桑植縣文昌街棚戶區(qū)改建項目
房屋征收補(bǔ)償方案
(征求意見稿)
桑植縣文昌街棚戶區(qū)改建項目已經(jīng)桑植縣第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議審議通過，詳見桑常發(fā)〔2017〕9號文件。
為確保該項目的順利實(shí)施，保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號)、《湖南省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》(湖南省人民政府令第268號)、《張家界市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》(張政發(fā)〔2015〕13號)、《桑植縣國有土地上房屋征收補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)》(桑政辦發(fā)〔2016〕55號)等法規(guī)政策和文件，結(jié)合項目實(shí)際，特制定本方案。
一、征收范圍及對象
征收范圍及對象為：桑植縣文昌街棚戶區(qū)改建項目規(guī)劃用地紅線圖范圍內(nèi)的國有土地上房屋和參照國有土地上房屋實(shí)施征收補(bǔ)償?shù)?a href="http://www.nycautosale.com/tags/25.html" class="tag-link" target="_blank">集體土地上房屋(均含房屋的附屬物)。
二、征收主體、征收部門及實(shí)施單位
桑植縣人民政府為該項目的房屋征收主體;桑植縣房地產(chǎn)管理局為房屋征收主管部門，下屬的桑植縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室具體組織開展房屋征收工作;桑植縣房屋征收與補(bǔ)償事務(wù)所為征收實(shí)施單位，具體實(shí)施房屋征收工作。
三、適用法規(guī)及政策
房屋征收與補(bǔ)償嚴(yán)格按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《湖南省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》《張家界市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》《桑植縣國有土地上房屋征收補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)》等法規(guī)政策和文件執(zhí)行。
四、房屋補(bǔ)償方式和補(bǔ)償、獎勵、補(bǔ)助等標(biāo)準(zhǔn)
(一)補(bǔ)償方式
房屋征收采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，被征收人可以自愿選擇。
1.貨幣補(bǔ)償方式
(1)貨幣補(bǔ)償是指按照市場評估價對被征收的房屋所有人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。
(2)被征收房屋價值(被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán))由依法確定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估后給予補(bǔ)償。
(3)房屋室內(nèi)裝飾裝修及構(gòu)筑物、附屬設(shè)施由房屋征收部門與被征收人參照《張家界市市城區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)》協(xié)商確定，協(xié)商不成的可以委托對被征收房屋主體進(jìn)行評估的原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定;被征收人在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽約的，住宅用房室內(nèi)裝飾裝修最低可按240元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式
(1)產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指按照被征收房屋的市場評估價和調(diào)換房屋的市場評估價進(jìn)行調(diào)換、結(jié)算差價(即“產(chǎn)權(quán)價值調(diào)換產(chǎn)權(quán)價值”)。具體房源以縣房管局聯(lián)系的本縣范圍內(nèi)商品房源作為可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房。
(2)簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式征收補(bǔ)償協(xié)議時，房屋征收部門需與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房款由房屋征收部門直接打入被征收人自主選定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房所在開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)賬戶，開發(fā)企業(yè)憑征收部門補(bǔ)償款進(jìn)賬憑證與被征收人簽訂購房合同。
(3)被征收房屋價值(被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán))由依法確定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。
(4)房屋室內(nèi)裝飾裝修及構(gòu)筑物、附屬設(shè)施由房屋征收部門與被征收人參照《張家界市市城區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)》協(xié)商確定，協(xié)商不成的可以委托對被征收房屋主體進(jìn)行評估的原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定;被征收人在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽約的，住宅用房室內(nèi)裝飾裝修最低可按240元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
