余姚市棚戶區(qū)二期改造項目低塘街道后堰路區(qū)塊
房屋征收補償方案
(征求意見稿)
一、征收目的
為低塘街道后堰路區(qū)塊危舊房改造的需要，確需征收后堰路區(qū)塊征收范圍內(nèi)的房屋，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條第五項舊城區(qū)改建公共利益情形。
二、征收范圍
征收范圍為：東至低塘鎮(zhèn)北路，南至后橫河江，西至迎春路，北至低塘小學，如有遺漏以低塘街道后堰路區(qū)塊房屋征收范圍公告為準。
三、調(diào)查基本情況
本項目涉及總戶數(shù)13戶，其中住宅12戶，非住宅1戶;房屋建筑面積約1100平方米，其中住宅約700平方米，非住宅約400平方米。
四、補償依據(jù)
《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》(浙江省人民代表大會常務委員會公告第14號)、《寧波市國有土地上房屋征收與補償辦法》(寧波市人民政府令219號)、《寧波市人民政府關于大力推進住房保障和棚戶區(qū)改造征收安置貨幣化的通知》(甬征發(fā)〔2015〕85號)、《寧波市人民政府關于印發(fā)寧波市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規(guī)定的通知》(甬政發(fā)〔2015〕28號)、《寧波市人民政府辦公廳關于印發(fā)寧波市國有土地上房屋征收中低收入住房困難補償和住房困難補助申請辦法的通知》(甬政辦發(fā)〔2015〕107號)、《寧波市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于下發(fā)〈實施寧波市國有土地上房屋征收與補償辦法的若干意見〉的通知》(甬建發(fā)〔2015〕75號)、《余姚市人民政府關于印發(fā)余姚市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規(guī)定的通知》(余政發(fā)〔2015〕28號)、《余姚市人民政府關于推進國有土地上房屋征收安置貨幣化的通知》(余政發(fā)〔2015〕43號)、《余姚市人民政府關于調(diào)整危舊房改造房屋征收補償協(xié)議生效簽約比例的通知》(余政發(fā)〔2016〕57號)、《余姚市人民政府關于印發(fā)余姚市國有土地上房屋征收住宅房屋一次性補償搬遷費和臨時安置費標準的通知》(余政發(fā)〔2017〕18號)等有關規(guī)定。
五、房屋用途和面積的確定
(一)被征收房屋用途，按房屋所有權證記載的用途確定;房屋所有權證未記載用途或者經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法批準改變用途，但未作房屋用途變更登記的，按城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準的用途認定。
《中華人民共和國城市規(guī)劃法》1990年4月1日施行前已改變用途，并按改變后的用途延續(xù)使用的房屋，按改變后的用途認定。其中改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，應當取得合法有效的營業(yè)執(zhí)照。
1990年4月1日以后，未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源行政主管部門同意擅自改變房屋用途的，仍按原房屋用途認定。
(二)被征收房屋的建筑面積，按被征收房屋所有權證或者其他合法的房產(chǎn)憑證記載的建筑面積認定;其他合法的房產(chǎn)憑證未記載房屋建筑面積的，其建筑面積按有關規(guī)定依法認定。
(三)未經(jīng)登記建筑按照相關部門的調(diào)查、認定和處理意見辦理。
六、住宅補償方案
被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。
(一)住宅貨幣補償方案
1.補償
(1)房屋價值的補償
被征收房屋價值由評估機構根據(jù)評估比準價格，結合該房屋具體區(qū)位、建筑結構、建筑面積、成新、層次等因素評估確定。被征收房屋裝修及附屬物由同一家評估機構評估確定。
本項目預評估時點為2017年6月7日，按照比較法評估，本項目磚混三等結構，南中朝向(朝向差價率為0)，標準層次(層次差價率為0)，使用年限為25年，無室內(nèi)裝修，土地使用權類型國有劃撥，住宅房屋預評估比準價格為4730元/平方米。
本項目住宅房屋最終評估比準價格由依法選定的評估機構以征收決定公告之日為評估時點評估確定。
(2)低收入住房困難補償
屬于低收入住房困難家庭的住宅房屋被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面積每戶低于54平方米最低補償建筑面積標準的，不足54平方米部分按評估比準價格給予低收入住房困難補償，但被征收人、承租人他處另有房屋的除外。申請低收入住房困難補償?shù)?，按照《寧波市人民政府辦公廳關于印發(fā)寧波市國有土地上房屋征收中低收入住房困難補償和住房困難補助申請辦法的通知》(甬政辦發(fā)〔2015〕107號)的規(guī)定辦理。
(3)一次性補償搬遷費
按被征收房屋建筑面積每平方米300元計算，不足1萬元的，按1萬元補償。
2.補助
(1)貨幣補償補助
按被征收房屋評估價值(不包括裝修、附屬物等)的15%補助。
(2)住房困難補助
