沈家門城區(qū)棚戶區(qū)改造(舊城改造)
蒲灣區(qū)塊-大蒲灣地塊項目國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案
為加快推進(jìn)沈家門城區(qū)棚戶區(qū)改造(舊城改造)工程，提升城市品位，改善居住環(huán)境，提高居住質(zhì)量，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號)、《浙江省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合改造區(qū)塊實際，制訂本方案。
第一條 征收范圍和被征收房屋情況
大蒲灣地塊項目紅線范圍內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物，詳見征收范圍紅線圖。涉及被征收房屋約560戶，總建筑面積約6萬平方米。
第二條 征收部門和實施單位
征收部門：舟山市普陀區(qū)人民政府征收與補(bǔ)償管理辦公室
實施單位：舟山市普陀區(qū)人民政府沈家門街道辦事處
第三條 被征收房屋面積、用途和價值的確定
1、被征收房屋(以下簡稱原房)建筑面積，按照房屋登記簿記載的建筑面積確定。土地使用權(quán)面積按照土地使用權(quán)證記載的土地使用權(quán)面積確定。用途按照房屋登記記載及土地使用權(quán)證(不動產(chǎn)登記證)記載的用途確定。
2、未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記和所有權(quán)人不明確的房屋，由征收部門提請區(qū)政府組織有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。
3、原房價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。
第四條 私有住宅房屋補(bǔ)償方式
私有住宅房屋征收實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合三種補(bǔ)償方式。
一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換
1、安置地塊：
①沈家門大蒲灣地塊(期房、高層)為主安置地塊,根據(jù)沈家門區(qū)域舊城改造實際安置需求量選擇其中部分或者全部作為安置地塊，安置地塊建設(shè)規(guī)劃以規(guī)劃部門審定的方案為準(zhǔn)。如果大蒲灣地塊簽約不生效或安置規(guī)模不夠，主安置地塊調(diào)整或新增小蒲灣或長地爿地塊，土地性質(zhì)均為國有劃撥。
②東港原三初地塊(期房、多層)，土地屬性為國有出讓。
③城北四期保障房(現(xiàn)房，高層，6、8、10號樓)，土地屬性為國有劃撥。
2、安置房(期房)交付時間：
①沈家門主安置地塊安置房預(yù)計在2021年底交付;
②東港原三初地塊安置房預(yù)計在2018年底交付;
具體交付時間以征收部門通知交房日為準(zhǔn)。如根據(jù)市、區(qū)相關(guān)政策要求，安置房必須全裝修交付的，交付時間順延六個月。
3、安置房戶型及價格：
①沈家門主安置地塊基本戶型為62、79、99、119、139㎡左右。
②東港原三初地塊基本戶型為50、60㎡左右;
③城北四期保障房地塊基本戶型為59、67、71、74㎡左右。
具體戶型以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)，具體面積以產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為準(zhǔn)，安置房價值以房屋征收決定公告之日為評估時點，由同一家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定?，F(xiàn)房一房一價，期房公布均價，在安置房交付分配前明確一房一價。如安置房全裝修交付的，裝修費用由被征收人承擔(dān)。
4、安置房選定：
①選擇在現(xiàn)房安置的，在簽署征收補(bǔ)償協(xié)議時按先后順序選定;
②選擇期房安置的，根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收人選擇的安置戶型，征收部門按幢、單元提供房源。具體選房順序及房號選定，經(jīng)統(tǒng)一抽簽確定，具體辦法由征收部門另行制定。
5、安置原則：
被征收人可以在原房建筑面積基礎(chǔ)上優(yōu)惠購買25%的建筑面積后在主安置地塊就近、就高選擇安置房基本戶型;加25%優(yōu)惠購買后面積超過139㎡的，根據(jù)原房建筑面積加25%優(yōu)惠購買面積之和在主安置地塊按就近就高原則組合選擇安置房。