(二)補(bǔ)償費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)
1.房屋主體價值
以房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告為準(zhǔn)。
2.房屋裝修、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施等價值
以房屋征收部門與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的以房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告為準(zhǔn)。
3.臨時安置補(bǔ)償費(fèi)
被征收人由其本人自行安排周轉(zhuǎn)房臨時安置，房屋征收部門支付臨時安置補(bǔ)償費(fèi)。臨時安置補(bǔ)償費(fèi)按戶按被征收房屋合法建筑面積補(bǔ)償：100平方米以下的(含本數(shù))，按1000元/戶·月補(bǔ)償;超過100平方米的(不含本數(shù))，按10元/平方米·月·戶補(bǔ)償，但最高不超過1800元/戶·月。
(1)對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，臨時安置期(從騰房讓地之日起到房屋征收部門交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房為止)最多不超過12個月。因房屋征收部門的責(zé)任延長臨時安置期的，延長期在1年以內(nèi)(含1年)的，臨時安置費(fèi)按1.5倍支付;超過1年的，按2倍支付。
(2)對選擇貨幣補(bǔ)償方式的，臨時安置補(bǔ)償費(fèi)按12個月計算，一次性補(bǔ)償?shù)轿弧?/p>
4.搬遷補(bǔ)償費(fèi)
因征收房屋需要搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)。搬遷補(bǔ)償費(fèi)按合法建筑面積住宅20元/平方米、非住宅12元/平方米補(bǔ)償。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換過渡安置補(bǔ)償?shù)模Ц秲杀栋徇w補(bǔ)償費(fèi)。
征收商業(yè)、倉儲、工業(yè)生產(chǎn)用房的搬遷費(fèi)用根據(jù)拆卸、搬運(yùn)、安裝生產(chǎn)設(shè)備的實(shí)際情況，由房屋征收部門與被征收人按照有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定;協(xié)商不成的，委托相關(guān)的評估機(jī)構(gòu)評估確定;對于無法搬遷或者無法恢復(fù)使用的設(shè)備，可以按有關(guān)規(guī)定通過評估確定其實(shí)際價值給予相應(yīng)補(bǔ)償，對已廢棄的生產(chǎn)設(shè)備按殘值給予補(bǔ)償。
5.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
對因征收生產(chǎn)、經(jīng)營性房屋，造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)直接損失的，每月按照被征收房屋評估價值(主體+裝飾裝修)的7‰給予補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)期限，按照實(shí)際停產(chǎn)停業(yè)的月數(shù)計算確定。凡屬房屋征收決定發(fā)布前已停產(chǎn)停業(yè)的，不予補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失。
(三)國有土地上房屋征收獎勵標(biāo)準(zhǔn)
被征收人在房屋征收補(bǔ)償方案確定的簽約期內(nèi)提前簽訂補(bǔ)償協(xié)議并完成搬遷的，房屋征收部門給予被征收人適當(dāng)獎勵。住宅房屋的被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，房屋征收部門給予被征收人適當(dāng)獎勵(對層高超過2.2米的架空層等建筑物，其面積、評估價格均可作為獎勵的相應(yīng)基數(shù))?？h人民政府征收補(bǔ)償決定發(fā)布后和由人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行的，不享受任何獎勵。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
1.提前搬遷獎：房屋征收決定發(fā)布之日起至房屋征收決定確定的簽約期內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議及按約定期限騰房讓地的，給予房屋主體價值10%的獎勵;房屋征收決定確定的簽約期滿至縣人民政府征收補(bǔ)償決定發(fā)布前，被征收人主動簽約并按約定期限騰房讓地的，給予房屋主體價值8%的獎勵。
2.住宅房屋的被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，按合法房屋面積200元/平方米給予獎勵，房屋征收部門不再提供周轉(zhuǎn)房。
(四)國有土地上房屋征收補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
1.被征收人是享受最低生活保障的、或殘疾人困難家庭的、或重病困難家庭的，以戶為單位，根據(jù)家庭困難的情形區(qū)分三個等級給予搬遷補(bǔ)助：A級2萬元，B級1.5萬元，C級1萬元。補(bǔ)助按申請、核實(shí)、公示、復(fù)核、發(fā)放五個程序進(jìn)行。
