7月25日，廣東省國土資源廳出臺關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知，有效期五年。目的在于深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)，維護(hù)公平公正的土地市場秩序。
通知共有6項(xiàng)重點(diǎn)，包括住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發(fā)周期出讓。
廣東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知
各地級以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：
為深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)，維護(hù)公平公正的土地市場秩序，加強(qiáng)廉潔行政風(fēng)險(xiǎn)防控，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，根據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)等規(guī)定，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、編制實(shí)施國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃
市、縣人民政府要根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市和鎮(zhèn)的近期建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃、住房發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃、年度土地儲備計(jì)劃以及土地市場狀況等，對行政區(qū)域內(nèi)年度國有建設(shè)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序和方式作出科學(xué)安排，報(bào)上一級國土資源主管部門，并于每年3月31日前將年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃在國土資源部門戶網(wǎng)站(中國土地市場網(wǎng))和省、市國土資源管理部門門戶網(wǎng)站、公共資源交易公共服務(wù)平臺等相關(guān)媒體上公開。市、縣國土資源主管部門要依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，會同發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、財(cái)政、建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門編制土地出讓年度計(jì)劃和宗地出讓方案，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后及時(shí)向社會發(fā)布和組織實(shí)施。
二、加強(qiáng)土地出讓公告管理
(一)全面規(guī)范公告發(fā)布內(nèi)容
市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地將土地出讓公告錄入廣東省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，并在中國土地市場網(wǎng)、公共資源交易公共服務(wù)平臺、當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站和主流媒體上公布(不同媒體發(fā)布的同一宗地出讓信息內(nèi)容必須一致)。市、縣國土資源主管部門要對土地出讓公告內(nèi)容的合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)，對宗地出讓主體、出讓形式、出讓年限、出讓面積和規(guī)劃條件、競買保證金、土地現(xiàn)狀條件、開發(fā)建設(shè)期限等公告要素進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。
1.出讓主體。土地使用權(quán)出讓主體應(yīng)為市、縣人民政府，由市、縣國土資源主管部門作為出讓方具體實(shí)施。各類開發(fā)區(qū)管理委員會及其他部門不得作為出讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)出讓合同。
2.出讓方式。土地使用權(quán)采取招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的實(shí)行網(wǎng)上交易。土地出讓應(yīng)當(dāng)按宗地確定用途，每宗地簽訂一份土地出讓合同。依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同的宗地，再按宗地出讓。對不同用途但高度關(guān)聯(lián)、需要整體規(guī)劃建設(shè)、確實(shí)難以分割供應(yīng)或分割宗地后不利于節(jié)約集約用地的綜合用途建設(shè)項(xiàng)目用地，市、縣國土資源主管部門可以按一宗土地實(shí)行整體出讓供應(yīng)。住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發(fā)周期出讓。
3.出讓年限。各類用地出讓年限不得超過土地使用權(quán)出讓最高年限，即住宅用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，其他用地50年。
4.出讓面積和規(guī)劃條件。住宅用地宗地出讓面積不得超過下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市和建制鎮(zhèn)7公頃，中等城市14公頃，大城市及大城市以上20公頃;住宅用地容積率必須大于1.0，規(guī)劃條件其他內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，并明確不得建設(shè)封閉小區(qū);其他用地應(yīng)當(dāng)按具體用地標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)約集約、符合規(guī)劃的原則合理確定出讓面積和規(guī)劃條件。
