近幾年來我國加大了對(duì)國有土地、農(nóng)村土地的整頓力度，不僅加快了土地確權(quán)力度，也在對(duì)前些年農(nóng)村土地亂象做出了處理。但有些問題依然困惑著不少人，比如以前國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地，現(xiàn)在將能不能將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這樣合法嗎?轉(zhuǎn)讓合同效力如何認(rèn)定?
01 國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法嗎?
根據(jù)最高人民法院最新公告，開荒后用于農(nóng)耕而未交由農(nóng)民集體使用的國有土地，不屬于《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第二條規(guī)定的農(nóng)村土地。
此類土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不適用《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定加以規(guī)范。
對(duì)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院依法不予支持;當(dāng)事人根據(jù)合同約定主張對(duì)方當(dāng)事人履行辦理土地使用權(quán)證書義務(wù)的，人民法院依法應(yīng)予支持。
02 國有土地開荒后用于農(nóng)耕土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力如何認(rèn)定?
國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地便用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)當(dāng)貫徹物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則。區(qū)分原則是《物權(quán)法》規(guī)定的一項(xiàng)重要原則，其第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
在《物權(quán)法》施行后，有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同效力要與物權(quán)變動(dòng)本身予以區(qū)分，未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)影響的是土地使用權(quán)是否變動(dòng)本身，但并不能就此認(rèn)定合同無效。因此，對(duì)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定問題，應(yīng)從以下兩個(gè)方面理解：
（1）區(qū)分認(rèn)定該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。
轉(zhuǎn)讓人是否取得土地使用權(quán)證書或者其使用該土地是否經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)直接涉及當(dāng)事人對(duì)該土地是否為合法有權(quán)使用，當(dāng)然也是該土地使用權(quán)合法有效轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)性條件。
但這應(yīng)該與該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相區(qū)分，該合同的效力仍應(yīng)依據(jù)《合同法》第52條等規(guī)定從合同本身進(jìn)行判斷。對(duì)于當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書或者其使用該土地未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)為由請(qǐng)求確認(rèn)該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的!應(yīng)當(dāng)依法不予支持。
（2）區(qū)分認(rèn)定該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的不同條款的效力。
《合同法》第56條后段規(guī)定，“合同部分無效，不影響其他部分效力的?其他部分仍然有效”。如上所述，轉(zhuǎn)讓人取得土地使用權(quán)證書或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)是該土地使用權(quán)合法有效轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)，它可以影響該合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分的效力，但不能影響該合同項(xiàng)下關(guān)于當(dāng)事人履行辦理土地使用權(quán)證書義務(wù)條款的效力。
在此條款不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的提下，有關(guān)當(dāng)事人負(fù)有辦理土地使用權(quán)證書的義務(wù)。而在其履行辦理土地使用權(quán)義務(wù)并取得士地使用權(quán)證書或者經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)后?該合同項(xiàng)下土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分的條款當(dāng)然也就具備了合法有效的基礎(chǔ)。
因此，對(duì)于未取得土地使用權(quán)證書或者未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的情況下，將有關(guān)土地使用權(quán)本身轉(zhuǎn)讓的條款可以理解為未生效，會(huì)更為科學(xué)合理。這種做法既充分尊重了當(dāng)事人的意思自治，又能夠有效維護(hù)守約方的合法權(quán)益，更是倡導(dǎo)了誠實(shí)守信、鼓勵(lì)交易的合同法基本價(jià)值取向。
因此，實(shí)踐中肯定合同效力，至少可以通過追究違約責(zé)任的方式對(duì)守約方予以救濟(jì)，也符合誠實(shí)信用原則的要求。但是這并不意味著可以簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同有效，否則在實(shí)踐操作上容易與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓本身相混淆，影響國家的土地管理秩序。
實(shí)務(wù)中，關(guān)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定問題，有兩種不同觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定不能適用《農(nóng)村土地承包法》，而<土地管理法》等法律對(duì)于國有農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并沒有設(shè)定行政審批等限定條件，其流轉(zhuǎn)無需履行審批手續(xù)，未取得相關(guān)證書或未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn).只是土地使用缺乏合法性，并不影響合同本身效力，故國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，《國有土地使用權(quán)合同解釋》對(duì)此已有明確規(guī)定，其第9條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定問題，可以直接適用此規(guī)定，即國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在起訴前未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)該認(rèn)定為無效。
我們贊同第一種觀點(diǎn)。
對(duì)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定問題，應(yīng)該根據(jù)案情進(jìn)行具體判斷，對(duì)于不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院應(yīng)依法不予支持。主要理由如下：
第一，關(guān)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的判斷規(guī)則。
《合同法解釋(一)》第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”其第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”
因此，對(duì)于那些沒有規(guī)定批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效的，其流轉(zhuǎn)無需履行審批手續(xù)且不影響合同本身效力。雖然《土地管理法》第40條規(guī)定：“開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用。”但是，上述規(guī)定針對(duì)的是對(duì)國有荒地出讓或劃撥的限定，并非對(duì)國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，
“經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)”也不是國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件。因此，不能以未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)或者未取得土地使用權(quán)證書認(rèn)定國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。
第二，從法律效果與社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一的目標(biāo)考量，國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是二種新的涉農(nóng)案件類型。
對(duì)于這種新型涉農(nóng)類型，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)盡量維持合同的效力，不以未辦理相關(guān)土地使用權(quán)證書或履行批準(zhǔn)手續(xù)為由認(rèn)定合同無效。
這種做法亦符合《合同法》《物權(quán)法》以及最高人民法院印發(fā)的《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》等法律、規(guī)范性文件的精神，有利于維持合同關(guān)系穩(wěn)定，促進(jìn)土地開發(fā)和利用，推動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展。
希望以上關(guān)于國有土地開荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法性及其合同效力問題能給您帶來幫助。