2.低保住房面積補(bǔ)助。對納入城市最低生活保障且在桑植縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋建筑面積合計不足60平方米的被征收人(以戶為單位)，補(bǔ)足60平方米。在房屋征收預(yù)告發(fā)布后，被征收人對被征收的房屋析產(chǎn)的，不享受此補(bǔ)助。
3.購買商品住房補(bǔ)助。根據(jù)《張家界市人民政府市長辦公會議紀(jì)要》(〔2017〕8號)第一條有關(guān)內(nèi)容規(guī)定，被征收人購房補(bǔ)助(3萬元/戶)不再把是否購房作為前置條件，直接寫入征收補(bǔ)償協(xié)議中，被征收人主動簽約并按約定期限騰房讓地后，與提前搬遷獎一并領(lǐng)取。
(五)契稅免征和費(fèi)用補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)
被征收人與征收部門在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并在桑植縣城區(qū)內(nèi)購買住房(含新建商品房和二手住房)的，可享受契稅免征和費(fèi)用補(bǔ)貼：
1.契稅免征標(biāo)準(zhǔn)。被征收人購買商品住房，購房成交價款不超過征收(拆遷)房屋補(bǔ)償(補(bǔ)助)款的，免征契稅;購房成交價款超過征收(拆遷)房屋補(bǔ)償(補(bǔ)助)款的，對其差價部分按規(guī)定征收契稅。
2.水電氣上戶補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。憑上戶繳費(fèi)發(fā)票或者正規(guī)收據(jù)由房屋征收部門予以補(bǔ)貼，計入項目征收成本。
3.辦理不動產(chǎn)登記費(fèi)用補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《關(guān)于縣政府周邊等三個棚改項目棚改征收有關(guān)問題的會議紀(jì)要》(桑府閱〔2017〕94號)文件精神，辦理不動產(chǎn)登記費(fèi)用補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為4000元/戶，憑購買商品房網(wǎng)簽合同由房屋征收部門予以補(bǔ)貼，計入項目征收成本。
4.被征收人購買商品住房只能享受一次費(fèi)用補(bǔ)貼。被征收人購買商品住房需繳納的房屋專項維修資金由被征收人按有關(guān)規(guī)定繳存。
五、改變房屋使用性質(zhì)和未登記房屋的認(rèn)定及處理辦法
(一)改變房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定及處理辦法
對征收范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅或者其他非經(jīng)營性用房改為經(jīng)營性用房，有經(jīng)營現(xiàn)狀且已依法取得營業(yè)執(zhí)照、照章納稅并連續(xù)經(jīng)營3年以上的房屋的征收，按現(xiàn)狀用途評估值的70%補(bǔ)償;住改非房屋按現(xiàn)狀用途評估補(bǔ)償后，不再享受住宅房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎勵。
(二)未登記房屋的認(rèn)定及處理辦法
根據(jù)縣人民政府《關(guān)于縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未經(jīng)登記的房屋處理有關(guān)事項的會議紀(jì)要》(桑府閱〔2015〕28號)文件精神，對房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，由規(guī)劃、房管和國土資源部門進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，相關(guān)單位、澧源鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)配合認(rèn)定工作，并分別情況處理如下：
1.2004年12月31日前修建的房屋，認(rèn)定為歷史性建筑，被征收人按規(guī)定的期限簽訂征收拆遷協(xié)議和騰房讓地后予以補(bǔ)償，其中無土地權(quán)屬證明的，應(yīng)按建筑面積扣除20元/平方米的手續(xù)費(fèi)。
2.2005年1月1日至2010年12月28日期間修建的房屋，被征收人按規(guī)定的期限簽訂征收拆遷協(xié)議和騰房讓地后，扣除建設(shè)工程造價6%的罰款和按建筑面積40元/平方米的手續(xù)費(fèi)后予以補(bǔ)償。
3.2010年12月28以后至至2013年7月8日頒布實(shí)施《桑植縣城區(qū)建房管理辦法》前修建的房屋，被征收人按規(guī)定的期限簽訂征收拆遷協(xié)議和騰房讓地后，扣除建設(shè)工程造價10%的罰款和按建筑面積80元/平方米的手續(xù)費(fèi)后予以補(bǔ)償。
4.2013年7月8日頒布實(shí)施《桑植縣城區(qū)建房管理辦法》以后的違法建設(shè)一律拆除不予補(bǔ)償。
未經(jīng)登記的房屋經(jīng)調(diào)查認(rèn)定后須補(bǔ)交規(guī)費(fèi)的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。被征收人須繳納的規(guī)費(fèi)由房屋征收部門在撥付征收補(bǔ)償費(fèi)用時一并計算代扣，全額上繳縣財政部門。
六、被征收人不明確或設(shè)有房屋抵押權(quán)的征收
(一)被征收人不明確的房屋
由房屋征收部門擬定補(bǔ)償方案報縣人民政府作出房屋補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。房屋拆除前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對被征收房屋作出勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
(二)征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋
