荊州市沙市區(qū)紅門(mén)南路片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《湖北省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》和《荊州市城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，為加快城市棚改步伐，改善紅門(mén)南路片區(qū)棚戶區(qū)居民住房條件，保障棚戶區(qū)范圍內(nèi)被征收人合法權(quán)益，結(jié)合本次房屋征收實(shí)際情況，制定本方案。
第一章 房屋征收基本情況
征收項(xiàng)目名稱：荊州市沙市區(qū)紅門(mén)南路片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目
性 質(zhì)：城市棚戶區(qū)改造
征收房屋面積：約136146.5平方米。
征 收 戶 數(shù)：住宅房屋2208戶。
征 收 范 圍：東至紅星南路，南至沿江路，西至江漢南路北至勝利街(具體以該項(xiàng)目規(guī)劃紅線為準(zhǔn))。
征 收 主 體：荊州市沙市區(qū)人民政府
征 收 部 門(mén)：荊州市沙市區(qū)人民政府房屋征收與補(bǔ)償辦公室
征收實(shí)施單位：荊州市沙市區(qū)勝利街道辦事處
簽 約 期 限：自征收決定下達(dá)之日起6個(gè)月
第二章 房屋征收與補(bǔ)償
第一條 被征收人是指征收范圍內(nèi)的國(guó)有土地上房屋產(chǎn)權(quán)所有人。房屋征收補(bǔ)償工作由征收部門(mén)委托房屋征收實(shí)施單位實(shí)施。
第二條 征收評(píng)估
房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。協(xié)商不成的，采取投票方式確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);采取投票不成的，在被征收人代表的監(jiān)督下以公開(kāi)搖號(hào)方式產(chǎn)生，并由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證、宣布結(jié)果。評(píng)估機(jī)構(gòu)一經(jīng)確定，被征收人應(yīng)配合工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)等工作，確保評(píng)估結(jié)果公平、公正、合法有效。
第三條 征收補(bǔ)償方式
住宅房屋采取貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式予以補(bǔ)償，被征收人可自行選擇。
第四條 房屋面積確定及認(rèn)定
(一) 房屋面積確定原則
被征收人的姓名或者名稱、房屋性質(zhì)、房屋用途和建筑面積等，以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的權(quán)屬證書(shū)的記載為準(zhǔn)，房屋權(quán)屬證書(shū)未記載或者記載與房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。
被征收房屋的戶數(shù)按被征收人持有的權(quán)屬證書(shū)權(quán)本數(shù)計(jì)算。
(二) 未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定和補(bǔ)償辦法
由征收部門(mén)委托實(shí)施單位組織相關(guān)部門(mén)認(rèn)定。補(bǔ)償辦法按照市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五條 住宅房屋征收補(bǔ)償
(一)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
貨幣補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值、搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置、設(shè)備遷移補(bǔ)償、附屬物補(bǔ)償、裝飾裝修補(bǔ)償、被征收房屋補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)。
1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償：征收決定公告之日被征收房屋的評(píng)估價(jià)值。
2.搬遷補(bǔ)償費(fèi)：按被征收房屋建筑面積12元/平方米計(jì)算，不足800元的按800元進(jìn)行補(bǔ)償。
3.臨時(shí)安置費(fèi)：按被征收房屋建筑面積每月12元/平方米計(jì)算，一次性補(bǔ)償3個(gè)月，每月不足800元的按800元進(jìn)行補(bǔ)償。
4.設(shè)備移裝補(bǔ)償費(fèi)：經(jīng)征收部門(mén)審核被征收人房屋設(shè)施現(xiàn)狀和相關(guān)資料后，按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性支付：
⑴固定電話遷移費(fèi)：100元/部;
⑵有線電視遷移費(fèi)：300元/戶;
⑶家庭寬帶網(wǎng)拆裝費(fèi)：100元/戶;
⑷空調(diào)拆裝費(fèi)掛機(jī)：400元/臺(tái)，三匹500元/臺(tái);
⑸獨(dú)立電表補(bǔ)償費(fèi)：?jiǎn)蜗?00元/塊，三相800元/塊;
⑹獨(dú)立戶水表遷移費(fèi)：2000元/戶;
⑺太陽(yáng)能遷移費(fèi)：1000元/臺(tái);
⑻電熱水器、燃?xì)鉄崴鬟w移費(fèi)：200元/臺(tái);
⑼原有管道煤氣拆除、管道燃?xì)庠O(shè)施工程費(fèi)：2300元/戶。
5.裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：由征收部門(mén)按照被征收人裝飾裝修檔次，按照裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商補(bǔ)償。協(xié)商不成的，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
6.附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照附屬物建造時(shí)間、建造材質(zhì)、面積根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果補(bǔ)償。
7.被征收房屋補(bǔ)助：房屋評(píng)估價(jià)值的20%。附屬物的面積不給予此補(bǔ)助。
(二)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
本次產(chǎn)權(quán)調(diào)換采取購(gòu)置限價(jià)商品住房形式，限價(jià)商品住房指限定價(jià)格的商品房，主要解決棚戶區(qū)居民住房的商品房。
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償：征收決定公告之日被征收房屋的評(píng)估價(jià)值。
(2)搬遷補(bǔ)償費(fèi)：按被征收房屋建筑面積12元/平方米計(jì)算，不足800元的按800元進(jìn)行補(bǔ)償。雙倍支付。
(3)臨時(shí)安置費(fèi)：按被征收房屋建筑面積每月12元/平方米計(jì)算，每月不足800元的按800元進(jìn)行補(bǔ)償。
