關于進一步規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的通知
渝北府辦發(fā)〔2017〕45號
各鎮(zhèn)人民政府，區(qū)政府有關部門，有關街道辦事處，區(qū)屬有關國有公司，有關單位：
根據(jù)《中華人民共和國土地承包法》《中華人民共和國物權法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》和中辦、國辦印發(fā)的《關于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權有序流轉發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》(中辦〔2014〕61號)等規(guī)定，為進一步規(guī)范全區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉秩序，加快我區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整步伐，推進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，結合我區(qū)實際，現(xiàn)就有關事項通知如下：
一、流轉原則
(一)平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權流轉;
(二)不得改變土地所有權的性質和土地的農(nóng)業(yè)用途;
(三)流轉的期限不得超過第二輪承包期的剩余期限;
(四)在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。
二、流轉主體
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的主體是農(nóng)戶;農(nóng)戶也可以書面委托村組集體經(jīng)濟組織流轉;受讓方將流轉的土地實行再流轉，必須取得原承包方的同意。
三、流轉方式
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉可以采取轉包、出租、入股、轉讓、互換、代耕、合作經(jīng)營等方式。
(一)轉包。承包方將土地承包經(jīng)營權轉給同一集體經(jīng)濟組織內的其他農(nóng)戶經(jīng)營。轉包主要是發(fā)生在農(nóng)戶之間的流轉。轉包后原土地承包關系不變。
(二)出租。承包方將所承包的土地出租給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人經(jīng)營。出租后原土地承包關系不變。原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。承租方按出租約定的條件對承包方負責。
(三)入股。承包方將土地承包經(jīng)營權量化為股權，自愿聯(lián)合或者入股組成股份公司、合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。實行股份合作后，原土地承包關系不變。
(四)轉讓。承包方申請經(jīng)發(fā)包方同意，將土地承包經(jīng)營權讓渡給同一集體經(jīng)濟組織其他農(nóng)戶經(jīng)營，原土地承包關系自行終止。但納入國家規(guī)劃建設范圍內承包地，原則上不準轉讓。
(五)互換。是指承包方之間在同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經(jīng)營權。但納入國家規(guī)劃建設范圍內的承包地，原則上不準互換承包經(jīng)營權。
四、流轉程序
(一)自主流轉程序
1. 流轉雙方商定流轉方式、流轉時間、流轉價格以及收益支付方式等。
2. 流轉雙方協(xié)商一致簽訂土地承包經(jīng)營權流轉書面合同。(使用統(tǒng)一制定的標準合同范本)。
3. 流轉合同簽訂時，發(fā)包方應當依法對合同進行審核并簽署意見，按自愿原則報鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機構鑒證，鑒證機構發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)和政策有關規(guī)定的，可以要求改正。
農(nóng)戶間土地流轉時間在一年之內的，不需重新辦理流轉手續(xù)。
(二)委托流轉程序
1. 農(nóng)戶向村組集體經(jīng)濟組織提交經(jīng)營權共有人簽字的委托流轉申請書。
2. 村組集體經(jīng)濟組織將流轉土地相關情況，報鎮(zhèn)土地流轉中心，由鎮(zhèn)土地流轉中心報區(qū)土地流轉市場對外發(fā)布信息。
3. 流轉合同簽訂后，應向農(nóng)業(yè)承包合同管理機構申請合同鑒證備案。
五、流轉風險防范管理
(一) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目準入 風險防范 管理
1. 準入原則