5.競買保證金。競買保證金不得低于出讓最低價(jià)20%，不超過出讓最低價(jià)的50%。競買保證金應(yīng)當(dāng)明確繳交至指定賬戶，不得以項(xiàng)目投資額等形式代替。
6.土地現(xiàn)狀條件。各地要嚴(yán)格執(zhí)行“凈地”出讓規(guī)定，明確宗地交付標(biāo)準(zhǔn)，擬出讓的土地必須是未設(shè)置除土地所有權(quán)以外的其他產(chǎn)權(quán)，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備施工設(shè)備與人員進(jìn)場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發(fā)所必需的基本條件。
7.開發(fā)建設(shè)期限。住宅用地必須自土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。其他用地參照該期限執(zhí)行。
(二)嚴(yán)格禁止違規(guī)設(shè)置競買條件
土地出讓公告中不得設(shè)置影響公平競爭的限制條件，不得在招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件、競買須知或競買現(xiàn)場加設(shè)任何具有傾向性、歧義性、排他性條件。在不排斥多個(gè)市場主體競爭、確保公平公正的前提下，可根據(jù)地區(qū)投資、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)規(guī)劃等要求設(shè)置競買資格條件，但必須在出讓公告有關(guān)“申請人應(yīng)具備的條件”里明確表述，不得作出“詳見其他文件、其他網(wǎng)站”等一般性表述，并通過部門聯(lián)動監(jiān)管機(jī)制嚴(yán)格管理。
(三)及時(shí)糾正和整改疑似違規(guī)問題
各級國土資源主管部門要加強(qiáng)對土地出讓公告的監(jiān)測監(jiān)管，對上級國土資源主管部門發(fā)現(xiàn)的土地出讓公告中內(nèi)容不規(guī)范、非“凈地”出讓和違規(guī)設(shè)置競買條件等疑似違規(guī)問題，下級國土資源主管部門要進(jìn)行認(rèn)真審查、及時(shí)處理;確屬違反有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)立即撤銷公告，重新擬定出讓方案，并及時(shí)將審查情況和處理結(jié)果書面報(bào)送上級國土資源主管部門。
三、嚴(yán)格土地出讓履約管理
(一)建立規(guī)劃條件變更報(bào)備制度
出讓方和受讓方要嚴(yán)格執(zhí)行簽訂的土地出讓合同，不得擅自變更規(guī)劃條件。對于符合城鄉(xiāng)規(guī)劃有關(guān)規(guī)定的情形確需變更規(guī)劃條件的，受讓方應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要通過論證會、聽證會或者其他方式征求專家、利害關(guān)系人的意見，并按照規(guī)劃編制和審批的程序進(jìn)行修改，不得以抄告單等形式替代規(guī)定的變更程序。各地要及時(shí)將規(guī)劃條件變更情況向上級國土資源、規(guī)劃等主管部門報(bào)備。對于已劃撥或出讓土地改變土地用途為經(jīng)營性用地的(按照“三舊”改造政策可以協(xié)議出讓的用地除外)，由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)后依法重新公開供應(yīng)，并根據(jù)相關(guān)地價(jià)評估規(guī)程對原受讓方給予相應(yīng)補(bǔ)償。要加強(qiáng)對“三舊”改造領(lǐng)域的監(jiān)督管理，嚴(yán)防出現(xiàn)違法違規(guī)和違反廉潔規(guī)定的行為。
(二)依法處理違約違規(guī)行為
對通過行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或競得土地，或在競得土地后不及時(shí)簽訂成交確認(rèn)書或出讓合同，未按合同約定繳納土地出讓金，未按合同約定時(shí)間開(竣)工，未按合同約定用途或開發(fā)利用條件建設(shè)，或在土地出讓及合同履行過程中產(chǎn)生糾紛的，要按照土地出讓公告、出讓合同約定及相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。
四、規(guī)范土地出讓價(jià)款管理
(一)健全土地出讓定價(jià)機(jī)制
市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前采用公開方式委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，由土地估價(jià)師完成土地估價(jià)報(bào)告，并按要求由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。各地要將土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果作為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價(jià)。從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類資金，不得計(jì)入出讓底價(jià)。土地成交價(jià)格不能低于底價(jià)，土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳、退繳地價(jià)款的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按前述要求組織評估，不得在未經(jīng)評估情況下，依據(jù)會議紀(jì)要和抄告單等形式或授意中介機(jī)構(gòu)評估等方式確定補(bǔ)繳、退還金額。
(二)規(guī)范繳納土地出讓價(jià)款