(4)設(shè)備移裝補(bǔ)償費(fèi)：經(jīng)征收部門(mén)審核被征收人房屋設(shè)施現(xiàn)狀和相關(guān)資料后，按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性支付：
①固定電話遷移費(fèi)：100元/部;
②有線電視遷移費(fèi)：300元/戶;
③家庭寬帶網(wǎng)拆裝費(fèi)：100元/戶;
④空調(diào)拆裝費(fèi)掛機(jī)：400元/臺(tái)，三匹500元/臺(tái);
⑤太陽(yáng)能熱水器遷移費(fèi)：1000元/臺(tái);
⑥電熱水器、燃?xì)鉄崴鬟w移費(fèi)：200元/臺(tái);
⑦獨(dú)立水表、獨(dú)立電表、管道煤氣因限價(jià)房已安裝，不予補(bǔ)償。如被征收房屋安裝三相電表，給予三相電表與單相電表差價(jià)補(bǔ)助400元/戶。
(5)裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：由征收部門(mén)按照被征收人裝飾裝修檔次，按照裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商補(bǔ)償。協(xié)商不成的，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
(6)附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照附屬物建造時(shí)間、建造材質(zhì)、面積根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果補(bǔ)償。
(7)被征收房屋補(bǔ)助：房屋評(píng)估價(jià)值的20%。附屬物的面積不給予此補(bǔ)助。
2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋基本情況
(1)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)另行公布。
(2)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋戶型：面積為50平方米至140平方米左右(以規(guī)劃設(shè)計(jì)及實(shí)際測(cè)繪為準(zhǔn))。符合條件的家庭購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)以滿足正常居住需求為前提，原則上不得超過(guò)被征收房屋合法建筑面積。被征收人所選產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積少于被征收房屋面積的部分，按照貨幣補(bǔ)償方式予以補(bǔ)償。被征收房屋合法建筑面積指被征收人證載面積、未登記建筑認(rèn)定為合法面積和未登記建筑認(rèn)定為歷史無(wú)證房面積。
(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格按照地點(diǎn)不同，分別定價(jià)，一房一價(jià)的原則制定，原則上不得低于相對(duì)應(yīng)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
因戶型不可分割，超出被征收住房合法建筑面積10%以內(nèi)的部分按限價(jià)購(gòu)買(mǎi);超出10%以上的部分按照同地段商品住房市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。被征收房屋建筑面積低于45平方米且唯一住房的被征收人，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時(shí)的被征收合法建筑面積按照45平方米計(jì)算。
(4)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋選房辦法：同等條件下，先簽約的被征收人可優(yōu)先選擇。選房辦法另行制定公布。
(5)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋簽約程序：簽訂征收協(xié)議后，一次性支付被征收人除被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償和被征收房屋補(bǔ)助以外的各項(xiàng)補(bǔ)償、補(bǔ)助。
被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償和被征收房屋補(bǔ)助作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換限價(jià)房預(yù)交購(gòu)房款暫不支付，待簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換限價(jià)房購(gòu)房合同》后一次性支付被征收人。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋達(dá)到商品房預(yù)售條件，啟動(dòng)選房，簽訂正式《產(chǎn)權(quán)調(diào)換限價(jià)房購(gòu)房合同》，明確戶型、樓層、房號(hào)，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋預(yù)交購(gòu)房款與所選產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
(6)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋標(biāo)準(zhǔn)及交付時(shí)間：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋符合商品房有關(guān)設(shè)計(jì)、建造要求。交付時(shí)間為36個(gè)月。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付標(biāo)準(zhǔn)為主體建筑、水、電、氣、電梯單項(xiàng)驗(yàn)收合格后。
(7)臨時(shí)安置費(fèi)。臨時(shí)安置費(fèi)從簽約后騰空交房之日支付至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋正式交付。簽約時(shí)先行支付24個(gè)月。
(8)有關(guān)要求。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有權(quán)登記在被征收人名下;被征收人死亡的，可由法定繼承人購(gòu)買(mǎi)，但不享受相關(guān)稅收減免政策。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)上注記“限價(jià)商品住房”字樣。購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房，嚴(yán)禁私自交易，變相炒作。超過(guò)簽約期限的不能選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式。
第六條 住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的征收補(bǔ)助
