南潯區(qū)城中村改造征收集體土地房屋補償和貨幣化安置獎勵的實施細(xì)則(試行)
(征求意見稿)
第一章 總則
第一條 為規(guī)范征收集體所有土地房屋補償活動，保障征地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人(以下稱“被征收人”)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》、《湖州市區(qū)城中村改造征收集體土地房屋補償和貨幣化安置獎勵的實施意見(試行)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合南潯區(qū)實際，制定本細(xì)則。
第二條 南潯城區(qū)范圍內(nèi)城中村改造征收集體土地房屋及其附屬物補償安置(以下稱“房屋征收補償”)，適用本細(xì)則。
第三條 征收房屋補償嚴(yán)格遵循“程序正當(dāng)、補償公平、結(jié)果公開”原則，切實保障被征收人的居住條件，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。
第四條 南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會和南潯鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)征收房屋補償工作。政府各相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)各司其職，協(xié)同做好征收房屋補償工作。南潯區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是南潯區(qū)征收集體所有土地房屋補償工作的房屋征收部門。
第二章 征收管理
第五條 在征收房屋補償實施前按照《湖州市重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險評估實施辦法》有關(guān)規(guī)定，就征收房屋補償?shù)暮戏ㄐ浴⒑侠硇?、可行性和可控性進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并制定相應(yīng)的化解措施和應(yīng)急預(yù)案。
第六條 房屋征收部門根據(jù)南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和南潯鎮(zhèn)人民政府確定的征收范圍進(jìn)行公告，并書面通知有關(guān)部門在征收范圍內(nèi)暫停辦理下列事項：
(一)公安部門暫停辦理戶口的遷入、分戶手續(xù);
(二)國土、規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等部門暫停辦理房屋買賣、交換、新建、翻(擴)建、析產(chǎn)、分割、贈與、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)仁掷m(xù);
(三)市場監(jiān)管部門暫停核發(fā)營業(yè)執(zhí)照;
(四)其他按規(guī)定應(yīng)當(dāng)暫停辦理的事項。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的通知應(yīng)當(dāng)載明暫停辦理的期限。暫停辦理期限一般不超過2 年;確需延長期限的，須重新辦理相關(guān)手續(xù)。暫停期間內(nèi)，因出生、婚嫁和軍人復(fù)轉(zhuǎn)退以及刑滿釋放等確需辦理戶口遷入且符合戶籍管理規(guī)定的，可辦理戶口登記、遷入手續(xù)。
第七條 南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和南潯鎮(zhèn)人民政府組織相關(guān)人員會同村(社區(qū))對征收范圍內(nèi)的被征收房屋使用情況、建筑面積、用地狀況及家庭人口等進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果在征收范圍內(nèi)予以公布。
第八條 房屋征收、國土、建設(shè)、規(guī)劃、公安、綜合執(zhí)法等部門組成權(quán)屬聯(lián)合認(rèn)定小組依據(jù)相關(guān)規(guī)定對征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定。
房屋征收、公安、南潯鎮(zhèn)(南潯開發(fā)區(qū)管委會)等部門單位及屬地村委會和村民代表組成安置人口認(rèn)定小組對安置人口及分戶等情況進(jìn)行認(rèn)定。
認(rèn)定小組由房屋征收部門牽頭組成。
一、房屋權(quán)屬認(rèn)定
合法權(quán)屬建筑面積的認(rèn)定：以合法的宅基地使用權(quán)證或其它有效憑證為依據(jù)，按不超過合法使用土地面積的二倍作為合法權(quán)屬建筑面積認(rèn)定。合法權(quán)屬建筑面積是安置面積的計算依據(jù)之一。
