建筑物和構(gòu)筑物，按照平?jīng)鍪邪l(fā)展和改革委員會《關(guān)于印發(fā)平?jīng)龀菂^(qū)土地征用及房屋征收附屬設(shè)施補償評估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(平發(fā)改價格〔2016〕239號)有關(guān)養(yǎng)殖設(shè)施補償標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性貨幣補償。改變種植、養(yǎng)殖用途的，一律不予補償。
3.其它私自修建的建筑物和構(gòu)筑物一律按違法建筑處理。
四、安置
(一)貨幣安置：被征收人所在村、社不具備安置樓修建條件的，按照平?jīng)鍪邪l(fā)展和改革委員會《關(guān)于印發(fā)平?jīng)龀菂^(qū)土地征用及房屋征收附屬設(shè)施補償評估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(平發(fā)改價格〔2016〕239號)中房屋補償標(biāo)準(zhǔn)上浮40%進行獎勵后，由被征收人自行安置。
(二)實物安置：被征收人可以按建設(shè)成本價購買村民安置樓進行安置。
被征收人所在村、社具備安置樓修建條件或在征收公告發(fā)布前村民安置樓已經(jīng)市規(guī)委會審定通過的，被征收人可以按建設(shè)成本價購買村民安置樓進行安置。由相關(guān)村、社制定具體安置方案，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、棚改中心審核，并在棚戶區(qū)改造片區(qū)進行公示，公示無異議后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、社統(tǒng)一進行安置。
在房屋征收時，已被村、社安置到位的被征收人，不再另行安置。
五、被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險
按照平?jīng)鍪腥嗣裾k公室《關(guān)于印發(fā)平?jīng)鍪?a class="tag-link" target="_blank">崆峒區(qū)土地征收中涉及被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險問題的意見的通知》(平政辦發(fā)〔2014〕45號)和有關(guān)市政府常務(wù)會議紀(jì)要執(zhí)行。
六、依法執(zhí)行
被征收人在征收補償安置方案確定的簽約期限內(nèi)未簽定征收補償協(xié)議的，由征收部門按照征收補償安置方案作出限期交出被征收土地決定;被征收人在法定期限內(nèi)對限期交出被征收土地決定不申請行政復(fù)議或不提起行政訴訟，在決定規(guī)定的期限內(nèi)又不交出土地的，由征收部門依法申請人民法院裁定執(zhí)行。
征收補償協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以按照程序向人民法院依法提起訴訟。
七、其它事項
(一)中心城區(qū)其它項目涉及的集體土地及地上附著物征收補償參照本方案執(zhí)行。
(二)本方案自公布之日起施行。本方案公布前已發(fā)布征收公告和補償安置方案并啟動征收工作的項目，按原公告和方案執(zhí)行。