對不符合低收入住房困難家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面積低于54平方米的，不足54平方米部分按被征收房屋評估比準價的百分之五十給予住房困難補助，但被征收人、承租人他處另有房屋的除外。申請住房困難補助的，按照《寧波市人民政府辦公廳關于印發(fā)寧波市國有土地上房屋征收中低收入住房困難補償和住房困難補助申請辦法的通知》(甬政辦發(fā)〔2015〕107號)的規(guī)定辦理。
(3)臨時過渡費補助
按被征收房屋建筑面積每月每平方米10元給予6個月的臨時過渡費補助，每月不足800元的，按800元補助。
(4)購房補助
被征收人選擇貨幣補償且在征收補償協(xié)議生效之日(以房屋征收部門公告為準)起24個月內(nèi)購買本市行政區(qū)域內(nèi)房屋的，憑房屋所有權證和購房納稅憑證，可按被征收房屋評估價值(不包括裝修、附屬物等;實際購房資金少于被征收房屋評估價值的按納稅憑證記載的購房資金)10%的比例給予額外的購房補助。被征收人享受購房補助的購房對象為被征收人及其直系親屬，但購房補助款由被征收人本人領取。
(5)改變用途房屋營業(yè)補助
1990年4月1日以后，未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源行政主管部門同意擅自改變房屋用途的，仍按原房屋用途認定。其中，在《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》2010年10月1日施行前，住宅房屋實際改為商業(yè)用途并以改變后的用途延續(xù)使用，且持有合法有效營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證的，可根據(jù)其營業(yè)年限和營業(yè)面積給予營業(yè)補助。改變用途房屋營業(yè)補助計算方式為：(按商業(yè)房屋評估價值-按住宅房屋評估價值)×50%×營業(yè)年限/10。營業(yè)年限不足1年的按1年計算，超過10年的按10年計算。營業(yè)面積以市場監(jiān)督管理或稅務行政主管部門登記資料記載為準，市場監(jiān)督管理或稅務行政主管部門登記資料未記載營業(yè)面積或者記載面積與實際營業(yè)面積不一致的，按實際營業(yè)面積核定。
(二)住宅產(chǎn)權調(diào)換補償方案
1.產(chǎn)權調(diào)換房屋房源及預評估比準價格
(1)產(chǎn)權調(diào)換房屋房源
本市低塘街道金色黎明，為期房，共計12套。
(2)產(chǎn)權調(diào)換房屋預評估比準價格：產(chǎn)權調(diào)換房屋預評估時點為2017年6月7日，按照比較法評估，預測：
金色黎明住宅房屋，鋼混二等結構，南中朝向(朝向差價率為0)，標準層次(層次差價率為0)，無室內(nèi)裝修，土地使用權類型為國有出讓，預評估比準價格為5530元/平方米，地上架空層(或地下儲藏室)2700元/平方米，地上車庫4100元/平方米，地下車位35000元/個。
本項目產(chǎn)權調(diào)換房屋最終評估比準價格由依法選定的評估機構以征收決定公告之日為評估時點評估確定。
2.產(chǎn)權調(diào)換面積及差價結算
(1)產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋建筑面積。按被征收住宅房屋補償價值(包括被征收住宅房屋評估價值與住房困難補助或者低收入住房困難補償之和;不包括裝修、附屬物等)與產(chǎn)權調(diào)換房屋評估比準價格換算，根據(jù)換算結果再增加一定的面積后向最接近產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋建筑面積的套型上靠確定。
上述產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋按評估價值與被征收住宅房屋補償價值結算差價;住房困難補助或者低收入住房困難補償按貨幣補償方案中規(guī)定辦理。
符合低收入住房困難家庭的被征收人、承租人，產(chǎn)權調(diào)換房屋建筑面積54平方米部分或者被征收房屋補償價值(含低收入住房困難補償)部分不結算差價;產(chǎn)權調(diào)換房屋建筑面積超過54平方米部分且超過被征收房屋補償價值的，按規(guī)定結算差價;被征收人、承租人無力結算差價的，差價部分折算的建筑面積可比照公有住房租金標準計租;被征收人、承租人安置后要求購買該部分建筑面積的，仍按征收時差價補購。
(2)住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換增加面積。向最接近產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋建筑面積的套型上靠前，按被征收房屋建筑面積的10%增加產(chǎn)權調(diào)換面積，其中增加面積不足5平方米的，按5平方米計算，該增加面積按該部分房屋評估價值的8%給予差價結算補助，在差價結算時直接核減。
(3)住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換面積補助。向最接近產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋建筑面積的套型上靠前，可按被征收住宅房屋補償價值(包括被征收住宅房屋評估價值與住房困難補助或者低收入住房困難補償之和;不包括裝修、附屬物等)與產(chǎn)權調(diào)換房屋評估比準價格換算面積的8%給予產(chǎn)權調(diào)換面積補助。此面積補助不支付房款。