被征收人需提供被征收房屋的下列證件或其他有效憑證：
(一)房屋所有權(quán)證或土地使用權(quán)證;
(二)原鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府和國土部門的有關(guān)憑證;
(三)建房批準(zhǔn)文件;
(四)改、擴、翻建的批準(zhǔn)文件;
(五)其他需要提供的憑證。
權(quán)屬聯(lián)合認(rèn)定機構(gòu)根據(jù)被征收人提供的證件或其他有效憑證進(jìn)行認(rèn)定。因故遺失或未上交的，由相關(guān)主管部門在被征收人簽約后按照有關(guān)規(guī)定注銷。
二、安置人口認(rèn)定
(一)下列人員為安置對象：
1、在征收范圍內(nèi)具有合法房屋產(chǎn)權(quán)且在戶改前具有常住農(nóng)村戶口的人員且享有土地承包經(jīng)營權(quán)的人員(含應(yīng)當(dāng)享有而未享有人員)，包括歷年來土地征用而農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和農(nóng)轉(zhuǎn)非后正?；榧薅鲁錾娜藛T;
2、戶改前在征收范圍內(nèi)具有土地承包經(jīng)營權(quán)及合法居住用房，戶籍按本市自行購房遷戶、購買戶口、投親靠友政策及高級知識分子戶口“農(nóng)轉(zhuǎn)非”政策，轉(zhuǎn)為本市城鎮(zhèn)居民戶籍的未享受過房改房、拆遷安置房、單位自建房的人員(出嫁子女除外);
3、婚嫁到拆遷范圍內(nèi)，但戶口尚未遷入的常住人員(已享受過房改房、拆遷安置房、單位自建房的人員除外);【原則上這類人員必須將戶籍遷到拆遷范圍內(nèi)才能享受，但必須控制出嫁子女的配偶借機將戶籍遷入】
4、1981年12月31日后，征收范圍內(nèi)原住居民(除出嫁子女外)因工作需要“農(nóng)轉(zhuǎn)非”遷出戶口的人員，戶改前其父母在征收范圍內(nèi)有農(nóng)業(yè)(包括因土地征收而農(nóng)轉(zhuǎn)非)戶籍及本人具有合法房產(chǎn)的，本人、配偶及子女作為安置對象(已享受過房改房、拆遷安置房、單位自建房的人員除外)，但子女不享受未婚的獨生子女和年滿18周歲以上未婚人員的增加安置人員待遇，如子女已婚的，子女的配偶及下一代不作為安置對象;【戶口不在本區(qū)的人員，簽約時應(yīng)提供婚姻現(xiàn)狀及戶口等相關(guān)證明】
5、戶改前因小城鎮(zhèn)改革試點整體“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員參照征收范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人員安置;
6、戶改前在征收范圍內(nèi)具有常住農(nóng)村戶口或享有土地承包經(jīng)營權(quán)的，現(xiàn)已出國、出境和援外的尚未定居的工作人員和留學(xué)生;
7、戶改前在征收范圍內(nèi)具有常住農(nóng)村戶口或享有土地承包經(jīng)營權(quán)的大中專學(xué)校在校生、已經(jīng)畢業(yè)但沒有工作單位和雖有工作單位但沒有享受單位福利分房政策的;
8、戶改前在征收范圍內(nèi)具有常住農(nóng)村戶口或享有土地承包經(jīng)營權(quán)的正在服現(xiàn)役的義務(wù)兵、士官;
9、戶改前在征收范圍內(nèi)具有常住農(nóng)村戶口或享有土地承包經(jīng)營權(quán)的正在拘役、服刑的人員;
10、戶改前至1981年12月31日后戶口已遷出征收范圍但在征收范圍內(nèi)享有土地承包經(jīng)營權(quán)且在所在單位未享受單位福利分房政策的人員;
(二)屬下列情況之一的安置對象，可以增加計算一名安置人口：
1、未婚的獨生子女;
2、年滿 18 周歲以上未婚人員;
3、已婚并符合計劃生育政策而尚未生育子女的夫婦。
第1、2項同時符合的，不得累計計算，只增加計算一名安置人口。
(三)有下列情形之一，不得作為安置對象：
1、不符合規(guī)定遷入戶口或分戶的;
2、無正式戶口長期租房、借房居住的;
3、雖有戶口但無合法產(chǎn)權(quán)的掛靠人員;
4、已分配住房的人員(包括已享受單位自建房、房改房、拆遷安置房等);
5、小城鎮(zhèn)改革試點整體“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后，未經(jīng)被征收范圍所屬村委會開具接受證明自行遷入的人員;
6、戶口掛靠在被征收范圍內(nèi)(村委會、社區(qū)居委會)的人員。
7、擅自將原合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓他人及由法院將合法房屋判決或調(diào)節(jié)給他人的人員。
8、已分配住房的人員(包括已享受單位單位福利分房)。
9、戶口已遷出的出嫁子女不作為安置對象;