土地出讓雙方必須在土地出讓成交后的10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，土地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確約定土地出讓價(jià)款的總額、繳付時(shí)間和繳付方式，并落實(shí)以下有關(guān)要求：約定分期繳納的，全部土地出讓價(jià)款繳納的期限不超過一年;經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，且應(yīng)在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納完畢。分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價(jià)款時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價(jià)款當(dāng)日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時(shí)足額繳納土地出讓價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)按日加收違約金;出讓方催繳后仍不能支付土地出讓價(jià)款且延期付款超過合同約定交款日期60日的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金。
(三)禁止違規(guī)減免土地出讓價(jià)款
土地出讓成交后，未按合同約定足額繳納土地出讓收入和提供有效繳款憑證的，不予核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明，不得按土地出讓收入繳納比例辦理土地使用權(quán)分期分割登記手續(xù)。除國家有明確規(guī)定外，各地均不得減免、緩繳或者變相減免土地出讓收入，不得以土地?fù)Q項(xiàng)目、以土地作補(bǔ)償、先征后返、獎勵補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入或進(jìn)行虛假招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地。
(四)適時(shí)開展估價(jià)報(bào)告抽查評議
省級國土資源主管部門將加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會或?qū)＜覍σ褌浒傅耐恋毓纼r(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評議，并向社會公布抽查評議結(jié)果。出讓方對估價(jià)結(jié)果有異議的，可申請省級土地估價(jià)師協(xié)會或中國土地估價(jià)師協(xié)會進(jìn)行技術(shù)審裁，也可以另行組織評估。
(五)嚴(yán)格土地出讓收支管理
嚴(yán)格“收支兩條線”管理，土地出讓收支全額納入市縣政府性基金預(yù)算管理，收入全部繳入市縣國庫，支出一律通過市縣政府性基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。各地要嚴(yán)格按規(guī)定合理安排國有土地使用權(quán)出讓支出，不得隨意擴(kuò)大支出范圍，確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障支出，重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，適當(dāng)向農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)傾斜。要嚴(yán)格按規(guī)定從國有土地使用權(quán)出讓收益中計(jì)提有關(guān)資金，確保相關(guān)事業(yè)健康發(fā)展。未列入土地出讓支出預(yù)算的各類項(xiàng)目(含土地征收項(xiàng)目)，一律不得通過土地出讓收入安排支出。
五、有序推進(jìn)土地出讓信息公開
(一)多渠道公開土地出讓信息
各地在公開年度土地出讓計(jì)劃和成交結(jié)果時(shí)，除在公共資源交易公共服務(wù)平臺、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w公開發(fā)布外，要在當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站、部門相關(guān)網(wǎng)站以及中國土地市場網(wǎng)上公開。要通過當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站等途徑公示土地出讓合同情況，包括建設(shè)用地使用權(quán)人、土地坐落、土地用途、出讓面積、供地方式、出讓合同編號、土地用途、規(guī)劃條件、出讓年限、項(xiàng)目開(竣)工時(shí)間等信息，接受公眾查詢和社會監(jiān)督。推進(jìn)土地使用權(quán)出讓預(yù)決算公開全覆蓋。
(二)定期更新公布基準(zhǔn)地價(jià)
各地對不同用途、不同級別土地的基準(zhǔn)地價(jià)要及時(shí)進(jìn)行更新并在門戶網(wǎng)站上予以公布，基準(zhǔn)地價(jià)更新周期視市場情況而定，但原則上不得超過3年?；鶞?zhǔn)地價(jià)的基本內(nèi)容要在一定范圍內(nèi)向社會公布?；鶞?zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)日超過6年未全面更新的，在日常土地估價(jià)工作中不得使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
(三)規(guī)范填報(bào)監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)
各地要嚴(yán)格按照《廣東省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管工作規(guī)則》的時(shí)限要求，通過省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)填報(bào)出讓計(jì)劃、出讓公告、成交公示、出讓合同及合同出讓價(jià)款繳納、實(shí)際開(竣)工等相關(guān)信息。
六、強(qiáng)化土地出讓工作組織保障
(一)建立健全土地出讓集體決策機(jī)制
市、縣兩級政府要建立健全由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，發(fā)展改革、經(jīng)信、財(cái)政、規(guī)劃、國土資源、住建、環(huán)保、商務(wù)、公共資源交易等部門參與的土地出讓集體決策機(jī)制，并可根據(jù)地區(qū)實(shí)際情況增加成員單位，共同審議土地出讓方案，協(xié)調(diào)解決土地出讓和國有土地資產(chǎn)處置中的重大事項(xiàng)。各級政府及相關(guān)部門對土地出讓相關(guān)集體決策事項(xiàng)要及時(shí)納入記錄文件，做到有案可查、永久追溯。凡未經(jīng)有關(guān)會議集體決策審議通過的地塊，不得進(jìn)行出讓。
