黑河市市區(qū)棚戶區(qū)改造安置房源購(gòu)買工作實(shí)施方案
為做好黑河市市區(qū)棚戶區(qū)改造安置房源購(gòu)買工作，加快推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施，依據(jù)《黑龍江省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)管理辦法》(黑龍江省人民政府令〔2015〕第1號(hào))、《黑龍江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳等6部門關(guān)于棚戶區(qū)改造安置房屋購(gòu)買工作指導(dǎo)意見的通知》(黑政辦發(fā)〔2015〕15號(hào))及省住建廳、省財(cái)政廳、國(guó)家開發(fā)銀行股份有限公司黑龍江省分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行黑龍江省分行聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于政府購(gòu)買棚戶區(qū)改造服務(wù)的實(shí)施意見》(黑建發(fā)〔2016〕2號(hào))精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。
一、總體要求
全面貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市有關(guān)棚戶區(qū)改造政策，根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、棚戶區(qū)改造規(guī)劃以及棚戶區(qū)居民實(shí)際需求，合理安排年度計(jì)劃中新建和購(gòu)買安置房屋的比例，堅(jiān)持建購(gòu)并舉、就近安置，加大以購(gòu)買方式籌集房源的力度，適當(dāng)減少新建安置房屋數(shù)量。由政府統(tǒng)一購(gòu)買專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造安置的待售存量房，以及符合棚改安置標(biāo)準(zhǔn)的存量房、在建期房或定建房，拓寬棚戶區(qū)改造安置房源籌集渠道，加快推進(jìn)搬遷安置進(jìn)度，有效消化我市商品房庫(kù)存。
二、工作目標(biāo)
按期完成棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，確保我市購(gòu)買安置房源的操作程序合規(guī)、購(gòu)買價(jià)格合理、資金使用高效。
三、基本原則
(一)政府主導(dǎo)。按照國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)和《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳等6部門關(guān)于棚戶區(qū)改造安置房屋購(gòu)買工作指導(dǎo)意見的通知》(黑政辦發(fā)〔2015〕15號(hào))要求，對(duì)政府決定采用“政府購(gòu)買服務(wù)”方式實(shí)施的棚改項(xiàng)目，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施安置房屋購(gòu)買工作。市棚改辦具體負(fù)責(zé)集中采購(gòu)的統(tǒng)一組織與管理;市城投公司作為政府購(gòu)買棚改服務(wù)的承接主體，負(fù)責(zé)采購(gòu)的具體實(shí)施，并履行相關(guān)程序。原則上以單體樓住宅為單位統(tǒng)一采購(gòu)，也可分散購(gòu)買。
(二)公開透明。購(gòu)買工作各環(huán)節(jié)要依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)履行公開、公示程序，保證政策公開、房源公開、程序公開、結(jié)果公開，確保購(gòu)買工作透明公正。依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制定出臺(tái)棚戶區(qū)改造安置房源購(gòu)買工作實(shí)施方案，報(bào)省住建廳備案。
(三)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)。通過公開招標(biāo)、公開競(jìng)價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)性談判或磋商、政策性優(yōu)惠等措施低價(jià)購(gòu)買安置房屋。在銷售價(jià)格不高于所在區(qū)域在售普通商品房住宅最近銷售均價(jià)的基礎(chǔ)上，以最高限價(jià)、折扣優(yōu)惠比例、單一價(jià)格、一房一價(jià)、單體樓一價(jià)等多種形式限定房屋價(jià)格。鼓勵(lì)多家符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競(jìng)價(jià)。不得設(shè)定歧視性條款限制符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。
(四)程序合規(guī)。堅(jiān)持政府依法購(gòu)買原則。政府購(gòu)買房源時(shí)，市棚改辦與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂意向性購(gòu)買房源框架協(xié)議;市城投公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購(gòu)買房源協(xié)議;市棚改辦組織房屋征收時(shí)，市棚改辦與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議;安置房源時(shí)，被征收人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋購(gòu)買合同。此后，市城投公司根據(jù)以上協(xié)議及合同等有關(guān)手續(xù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房款結(jié)算。
(五)政策優(yōu)惠。納入棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃的棚戶區(qū)改造安置房屋購(gòu)買項(xiàng)目中用于安置房屋面積部分，按照有關(guān)規(guī)定享受國(guó)家棚戶區(qū)改造資金補(bǔ)助及稅費(fèi)減免政策，棚戶區(qū)居民購(gòu)買安置住房，按照國(guó)家相關(guān)政策享受相應(yīng)的稅費(fèi)減免政策。
四、方法步驟
(一)房源統(tǒng)計(jì)。由市棚改辦負(fù)責(zé)調(diào)查統(tǒng)計(jì)市區(qū)戶型適合的商品房源情況，摸清底數(shù)。