10、拆遷公告后，婚嫁到拆遷范圍內(nèi)戶口未遷出的離婚人員，其再婚后的配偶及所帶子女不作為安置對象。
(四)特殊對象的安置：
1、女方出嫁或男方外出招婿的，戶口未遷出的，本人作為安置對象。其子女戶口出生申報在被拆遷范圍內(nèi)且一直未遷出的，可作為照顧安置對象，但不享受獨生子女和年滿18周歲以上的增加安置人員待遇(已享受過房改房、拆遷安置房、單位自建房的人員除外);
2、離婚人員及子女，戶口未遷出并長期居住的，作為安置對象;
3、配偶為再婚的，配偶及所帶未滿18周歲子女戶口遷入的，配偶及所帶子女予以安置;所帶子女年滿18周歲的，不予安置;
4、非婚生子女經(jīng)法定部門確認(rèn)的視同婚生子女處理。
(五)對出嫁子女認(rèn)定有異議的，由被認(rèn)定對象本人提出申請，經(jīng)認(rèn)定小組復(fù)議，以復(fù)議后的結(jié)果為準(zhǔn)。
第九條 入戶調(diào)查和認(rèn)定結(jié)果在征收范圍內(nèi)予以公示。
房屋征收部門根據(jù)確認(rèn)后的調(diào)查結(jié)果、權(quán)屬認(rèn)定、人口認(rèn)定和本細(xì)則的規(guī)定，擬定《征收房屋補償實施方案》。《征收房屋補償實施方案》包括：征收范圍、補償安置的對象和條件、補償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、補償資金的預(yù)算和落實、過渡方式和過渡期限、簽約及搬遷期限、獎勵及補助標(biāo)準(zhǔn)，以及辦理房屋補償?shù)怯浭掷m(xù)的地點及期限等事項。
第十條《征收房屋補償實施方案》擬定后公示并征求意見的期限不得少于7日。
房屋征收部門根據(jù)征求意見修改完善《征收房屋補償實施方案》，報區(qū)政府批準(zhǔn)后并予以公告。
第十一條實施范圍外的房屋與實施范圍內(nèi)的房屋不可分割時，應(yīng)當(dāng)一并納入實施范圍，按本細(xì)則規(guī)定進(jìn)行補償安置。
第十二條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人依照本辦法規(guī)定，就補償方式、補償金額、補償費支付方式、搬遷期限及搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失、獎勵等事項，訂立征地房屋補償協(xié)議。
第三章 補償安置
第十三條 被征收房屋的用途和建筑面積，以不動產(chǎn)權(quán)證(房屋所有權(quán)證、集體土地使用權(quán)證)或經(jīng)聯(lián)合認(rèn)定機構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn)。房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)在《征收房屋補償實施方案》公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，對于積極配合主動拆除的被征收人可給予一定的獎勵;
公告發(fā)布后未經(jīng)同意的遷入戶口、分戶和房屋交易，不予補償。
被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估。被征收房屋價值評估時點為《征收房屋補償實施方案》及征收公告發(fā)布之日。
第十四條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇：由南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和南潯鎮(zhèn)人民政府組織征收范圍內(nèi)的被征收人通過投票方式確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，參加投票人員應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的被征收人(以戶為單位)參加，且需獲得參加投票人數(shù)的過半數(shù)選票，或者由村民代表投票選定，村民代表選擇評估機構(gòu)時，參加投票的村民代表就不少于全體村民代表的二分之一且需獲得參加投票人數(shù)的二分一以上選票。村民或村民代表不能確定評估機構(gòu)時，由房屋征收部門組織搖號、抽簽等方式隨機確定。
候選房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得少于3家。投票或隨機確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。
第十五條 補償安置
(一)征收住宅房屋及其附屬物
原則上不再新建實物安置房，實行貨幣補償安置和房票安置?？砂仓妹娣e部分根據(jù)重置價評估確定，超過可安置面積的合法房屋根據(jù)農(nóng)村房屋市場價格評估確定，加上被征收房屋及其附屬物重置價總值、房屋室內(nèi)裝飾裝修價值之和，并給予一次性搬遷費、12個月臨時安置費和在規(guī)定時間內(nèi)簽約、搬遷等獎勵。貨幣補償安置和房票安置可以組合使用，由被征收人自愿選擇。
