媒體上不時的有新聞曝出來說農村宅基地的總市值價值51萬億。測算的主要依據是參考了重慶的城市地票20萬元一畝。
一、就這么個拍腦袋拍出來的數字竟然廣為流傳。
迄今為止，并未看到關于農村土地價值總量一個合理可靠的評估結果。在市場上流傳出來的數字基本都是參照重慶地票的每畝價格*總數量就得出來農村土地的總價值。
如果要想評估農村土地的價值。需要綜合考慮宏觀經濟情況、用地指標情況、土地政策情況、土地的總供給量和總需求量、農村產權服務市場主體的發(fā)展情況等多種條件，顯然要想評估出來，在目前是一個極其復雜的事情。
對于農村宅基地價值51萬億，測算出這個結果的所謂的專家教授，直接可以去小學回爐了。
二、悲催的是，農村宅基地的升值與否與升值幅度要看城市的臉色！
現在農民普遍對農村宅基地的升值報有巨大的期望。隨著土地改革的推進，這個愿望實現的概率似乎越來越大。
需要提醒大家的是。重慶的地票制度（城鄉(xiāng)土地的增減掛鉤）并不是宅基地本身的升值，只不過是城市用地指標價值的轉移。
科普一下概念，什么是宅基地本身的升值呢？比如通過放松宅基地的用途限制，擴大宅基地的交易范圍，從而實現宅基地的權能從居住權能逐漸轉包為可居可租可賣可入股可經營，這樣的結果必然帶來農村宅基地價值的提升。同樣的宅基地，原來只能住沒有任何金融屬性，有了金融屬性可以提高市場活力，產業(yè)升級，這樣就是宅基地本身價值的提升。原來不值錢，提升后還是這塊兒地，經濟效益提升了。
?但是目前通過城鄉(xiāng)土地增減掛鉤設計了一套復雜的制度，其結果是城市周邊土地的價值轉移到農村宅基地。如果沒有這套制度，本來應該是城市周邊的耕地價值提升，有了這套制度就變成遠郊的農村宅基地價值提升了。本質上是城市周邊耕地的價值轉移到遠郊農村宅基地了。說白了還是城市價值的外溢，而不是農村土地價值的自發(fā)提升。
所以，農村宅基地的升值，要看城市的臉色。城市價值外溢的上限就是農村宅基地升值的上限。農村宅基地市值51萬億的說法不攻自破。
三、結果是：誰的宅基地會升值天知道
由于農村宅基地的升值主要來自于城市周邊的用地價值轉移。那么這個城市周邊建筑用地的價值轉移到誰家的宅基地本身就是一個不可能預測的事情。取決于政策、取決于市場、取決于農民和村集體本身。