堅持“產(chǎn)業(yè)集群、用地集約、資源節(jié)約、生態(tài)環(huán)保、節(jié)能高效”原則，符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
2. 準入條件
(1) 注冊登記。擬投資項目的企業(yè)原則上在渝北區(qū)工商注冊。
(2)產(chǎn)業(yè)布局。擬投資項目須符合我區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，其中農(nóng)業(yè)科技園區(qū)拓展區(qū)只入駐臨空都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)項目。
(3)環(huán)保要求。養(yǎng)殖業(yè)項目須執(zhí)行環(huán)境影響評價制度，要有資質機構出具的項目環(huán)境影響評估報告，畜禽養(yǎng)殖項目應當同時配套相應的種植項目。
(4)產(chǎn)業(yè)規(guī)模。蔬菜種植流轉面積不小于100畝，水果種植流轉面積不小于200畝，養(yǎng)殖業(yè)流轉面積不小于50畝，入駐農(nóng)業(yè)科技園區(qū)拓展區(qū)項目流轉面積不小于1000畝。
(5)投資強度。種植類項目投資不低于2萬元/畝、養(yǎng)殖類項目投資不低于4萬元/畝。其中：農(nóng)業(yè)科技園區(qū)拓展區(qū)及兩江新區(qū)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)域種植類項目投資不低于3萬元/畝，養(yǎng)殖類項目投資不低于5萬元/畝。
(6)投資效益。盛產(chǎn)后畝均產(chǎn)值1萬元以上。
(7)建設周期。流轉土地300畝以內的一年內全面建成，流轉土地500畝以內的兩年內全面建成，流轉土地500畝以上的在三年內全面建成。
3. 優(yōu)先準入條件
(1)總投資5000萬元以上的農(nóng)業(yè)項目(入駐農(nóng)業(yè)科技園區(qū)拓展區(qū)3億元以上)。
(2)國家重點支持的高新技術和核心關鍵技術擁有自主知識產(chǎn)權、高科技成果轉化及高科技創(chuàng)業(yè)孵化項目。
(3)對提升區(qū)域競爭力、影響力、吸引力和開放度明顯的項目。
4. 不予準入條件
有下列情形之一的產(chǎn)業(yè)投資項目不予準入：
(1)屬于本區(qū)產(chǎn)業(yè)投資項目負面清單范圍的。禁止新建珍稀植物根雕制造項目;禁止在本區(qū)范圍內規(guī)?；B(yǎng)殖生豬、奶牛、山羊等大牲畜;禁止新建湖泊、水庫投餌網(wǎng)箱養(yǎng)殖、不利于生態(tài)環(huán)境保護的開荒性農(nóng)業(yè)開發(fā)項目、在林地上從事工業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)的項目以及開展超過生態(tài)承載力的旅游項目;禁止外商投資我國稀有和特有的種植業(yè)、畜牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)優(yōu)良品種(基因)研發(fā)、養(yǎng)殖以及繁殖等相關生產(chǎn);禁止外商投資轉基因生物研發(fā)和轉基因農(nóng)作物種子等生產(chǎn)。
(2)選址不符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的。
(3)投資主體或主要投資者存在閑置土地或嚴重低效利用土地及近兩年內有違法用地情況的。
(4)投資主體或主要投資者假出資及嚴重不良信用記錄等行為被查處或警示的。
5. 準入審核
(1)資質審查
審查包括法人資格、注冊地址、信譽度、資金實力、技術水平、經(jīng)營管理能力等。
(2)項目審核
投資者需提供項目可行性研究報告及項目初步規(guī)劃， 報告包括 企業(yè)基本情況、項目技術分析、投資強度及財務分析、建設期限、經(jīng)濟社會生態(tài)效益分析、項目投資風險以及產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)分析等內容。其中：流轉土地300畝(含300畝)以內項目，鎮(zhèn)審核后指導流轉雙方簽訂土地流轉合同，并報鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機構鑒證備案。流轉土地300畝至500畝以內項目，項目實施所在鎮(zhèn)初審，報區(qū)農(nóng)委審定，鎮(zhèn)村指導流轉雙方簽訂土地流轉合同，報區(qū)農(nóng)業(yè)承包合同管理機構鑒證備案。流轉土地規(guī)模500畝至1000畝以內，項目實施所在鎮(zhèn)初審，區(qū)農(nóng)委審核，區(qū)政府分管領導審定，由鎮(zhèn)村指導流轉雙方簽訂土地流轉合同，報區(qū)農(nóng)業(yè)承包合同管理機構鑒證備案。流轉土地規(guī)模1000畝以上，項目實施所在鎮(zhèn)初審，區(qū)農(nóng)委審核，區(qū)政府常務會審定，由鎮(zhèn)村指導流轉雙方簽訂土地流轉合同，報區(qū)農(nóng)業(yè)承包合同管理機構鑒證備案。
(二) 土地流轉保證金管理