被征收人自行改變房屋用途作為經(jīng)營(yíng)性用房使用的，應(yīng)當(dāng)按照住宅房屋給予征收補(bǔ)償。但在政府作出征收決定之日前2年，住宅已經(jīng)作為經(jīng)營(yíng)用途使用，并已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況，對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的部分按商業(yè)門(mén)面與住宅房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格、被征收房屋補(bǔ)助、簽約獎(jiǎng)勵(lì)之和的差額50%進(jìn)行補(bǔ)助。
住宅改為經(jīng)營(yíng)性住房補(bǔ)助計(jì)算公式：[商業(yè)評(píng)估價(jià)-(住宅評(píng)估價(jià)+被征收房屋補(bǔ)助+簽約獎(jiǎng)勵(lì))]÷2×實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的部分面積
第七條 非住宅房屋補(bǔ)償與補(bǔ)助
非住宅指被征收房屋具有權(quán)屬證明或者經(jīng)過(guò)認(rèn)定為合法建筑，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性用房等非住宅房屋。
(一)非住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
非住宅的補(bǔ)償按照評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值(含裝飾裝修)給予貨幣補(bǔ)償。
(二)非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
1、因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)，對(duì)被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)符合下列條件：
(1)被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)認(rèn)定為合法建筑，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性用房等非住宅房屋;
(2)有合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)為被征收房屋;
(3)已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證。
2、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
(1)被征收人停產(chǎn)停業(yè)年損失費(fèi)用按被征收房屋價(jià)值的5%確定，按上述標(biāo)準(zhǔn)一次性發(fā)放6個(gè)月作為停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。
(2)被征收房屋存在租賃關(guān)系，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償。
第八條 建筑面積不足45平方米住宅房屋征收與補(bǔ)償
征收個(gè)人住宅，建筑面積不足45平方米(涉及到房屋所有權(quán)共有的房屋建筑面積合并計(jì)算)，為被征收人(含配偶、18周歲以下子女)唯一住宅的，房屋征收部門(mén)按建筑面積45平方米給予征收補(bǔ)償。該住宅不是被征收人唯一住宅的，按被征收人實(shí)際房屋建筑面積給予征收補(bǔ)償。
第九條 國(guó)有直管公房征收與補(bǔ)償
由被征收人自行選擇安置方式。
第十條 企事業(yè)單位征收與補(bǔ)償
按照國(guó)家、省、市有關(guān)文件執(zhí)行。
第十一條 獎(jiǎng)勵(lì)
1、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。征收決定公告之日起2個(gè)月內(nèi)，簽約并騰空房屋的每戶獎(jiǎng)勵(lì)20000元;征收決定公告之日起第3至第4個(gè)月簽約并騰空房屋的每戶獎(jiǎng)勵(lì)15000元;征收決定公告之日起第5至第6個(gè)月簽約并騰空房屋的每戶獎(jiǎng)勵(lì)10000元。超過(guò)簽約期限的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。
2、簽約獎(jiǎng)勵(lì)。征收決定公告之日起，簽約并騰空房屋的，選擇貨幣補(bǔ)償方式的被征收人，按照被征收房屋面積獎(jiǎng)勵(lì)400元/平方米。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的被征收人不享受此獎(jiǎng)勵(lì)。附屬物面積不享受此獎(jiǎng)勵(lì)。超過(guò)簽約期限的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。
第十二條 特殊困難被征收人幫扶補(bǔ)助
按照荊州市民政局、荊州市殘疾人聯(lián)合會(huì)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十三條 補(bǔ)償安置手續(xù)及相關(guān)證件的辦理
(一)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被征收人應(yīng)出示戶口簿、身份證、房屋所有權(quán)證、土地使用證原件及復(fù)印件，房屋水、電、氣結(jié)算憑證等資料。委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)的，受托人應(yīng)提供本人身份證、授權(quán)委托書(shū)等相關(guān)資料。
(二)被征收人領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)出示相關(guān)設(shè)備的報(bào)裝或繳費(fèi)憑證供征收部門(mén)查驗(yàn)。征收工作人員實(shí)地查驗(yàn)相關(guān)情況時(shí)，被征收人應(yīng)予以配合。
(三)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，房屋權(quán)屬證書(shū)按照商品房辦理程序自行辦理，相關(guān)稅費(fèi)按國(guó)家政策執(zhí)行。
(四)被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后，應(yīng)在7日內(nèi)騰空房屋并移交給征收實(shí)施單位。在領(lǐng)取補(bǔ)償款時(shí)交齊《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》等相關(guān)原件，被征收人須保持搬遷房屋的原有狀態(tài)，結(jié)清水、電、天然氣、固定電話、有線電視、寬帶等各項(xiàng)費(fèi)用。被征收人不得損壞房屋，不得拆除房屋構(gòu)件、內(nèi)外裝修、附屬物、門(mén)窗、水、電、天然氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施，否則征收部門(mén)有權(quán)從補(bǔ)償費(fèi)中直接扣除被其損壞部分的費(fèi)用。由于被征收人自行拆除造成的責(zé)任事故及損失，由被征收人承擔(dān)。
第十四條 本方案未盡事項(xiàng)，按國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《湖北省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》及其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