(二)制定采購(gòu)清單。由市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定采購(gòu)清單，清單詳列擬采購(gòu)商品房的限定條件，包括房屋區(qū)位、樓層、朝向、戶型、單體樓、配套等條件。同時(shí)，確定預(yù)購(gòu)房源底價(jià)。
(三)組織采購(gòu)。由市棚改辦組織對(duì)全市開發(fā)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，公開邀請(qǐng)開發(fā)企業(yè)。
(四)審查開發(fā)企業(yè)。由城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房產(chǎn)、國(guó)土資源、稅務(wù)等部門對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審查。審查內(nèi)容包括依法取得法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;依法取得開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;取得商品房預(yù)(銷)售許可證;在近5年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中無(wú)重大違法記錄、無(wú)重大法律糾紛;無(wú)抵押、凍結(jié)、查封、權(quán)屬糾紛等情況;依法照章納稅;城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土等審批要件齊全。對(duì)于定建安置房，由市棚改辦組織相關(guān)部門按照購(gòu)買要求進(jìn)行審查。
(五)實(shí)施政府購(gòu)買。分兩輪進(jìn)行。第一輪由市棚改辦委托有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)擬列入購(gòu)買范圍的開發(fā)企業(yè)房屋按地段進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合市場(chǎng)周邊房屋銷售均價(jià)情況，提供出房屋購(gòu)買單價(jià)，并出具評(píng)估報(bào)告。根據(jù)評(píng)估公司提供的購(gòu)買單價(jià)，至少下浮10%后，確定項(xiàng)目報(bào)價(jià)的上限，并經(jīng)市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室召開會(huì)議審定。第二輪，通過公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判或磋商等方式確定實(shí)際交易價(jià)格，并由市棚改辦與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂意向性購(gòu)買房源框架協(xié)議。
(六)公示。擬采購(gòu)的商品房源清單通過新聞媒介等方式向社會(huì)公示。
(七)簽訂購(gòu)買房源協(xié)議。市棚改辦與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，明確具體購(gòu)買房源數(shù)量、戶型、面積、樓層等情況后，再由市城投公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購(gòu)買房源協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
1.房屋的權(quán)屬、位置、測(cè)繪面積、用途、結(jié)構(gòu)、公共面積分?jǐn)偟惹闆r;
2.房屋質(zhì)量要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)買價(jià)款、付款方式、稅金;
3.房屋竣工時(shí)間;
4.辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
5.違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式;
6.稅金事宜;
7.其他應(yīng)當(dāng)明確的事項(xiàng)。
簽訂協(xié)議后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約定的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。賣房人負(fù)責(zé)配合辦理購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)證照事宜。
(八)分批分期支付房款。市城投公司與開發(fā)企業(yè)簽訂購(gòu)買房源協(xié)議后，購(gòu)房款按照房源建設(shè)和交付進(jìn)度撥付給開發(fā)企業(yè)。驗(yàn)收合格后，出具已購(gòu)商品房源清單，同時(shí)對(duì)居民進(jìn)行搬遷安置。居民先支付總房款與貨幣補(bǔ)貼款差額部分款項(xiàng)和相關(guān)費(fèi)用，費(fèi)用結(jié)清后，市棚改辦監(jiān)管市城投公司辦理入戶手續(xù)，并按照協(xié)議約定與開發(fā)企業(yè)結(jié)算。開發(fā)企業(yè)出具收款憑證和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。上述購(gòu)買房源不屬于商品房范疇，與其他棚改安置房屋辦理相同手續(xù)。
(九)檔案歸集管理。房源購(gòu)買、移交、劃撥和安置過程中涉及的原始資料由市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室收集和存檔，檔案管理必須有專人負(fù)責(zé)并嚴(yán)格履行職責(zé)。包括原房屋搬遷片區(qū)影像資料、原房屋核查檔案及影像資料、安置協(xié)議書(原件)、結(jié)算單等。
五、有關(guān)要求
(一)棚戶區(qū)改造應(yīng)當(dāng)依法購(gòu)買。在購(gòu)買過程中應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。對(duì)弄虛作假、截留、挪用資金等違法違規(guī)行為，依法追究責(zé)任。
(二)監(jiān)察、審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)棚戶區(qū)購(gòu)買工作的監(jiān)督和審計(jì)。監(jiān)察部門對(duì)出現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)問題嚴(yán)肅處理。
(三)棚戶區(qū)改造工作人員要認(rèn)真履行職責(zé)。對(duì)于濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任;給當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償。
