農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)正在如火如荼的進(jìn)行中，各種問(wèn)題也層出不窮，以前的宅基地環(huán)境差、設(shè)施差，進(jìn)出不便，是沒(méi)有人愿意去重復(fù)利用蓋房子的?，F(xiàn)在不同了農(nóng)村正在沿公路一帶不斷蔓延，而且居住空氣好，大家都愿意待在農(nóng)村了。
2015年1月，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》。全國(guó)人大常委會(huì)2月25日審議《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》，擬授權(quán)國(guó)務(wù)院在33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。這標(biāo)志著包括宅基地改革在內(nèi)的農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。
當(dāng)前，人們對(duì)宅基地改革的認(rèn)識(shí)還存在一些爭(zhēng)議。為順利推進(jìn)宅基地改革，還需要了解以下問(wèn)題：
一、宅基地怎樣做到公平？
宅基地實(shí)行依法公平取得制度。這里的依法公平取得，暗含著只要是農(nóng)民，每一戶都可以在自己所在的村集體依法公平取得一份宅基地的意思。但是，由于各地域及各農(nóng)戶情況不同，在試點(diǎn)時(shí)有可能碰到新的情況。
一種情況是因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，這主要是農(nóng)村里的強(qiáng)勢(shì)人群，例如村干部、先富裕人群等。對(duì)于多占的宅基地，應(yīng)該探索實(shí)行有償使用的辦法。
另一種情況是80后、90后年輕一代怎樣獲得宅基地。過(guò)去宅基地嚴(yán)禁流轉(zhuǎn)，其中的價(jià)值很難顯現(xiàn)，現(xiàn)在隨著流轉(zhuǎn)頻率加快，價(jià)格將逐步走高。在這樣的情況下，那些原本跟著打工父母在城市出生并長(zhǎng)大、并沒(méi)有獲得城市戶口、主觀上并不愿回農(nóng)村的80后、90后年輕一代，也要申請(qǐng)老家的宅基地了。這也就是說(shuō)，宅基地改革后可能出現(xiàn)一個(gè)以80后、90后年輕一代為主體的申請(qǐng)宅基地的小高潮。
爭(zhēng)議較大的是新增人口是否可以分配宅基地?，F(xiàn)行《土地管理法》以福利性分配作為獲取宅基地的唯一手段，其依據(jù)是人民公社時(shí)期確立的“成員權(quán)”，就是只有集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可以免費(fèi)獲取宅基地，原則是“一戶一宅、無(wú)償分配、長(zhǎng)期使用”。但從1993年中央提倡“增人不增地、減人不減地”的政策以來(lái)，在這些政策執(zhí)行較好的區(qū)域，宅基地指標(biāo)多年來(lái)已經(jīng)停止發(fā)放了，新生人口不能分到宅基地，只能購(gòu)買其他人的宅基地。這就“逼”出一個(gè)宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來(lái)，否則，按照人人有份的福利主義做法，宅基地流轉(zhuǎn)只能私下進(jìn)行。
試點(diǎn)方案規(guī)定宅基地依法公平取得和自愿有償退出，一方面，為新生人口依法公平取得提供了依據(jù)，另一方面也為過(guò)去的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)提供了合法依據(jù)。
二、宅基地供應(yīng)的多種方式
我國(guó)農(nóng)村宅基地一般都是單家獨(dú)院，這適應(yīng)了農(nóng)戶是獨(dú)立的家庭生產(chǎn)單位的實(shí)際。農(nóng)戶要飼養(yǎng)雞鴨牛羊，要存放農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具等，沒(méi)有庭院是不行的。因而單家獨(dú)院的宅基地就越建越大，占用了不少良田好土。這一狀況具有不可持續(xù)性，不能再繼續(xù)下去了。
近年來(lái)，一些地方興起一股撤鄉(xiāng)并村風(fēng)潮，違背農(nóng)戶意愿，驅(qū)趕農(nóng)戶放棄原住地房屋和宅基地，進(jìn)入他們讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的鋼筋水泥樓房，俗稱“上樓”運(yùn)動(dòng)。這一運(yùn)動(dòng)的初衷是農(nóng)戶集中居住，省下的宅基地可以復(fù)墾成良田，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。而實(shí)際上，農(nóng)戶搬走后，宅基地多數(shù)沒(méi)有復(fù)墾成良田，而是由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成商品住宅了。再說(shuō)農(nóng)戶“上樓”后給生活生產(chǎn)都帶來(lái)諸多不方便，怨聲不斷，造成新的社會(huì)不穩(wěn)。
三、宅基地可以怎樣轉(zhuǎn)讓
宅基地退出試點(diǎn)中堅(jiān)持自愿有償轉(zhuǎn)讓原則，順應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般原則，符合改革的大方向。問(wèn)題是，有償轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)?宅基地退出試點(diǎn)方案規(guī)定只能轉(zhuǎn)讓給本村社農(nóng)戶，這在一個(gè)村社中可以優(yōu)先滿足那些沒(méi)有宅基地，或者80后90后結(jié)婚需要蓋房的年輕人之需要。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只具有福利性質(zhì)的宅基地也應(yīng)該賦予商品屬性，形成一個(gè)特殊的具有中國(guó)特色的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。試點(diǎn)方案中規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓，至少賦予了宅基地半商品屬性，也是對(duì)過(guò)去純福利性質(zhì)的否定。因此，有必要試驗(yàn)在一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的轉(zhuǎn)讓。