(二)建立部門聯(lián)動監(jiān)管機(jī)制
各地國土資源主管部門在編制年度國有建設(shè)用地出讓計(jì)劃前，應(yīng)當(dāng)征詢相關(guān)部門對產(chǎn)業(yè)用地需求、用地布局、土地供應(yīng)和建設(shè)時(shí)序等相關(guān)要求，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。對可享受優(yōu)惠政策的市場主體，投資或相關(guān)行業(yè)主管部門要向國土資源主管部門提供相關(guān)證明文件，國土資源主管部門登記備案后執(zhí)行。有關(guān)部門提出控制指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑系數(shù)、建筑方式、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等作為土地出讓條件的，要按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則，提出關(guān)聯(lián)條件部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓成交后要求土地競得人提交項(xiàng)目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為國土資源主管部門簽訂土地出讓合同的前提條件和關(guān)聯(lián)部門的監(jiān)管依據(jù)。提出關(guān)聯(lián)條件部門要對承諾書的履行情況進(jìn)行監(jiān)督，并適時(shí)通報(bào)國土資源主管部門。項(xiàng)目用地達(dá)不到約定要求的，各相關(guān)部門應(yīng)按職能分工依法依約進(jìn)行處置;對不符合享受政策的，要及時(shí)終止政策執(zhí)行。
(三)建立領(lǐng)導(dǎo)干部插手干預(yù)備案制度
各級領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)或者職務(wù)上的影響，向有關(guān)單位或人員以指定、授意、暗示、打招呼、批條子等方式對具體地塊出讓提出要求;不得以抄告單、招商協(xié)議、投資協(xié)議等方式事先確定，量身定做地設(shè)置出讓條件、土地使用條件，違規(guī)確定土地出讓起拍(始)價(jià)、底價(jià);不得干預(yù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓過程和出讓結(jié)果，違規(guī)批準(zhǔn)調(diào)整土地用途或其他規(guī)劃條件、土地使用條件，違規(guī)處理土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓及土地出讓合同糾紛等。對領(lǐng)導(dǎo)干部尤其是黨政一把手以個(gè)人的名義非正常程序插手干預(yù)土地出讓相關(guān)事項(xiàng)的，國土資源主管部門及其業(yè)務(wù)部門要建立上級領(lǐng)導(dǎo)干部指示(包括批示、口頭告知、電話信息告知等方式)登記備案制度，并及時(shí)報(bào)送給同級人民政府和上級國土資源主管部門。各地應(yīng)將領(lǐng)導(dǎo)干部干預(yù)土地出讓工作的處理情況納入黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制體系，作為是否依法辦事、廉潔自律的重要依據(jù)。
(四)加強(qiáng)土地出讓環(huán)境安全管理
各地要結(jié)合潛在污染地塊清單及污染地塊環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)情況，根據(jù)已開展的建設(shè)用地土壤環(huán)境調(diào)查評估結(jié)果，逐步建立污染地塊名錄及其開發(fā)利用的負(fù)面清單，并進(jìn)行動態(tài)管理。其中符合相應(yīng)規(guī)劃用地土壤環(huán)境質(zhì)量要求的地塊可以出讓，但是應(yīng)當(dāng)在土地出讓前完成場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評估工作;經(jīng)場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評估確定為被污染場地的，應(yīng)當(dāng)明確治理修復(fù)責(zé)任主體并編制治理修復(fù)方案，未進(jìn)行場地環(huán)境調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評估、未明確治理修復(fù)責(zé)任主體的，禁止進(jìn)行土地出讓。經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評估對人體健康有嚴(yán)重影響的被污染場地，未經(jīng)治理修復(fù)或者治理修復(fù)不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，不得用于居民住宅、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老場所等項(xiàng)目開發(fā)。
(五)完善企業(yè)信用信息共享機(jī)制
市、縣國土資源主管部門要按照“規(guī)范運(yùn)作、誠信執(zhí)業(yè)、公平競爭、信息公開、獎勵懲戒、自律保障”的要求逐步建立健全土地市場誠信體系。各級國土資源管理部門應(yīng)積極配合工商行政管理部門健全企業(yè)信用信息共享機(jī)制，按照《企業(yè)信息公示暫行條例》有關(guān)要求，將企業(yè)在土地出讓中的違法違規(guī)行為情況納入企業(yè)信用記錄并向社會公布，并通過信息化平臺推送到省公共資源交易公共服務(wù)平臺上公開發(fā)布，依法限制嚴(yán)重失信企業(yè)參與土地市場交易有關(guān)活動。
各地可在根據(jù)本通知要求結(jié)合實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。
本文件自發(fā)布之日起施行，有效期五年。