1.房屋征收部門與被征收人在房屋征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的，由抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，房屋征收部門對被征收人給予補(bǔ)償。
2.房屋征收部門與被征收人在房屋征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議的，由房屋征收部門報請縣人民政府作出補(bǔ)償決定，并依法保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。
七、征收補(bǔ)償協(xié)議的簽約期限
征收補(bǔ)償協(xié)議的簽約期限為：征收決定發(fā)布之日起60日內(nèi)。
八、爭議的處理方式
(一)征收部門與被征收人簽訂協(xié)議后，被征收人在協(xié)議約定的期限內(nèi)拒絕騰房的，由征收部門向人民法院提起訴訟。
(二)被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向張家界市房地產(chǎn)價格評估鑒定專家委員會書面申請鑒定。被征收人對鑒定結(jié)論仍有異議的，視為就補(bǔ)償達(dá)不成協(xié)議，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號)第二十六條規(guī)定處理。對逾期不申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分戶評估報告確定被征收房屋價值;對復(fù)核評估后逾期不申請鑒定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)復(fù)核結(jié)果確定被征收房屋價值;對申請鑒定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒定結(jié)果確定被征收房屋價值。
(三)在房屋征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的，由縣人民政府作出補(bǔ)償決定，在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，并依法送達(dá)。
(四)被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
(五)房屋征收補(bǔ)償方案未明確或者未覆蓋的個案問題，由縣人民政府縣長或者縣人民政府縣長授權(quán)分管副縣長(項目正、副指揮長)組織征收、監(jiān)察、國土資源、規(guī)劃和出資單位代表等共同研究制定處理意見。
九、其他事項
(一)電力、通信、有線電視及自來水等桿、管、線的搬遷補(bǔ)償原則上實(shí)行“產(chǎn)權(quán)單位自行搬遷、政府適當(dāng)補(bǔ)償成本”的原則。
(二)房屋征收工作人員必須遵紀(jì)守法，不得濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊。
(三)被征收人或相關(guān)人員采取暴力、威脅等方法阻礙房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
(四)被征收人隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假、騙取補(bǔ)償補(bǔ)助的，依法追回已支付補(bǔ)償補(bǔ)助;構(gòu)成違紀(jì)的，追究違紀(jì)責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
(五)若被征收房屋的實(shí)測面積和發(fā)證面積不相符合，采取就高不就低的原則處理。
(六)黨員和國家公職人員必須按照《張家界市黨員和國家公職人員房屋征收和征地拆遷工作“六不準(zhǔn)”暫行規(guī)定》(張紀(jì)發(fā)〔2015〕9號)的規(guī)定，嚴(yán)格遵守“六不準(zhǔn)”。一是不準(zhǔn)以權(quán)謀私，黨員和國家公職人員特別是領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)或個人影響，向房屋征收工作人員打招呼、遞條子，為個人、親友謀取政策、法規(guī)之外的利益或提出不合理要求，阻撓房屋征收工作;二是不準(zhǔn)弄虛作假，黨員和國家公職人員不準(zhǔn)借房屋征收之機(jī)，在土地面積、房屋建筑面積、構(gòu)附屬物工程量、實(shí)物量、裝飾裝修面積、價格評估等方面弄虛作假，故意辦理假證明、證照等資料，騙取補(bǔ)償資金;三是不準(zhǔn)阻撓工作，黨員和國家公職人員應(yīng)從全局出發(fā)，帶頭先簽、先搬、先拆，不準(zhǔn)片面強(qiáng)調(diào)自身困難而不顧大局阻撓工作、無理取鬧，更不允許煽動、支持或者組織群眾集體上訪、聚眾鬧事和抑制房屋征收工作;不準(zhǔn)勾結(jié)、利用社會不法人員威脅、恐嚇房屋征收工作人員，惡意阻撓房屋征收工作;不準(zhǔn)阻撓房屋征收監(jiān)管部門依法依規(guī)監(jiān)管;不準(zhǔn)在房屋征收工作中曲解政策，反面宣傳、散布各類妨礙房屋征收工作的言論或信息;四是不準(zhǔn)隨意許諾表態(tài);五是不準(zhǔn)搶搭亂建搶種，黨員和國家公職人員不準(zhǔn)在房屋征收范圍內(nèi)突擊搭建違法建筑、搶栽搶種，不準(zhǔn)支持、煽動群眾違章突擊搭建等;六是不準(zhǔn)玩忽職守、徇私舞弊。
對違反上述應(yīng)當(dāng)問責(zé)的，依情節(jié)輕重，對相關(guān)當(dāng)事人實(shí)行問責(zé)。問責(zé)的方式分為：批評教育、書面檢查、誡勉談話、通報批評、責(zé)令公開檢討、停職檢查、調(diào)離崗位、引咎辭職或責(zé)令辭職、免職、降職。構(gòu)成違紀(jì)的，給予黨紀(jì)政紀(jì)處分。涉嫌違法犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。組織處理和紀(jì)律處分可以單獨(dú)使用，也可以合并使用。