(二)征收非住宅房屋
原則上實行貨幣補償。被征收房屋按重置成新價結(jié)合土地使用成本予以補償，土地使用成本按照土地使用權(quán)屬結(jié)合市場因素評估。征收非住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)一次性支付搬遷費、臨時安置費和在規(guī)定時間內(nèi)簽約、搬遷等獎勵。其中，搬遷費包括機器設(shè)備的拆卸費、搬運費、安裝費、調(diào)試費和搬遷后無法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用等。征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)給予一次性經(jīng)濟(jì)補償。
三、補償安置標(biāo)準(zhǔn)
(一)安置面積
征收住宅房屋的安置面積，按應(yīng)安置人口人均60平方米(建筑面積) 安置。
或被征收人提出申請，經(jīng)征收人同意后，按認(rèn)定的合法權(quán)屬建筑面積安置。
(二)安置人口核定時間
安置人口核定時間為房屋征收公告發(fā)布之日。
(三)貨幣補償比準(zhǔn)價
由房屋征收補償部門委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，參照被征收房屋周邊普通商品住宅交易情況，結(jié)合被征收房屋區(qū)位、土地性質(zhì)、配套設(shè)施等實際情況，出具住宅房屋貨幣補償評估價格。貨幣補償比準(zhǔn)價可根據(jù)各區(qū)域住宅房屋貨幣補償評估價格減去被征收房屋重置價格的平均價確定，房屋重置價格按評估時點的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)計算。
(四)室內(nèi)裝飾裝修補償
住宅房屋室內(nèi)裝飾裝修的補償標(biāo)準(zhǔn)以實際評估為準(zhǔn)。被征收人如有異議的，可向房屋征收部門申請重新評估。
(五)貨幣補償安置獎勵
被征收人在城中村改造房屋征收補償中選擇貨幣補償安置的，給予合法農(nóng)村房屋市場價格補償總額10%的金額進(jìn)行獎勵。
(六)房票安置獎勵
被征收人在城中村改造房屋征收補償中選擇房票安置的，被征收人自房屋補償協(xié)議簽訂之日起12個月內(nèi)，在南潯城區(qū)范圍內(nèi)自行購買新建商品住宅用于安置的，給予可安置面積比準(zhǔn)價貨幣補償總額25%的金額進(jìn)行獎勵，并在房票中注明;如在南潯城區(qū)范圍內(nèi)自行購買新建商業(yè)、辦公商品房用于安置的，給予可安置面積比準(zhǔn)價貨幣補償總額30%的金額進(jìn)行獎勵，并在房票中注明。被征收人在城中村改造房屋征收補償中選擇房票安置的，被征收人自房屋補償協(xié)議簽訂之日起12個月內(nèi)沒有在南潯城區(qū)范圍內(nèi)自行購買新建商品房(含商業(yè)、辦公，下同)用于安置的，取消房票安置，重新調(diào)整為貨幣補償安置，按貨幣補償安置標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn)。
第十六條 房票安置操作程序
(一)申請
被征收人應(yīng)當(dāng)向項目實施單位提出選擇貨幣補償安置方式、房票安置(住宅或商業(yè)、辦公)方式或者組合方式的申請。申請房票其他安置人口購房的，被征收房屋內(nèi)安置人口還須出具民事調(diào)解書、人民調(diào)解協(xié)議或公證書等。
(二)購買
1、房票只限用于被征收人購置商品房時使用，不得轉(zhuǎn)讓給他人使用，房票上注明的被征收人必須是商品房銷售合同上明確的產(chǎn)權(quán)人之一，涉及商品房產(chǎn)權(quán)共有的，被征收人應(yīng)當(dāng)享有其用安置補償款支付購房款部分金額相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額。
2、被征收人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)購買新建商品房，時間以房地產(chǎn)主管部門購房合同備案日為準(zhǔn)。
(三)房源
1、用于房票安置的房源由區(qū)住建局會同屬地政府確定，并原則上確保在兩年半內(nèi)交付房屋。
2、參與房票安置的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須積極配合房票安置工作，正確提供商品房數(shù)量及價格信息，不得無故拒收房票或惡意抬價，不得出具虛假購房證明，不得變相幫助被征收人進(jìn)行套現(xiàn)，并保證按合同約定時間如期交付房屋，逾期交付的按合同約定的違約責(zé)任依法處理。參與房票安置的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售前必須簽訂《房屋征收安置責(zé)任承諾書》，嚴(yán)格遵守房票安置各項規(guī)定，如有違反，一經(jīng)查實，追究相關(guān)責(zé)任。