1. 履約保證金。合同簽訂10日內土地流轉受讓方須向所在鎮(zhèn)繳納合同履約保證金(履約保證金額度為所流轉土地的第一年租金)，履約保證金實行專戶(鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦農(nóng)村集體資產(chǎn)賬戶)存儲管理，履約保證金在合同履行完畢后無息退還。
2. 復耕保證金。修建臨時性生產(chǎn)設施的，按相關規(guī)定向區(qū)國土部門交納復耕保證金。
(三)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目進入管理
凡進入?yún)^(qū)內的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目必須達到投資強度、投資效益、建設周期的要求，否則不給予任何農(nóng)業(yè)項目扶持。
(四)流轉土地到期管理
為了減少流轉到期后分地矛盾，在土地流轉前經(jīng)實際流轉的全體農(nóng)戶討論同意將土地量化確股。合同到期后，若土地界限未打破，仍按原有地塊歸還農(nóng)戶。若土地界限被打破，以流轉到期后的實際面積，按流轉戶所占股份份額分地。
六、流轉扶持
加大財政扶持和金融信貸支持力度。區(qū)財政按照相關文件要求，每年安排一定額度資金，重點扶持專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等推進農(nóng)村土地流轉，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營、培育重點產(chǎn)業(yè)。金融機構要加強對符合信貸政策的專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等提供信貸支持。融資擔保機構要把專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)納入“三權”抵押融資擔保范圍。
七、流轉糾紛調解
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉發(fā)生爭議或者糾紛，當事人可協(xié)商解決，當事人協(xié)商不成的，可以請求村民委員會和鎮(zhèn)人民政府調解解決。當事人不愿協(xié)商、調解，或者協(xié)商、調解不成的，可以向區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁，或者向人民法院提起訴訟。
八、流轉監(jiān)督
(一)組織機構。在區(qū)政府統(tǒng)一領導下建立由區(qū)農(nóng)委牽頭，區(qū)林業(yè)局、區(qū)水利局、區(qū)國土分局、區(qū)財政局等相關部門 組成的 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉 工作聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議日常工作由區(qū)農(nóng)委負責。 同時，各鎮(zhèn)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作聯(lián)席會議制度， 負責轄區(qū)內土地流轉相關工作。
(二) 監(jiān)督管理。區(qū)農(nóng)委對土地流轉合同和流轉土地用途進行監(jiān)管;區(qū)國土分局對流轉土地生產(chǎn)設施用地及復耕保證金進行監(jiān)管;區(qū)城鄉(xiāng)建委對附屬設施建設風貌及質量安全進行監(jiān)管;各鎮(zhèn)人民政府對履約保證金進行監(jiān)管。
九、 加強組織領導
規(guī)范農(nóng)村土地流轉，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營工作涉及面廣、政策性強，關系到廣大農(nóng)民群眾和各經(jīng)營業(yè)主的切身利益以及農(nóng)村改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各級各部門必須高度重視，切實加強對此項工作的領導。各鎮(zhèn)街要按照要求，認真調查研究，加大宣傳力度，消除基層干部和群眾顧慮，正確引導群眾和經(jīng)營業(yè)主規(guī)范農(nóng)村土地流轉和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。各鎮(zhèn)街黨政主要領導要親自抓、負總責，抓好典型。各級農(nóng)村土地流轉服務機構要切實加強服務，妥善解決流轉中的實際問題，促進農(nóng)村土地流轉工作順利開展。
>>如有渝北區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權交易問題，請咨詢渝北區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權交易。
附件：重慶市渝北區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同(樣本)
重慶市渝北區(qū)人民政府辦公室
2017年8月2日