(4)住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換公攤面積補助。產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋為高層，在向最接近產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋建筑面積的套型上靠前給予公攤面積補助：每單元設置一部電梯的，補助建筑面積3平方米;每單元設置二部及以上電梯的，補助建筑面積10平方米，此面積補助不支付房款。
(5)產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋附屬物差價結算補助。附屬普通架空層(地上儲藏室、地下儲藏室)，按市場評估價值的50%給予差價結算補助，作車庫架空層、車位按照市場評估價值的20%給予差價結算補助，在差價結算時直接核減。
3.一次性補償搬遷費
按被征收房屋建筑面積每平方米300元計算，不足1萬元的，按1萬元補償。
4.臨時安置方式、臨時安置費
被征收人、承租人選擇自行解決過渡用房的，按被征收房屋建筑面積每月每平方米10元給予自搬遷之月起至用于產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋交付后六個月內(nèi)的臨時安置費補償，每月不足800元的，按800元補償。安置房過渡期限為自被征收人搬遷之月起24個月，房屋征收部門超過過渡期限未交付用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的，自逾期之月起按照最新公布的臨時安置補償費標準的2倍支付臨時安置補償費。
5.改變用途房屋營業(yè)補助
按住宅貨幣補償方案中規(guī)定辦理。
七、非住宅補償方案
非住宅房屋征收補償一般以貨幣補償為主，如被征收人確需調(diào)產(chǎn)安置的，征收部門將在低塘街道范圍內(nèi)提供與被征收工業(yè)土地面積或者評估價值相當?shù)?a href="http://www.nycautosale.com/gongying/gongyeyongdi/" class="tag-link" target="_blank">工業(yè)用地，被征收人需按規(guī)定結算被征收房屋與調(diào)產(chǎn)安置土地的差價。貨幣補償方案如下：
(一)補償
1.非住宅房屋價值的補償
房屋價值的補償，由依法選定的評估機構以征收決定公告之日為評估時點，按照規(guī)定的房屋征收評估辦法評估確定，被征收房屋裝修及附屬物由同一家評估機構評估確定。
2.一次性搬遷費和臨時安置費
工業(yè)、倉儲用房按被征收房屋評估價值(不包括裝修、附屬物)的3%補償。
3.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費
工業(yè)、倉儲用房按被征收房屋評估價值(不包括裝修、附屬物)的5%，或者按被征收房屋建筑面積或者按標準容積率計算的建筑面積每平方米200元計算，從高給予補償。工業(yè)、倉儲用房的標準容積率為1.0。
(二)補助
1.貨幣補償補助
工業(yè)、倉儲用房按被征收房屋評估價值(不包括裝修、附屬物等)的18%計算。
2.購房補助
被征收人選擇貨幣補償且在征收補償協(xié)議生效之日(以房屋征收部門公告為準)起24個月內(nèi)購買本市行政區(qū)域內(nèi)房屋的，憑房屋所有權證和購房納稅憑證，可按被征收房屋評估價值(不包括裝修、附屬物等;實際購房資金少于被征收房屋評估價值的按納稅憑證記載的購房資金)5%的比例給予購房補助。被征收人享受購房補助的購房對象為被征收人及其直系親屬，但購房補助款由被征收人本人領取。
八、獎勵
(一)住宅簽約搬遷獎勵
被征收人、承租人在簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按被征收房屋評估價值(不包括裝修、附屬物等)的10%給予簽約搬遷獎勵，每戶低于2萬元的，按2萬元獎勵。超過簽約期限，不給予獎勵。
(二)非住宅簽約搬遷獎勵
被征收人、承租人在簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按被征收房屋評估價值(不包括裝修、附屬物等)的5%計算。超過簽約期限，不給予獎勵。
九、簽約和搬遷期限
(一)簽約期限。本項目簽約期限為10日，具體起止日期由房屋征收部門另行公告。在簽約期限內(nèi)達到80%簽約比例的，可視情況決定是否設置續(xù)簽期，具體由房屋征收部門另行公告。
(二)搬遷期限。本項目搬遷期限為簽約期限屆滿之日起90日，因特殊原因搬遷確有困難的，經(jīng)被征收人申請，征收部門同意后，可適當延長搬遷期限，延長期限一般不超過90日。
十、房屋征收部門
房屋征收部門：余姚市房屋征收補償辦公室?，F(xiàn)場辦公地址：后堰路15號，聯(lián)系電話：62220116。
十一、其他事項
(一)補償協(xié)議生效條件。在規(guī)定的簽約期限內(nèi)達到80%簽約比例的，補償協(xié)議生效。否則補償協(xié)議不生效，房屋征收決定效力終止。
(二)本方案所稱承租人是指按國家政策租金承租房產(chǎn)管理部門直管和機關、企事業(yè)、社會團體等單位自管公有住宅房屋的承租人。
(三)本方案確定的產(chǎn)權調(diào)換房屋，在滿足產(chǎn)權調(diào)換后面向本征收項目的被征收人出售，價格參照本項目最終確定的產(chǎn)權調(diào)換房屋比準價，結合樓層、朝向等因素評估確定。被征收人在貨幣補償后可另行申請購買，同等享受購房補助。
(四)本方案未明確的政策，按照本方案第四條中政策的有關規(guī)定執(zhí)行。