純粹的宅基地不可以買賣，但是因宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致宅基地轉(zhuǎn)移的除外。宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓，受讓主體必須具備根據(jù)土地管理法規(guī)定的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》的通知（國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)，2004年11月2日）（五）嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件。堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請(qǐng)條件。不符合申請(qǐng)條件的不得批準(zhǔn)宅基地。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。
四、宅基地的轉(zhuǎn)讓
宅基地有償轉(zhuǎn)讓，一個(gè)很重要的問(wèn)題是轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定。當(dāng)然，政府無(wú)論如何都不能代替農(nóng)戶們制定宅基地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，要由農(nóng)戶們自己協(xié)商。要相信轉(zhuǎn)讓戶和受讓戶完全可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格總走勢(shì)和供求情況，協(xié)商出一個(gè)雙方都能接受的價(jià)格，而只要是雙方都能接受的價(jià)格，也就是合理的價(jià)格。
就一般的情況看，宅基地有償轉(zhuǎn)讓價(jià)格是受供求關(guān)系決定的。試點(diǎn)方案中規(guī)定，只有本村社居民才有資格受讓即購(gòu)買轉(zhuǎn)讓的宅基地，這就把需求限制在一個(gè)很小的范圍，也就決定了宅基地轉(zhuǎn)讓價(jià)格不可能抬高，更不可能被“炒”高起來(lái)。學(xué)界有人期望的進(jìn)城農(nóng)民工把家鄉(xiāng)宅基地有償轉(zhuǎn)讓后的錢，用來(lái)在打工城市(城鎮(zhèn))買房，是注定要落空的。
五、誰(shuí)有資格享受宅基地轉(zhuǎn)讓收入
一是由村集體享受，二是由轉(zhuǎn)讓戶享受。村集體享受的根據(jù)是宅基地的所有權(quán)屬于村集體，但是鑒于農(nóng)村風(fēng)氣有待轉(zhuǎn)變，村集體享受往往變成村干部享受，從而為村干部腐敗提供新渠道，這還不如讓轉(zhuǎn)讓戶享受。
其實(shí)，要避免村集體享受變成村干部享受的腐敗問(wèn)題，制度設(shè)計(jì)也可以在集體資產(chǎn)股份化時(shí)一起并入，再量化到各個(gè)集體成員。
六、退出宅基地的農(nóng)民到城市應(yīng)享受福利保障房
農(nóng)民進(jìn)城后有的自愿退出了農(nóng)村原有的宅基地，那么，他們?cè)诖蚬さ某鞘?城鎮(zhèn))就應(yīng)該買到一套福利保障房。既然農(nóng)民工已經(jīng)在城市(城鎮(zhèn))打工，為城市(城鎮(zhèn))建設(shè)做出了貢獻(xiàn)，政府就應(yīng)該承擔(dān)福利保障房的義務(wù)，而不能再像以往那樣無(wú)償“享受”農(nóng)民工貢獻(xiàn)的紅利，置農(nóng)民工無(wú)房住于不顧，引起社會(huì)不穩(wěn)。
進(jìn)城打工的農(nóng)民工在打工城市(城鎮(zhèn))買到了福利保障房，又有一份穩(wěn)定的工作，就應(yīng)該退出農(nóng)村原有的宅基地。因?yàn)樗荒苷加袃商幐＠?。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前中國(guó)有2.7億農(nóng)民工，大概有4千萬(wàn)到5千萬(wàn)農(nóng)民工舉家全遷，他們盡管進(jìn)了城，也很少回家，但想想在老家還有一方宅院可以遮風(fēng)擋雨，在城市打工的時(shí)候，心態(tài)就坦然了。如果這些在城市打工的人失業(yè)了，他們就可以選擇回到家鄉(xiāng)種地，如果連農(nóng)村的住地也賣掉的話，那么，他們就會(huì)淪為城市貧民，就會(huì)出現(xiàn)像巴西、印度、南非等國(guó)家的貧民窟。其實(shí)，這是建立在國(guó)家與社會(huì)的社會(huì)保障很不健全情況下的特例。隨著我國(guó)改革的推進(jìn)，社會(huì)保障逐步健全，進(jìn)城打工的農(nóng)民工即使有時(shí)失業(yè)，但是可以領(lǐng)到失業(yè)保障金，政府和社會(huì)幫助他們培訓(xùn)新技能，他們?cè)诖蚬こ鞘?城鎮(zhèn))有福利保障房，也就不用再回到農(nóng)村老家。
七、宅基地抵押擔(dān)保是農(nóng)戶看得見(jiàn)的實(shí)惠
明確宅基地用益物權(quán)，讓農(nóng)民用宅基地抵押擔(dān)保獲得貸款，從而解決從金融機(jī)構(gòu)貸款難的問(wèn)題，這是農(nóng)戶看得見(jiàn)的實(shí)惠。因此，試點(diǎn)中要首先確立農(nóng)戶對(duì)宅基地的使用權(quán)，像城市里居民住房一樣，確權(quán)后發(fā)放權(quán)威的使用權(quán)證，讓農(nóng)戶可以拿使用權(quán)證到金融機(jī)構(gòu)獲得抵押擔(dān)保貸款。