3、房地產(chǎn)市場房源供應(yīng)緊張時，參與房票安置的房地產(chǎn)開發(fā)企必須優(yōu)先確保被征收人房票安置，每期預(yù)售至少30%房源優(yōu)先用于被征收人房票安置。
以上內(nèi)容納入國有土地使用權(quán)出讓拍賣文件。
(四)結(jié)算
1、被征收人選定房屋后，應(yīng)向項目實施單位提出結(jié)算房票申請，申請時需提供《商品房認(rèn)購單》等資料。項目實施單位根據(jù)被征收人提供的資料，審核確認(rèn)后按《商品房買賣合同》進(jìn)行結(jié)算。購房相關(guān)資料由項目實施單位保管，并代辦購房相關(guān)手續(xù)，直至交房手續(xù)辦理完畢。
2、被征收人購買商品房的價格高于房票價值的，超出部分由被征收人自行承擔(dān);被征收人購買商品房的價格低于房票價值的，被征收人要求將房票剩余價值重新調(diào)整為貨幣補償?shù)?，按照貨幣補償獎勵計算標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn)。
(五)其它事項
房屋被征收人憑房票購買商品房且已向征收出資單位結(jié)算安置補償款后，要求撤銷《商品房買賣合同》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將已經(jīng)結(jié)算的安置補償款退還征收出資單位，由房屋被征收人重新申請補發(fā)房票，補發(fā)的房票有效使用期限不變。
第四章 補助和獎勵
第十七條搬家費和臨時過渡費標(biāo)準(zhǔn)：
(一)以安置人口為標(biāo)準(zhǔn)的搬家費和臨時過渡費標(biāo)準(zhǔn)
一次性搬家費以安置人口為單位，每人400元;
臨時過渡費以安置人口為單位，每人每月500元。
(二)以權(quán)屬認(rèn)定合法建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)的搬家費和臨時過渡費標(biāo)準(zhǔn)
一次性搬家費每戶2400元;
第十八條提前簽約獎、提前搬遷騰空獎：
簽約獎以戶為單位，每戶2000元(或按每人500元)，在簽約期內(nèi)簽約率達(dá)到95%(含)以上的每戶8000元或按每人2000元，在簽約期內(nèi)簽約率達(dá)到100%的每戶20000元或按每人5000元;
在公告規(guī)定的搬遷騰空期內(nèi)，每提前一天，每戶每天獎2000元，提前搬遷騰空獎以10天為限，獎勵總天數(shù)不超過10天。
第十九條征收非住宅房屋的有關(guān)補助和獎勵：
(一)對停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)直接經(jīng)濟(jì)損失的實際情況協(xié)商確定。協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)對因房屋被征收造成停產(chǎn)停業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行評估，房屋征收部門按照評估結(jié)果予以一次性補償。但評估結(jié)果低于被征收房屋評估價值5%的，按被征收房屋評估價值5%予以一次性補償。
(二)生產(chǎn)經(jīng)營者承租、借用被征收房屋的，被征收人與生產(chǎn)經(jīng)營者自行依法解決對停產(chǎn)停業(yè)損失補償費用的處理。
(三)對被征收非住宅房屋的正常配套，且不便移動的電梯、自動扶梯、中央空調(diào)、通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)估價機構(gòu)按照重置價結(jié)合成新進(jìn)行評估，但被征收人應(yīng)當(dāng)提供設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料和購買憑證。被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照評估價值予以補償;被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照評估價值的40%予以補助，設(shè)施設(shè)備由所有權(quán)人自行處置。
第五章 附則
第二十條本辦法自2017年10月1日起施行。南潯城區(qū)其他征收房屋補償規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn);法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
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