原房為自建房，且家庭成員在舟山市范圍內(nèi)無其他房產(chǎn)的，經(jīng)申請同意，符合以下情形之一的，原房面積加25%優(yōu)惠購買面積超過99㎡，可按上一款規(guī)定，組合選擇安置房;1、三代同堂;2、兩代同住,兒子已成年;3、已成年兄弟姐妹同住的。
原房實際居住人員較多，按安置原則選購安置房不能滿足基本居住需求的，且家庭成員在舟山市范圍內(nèi)無其他房產(chǎn)的，經(jīng)申請同意，可就高提升一檔戶型選擇安置房。
原房建筑面積在60㎡(含60㎡)以下的，按簽約先后順序，在安置房房源允許的情況下，也可在東港原三初地塊和城北四期保障房地塊就近就高選擇安置房。
6、結(jié)算辦法：
安置房建筑面積與原房建筑面積相等部分，按照各自的評估價結(jié)算差價;按原房建筑面積增加的25%優(yōu)惠購買部分建筑面積，按照安置房評估價的40%優(yōu)惠購買;超過部分按照安置房評估價購買。優(yōu)惠購買建筑面積不足10㎡的，按10㎡計算。
非人防地下停車位按6萬元/個申請購買，人防地下停車位按5萬元/個申請購買。在選擇安置房時，一并申購地下停車位的(一套安置房限購一個車位)，非人防地下停車位以優(yōu)惠價4萬元/個申購，人防地下停車位以優(yōu)惠價3萬元/個申購。申請購買數(shù)量超過實有地下停車位的，由抽簽方式確定購買資格。待被征收人安置完畢，如地下停車位有剩余的，被征收人可另行申購。地下車位出售范圍由區(qū)城投集團(tuán)在安置房交付前確定。未出售的地下車位為區(qū)城投集團(tuán)所有，按類似小區(qū)出租價格出租，租金收入為區(qū)城投集團(tuán)所有。
被征收人搬遷期限內(nèi)騰空移交原房后，按協(xié)議結(jié)算搬遷費、裝修及附屬物補(bǔ)償費和臨時安置費(選擇主安置地塊安置房的預(yù)付24個月臨時安置費，選擇東港三初地塊安置房的預(yù)付12個月臨時安置費)，剩余臨時安置費按照安置房建設(shè)進(jìn)度每年支付一次。其它款項在安置房交付時結(jié)算。
安置房交付時，征收部門與被征收人結(jié)清新舊房屋差價款和其它款項，辦理安置房交接手續(xù)。實際建筑面積與安置房基本戶型面積有差異的，按該套安置房實際建筑面積和評估價格多退少補(bǔ)。
二、貨幣補(bǔ)償
1、被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按原房評估價給予補(bǔ)償。
2、被征收人簽訂房屋征收協(xié)議的，按原房評估價(不含裝修及附屬物)給予10%的鼓勵獎。
3、由于安置房源有限及戶型限制，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模丛拷ㄖ娣e再給予300元/㎡獎勵，原房建筑面積全部選擇貨幣補(bǔ)償?shù)拿慨a(chǎn)權(quán)戶不少于15000元。
4、被征收人按房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定搬遷騰空移交原房后，按協(xié)議結(jié)算全部補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎勵等款項。
5、被征收房屋原產(chǎn)權(quán)人在舟山市范圍購買房屋的，按相關(guān)規(guī)定享受契稅優(yōu)惠政策。
三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合
1、在遵循產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式確定的安置原則的前提下，被征收人也可就低選擇安置房基本戶型，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式安置。
2、根據(jù)被征收人選擇的安置房基本戶型，折算產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相對應(yīng)的原房部分建筑面積，享有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償、補(bǔ)助、獎勵等政策。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換相對應(yīng)的建筑面積=安置房基本戶型面積÷(1+25%)
貨幣補(bǔ)償相對應(yīng)的建筑面積=原房建筑面積−產(chǎn)權(quán)調(diào)換相對應(yīng)的建筑面積。
實際建筑面積與安置房基本戶型面積有誤差的，按該套安置房評估價格多退少補(bǔ)，貨幣補(bǔ)償部分不做調(diào)整。
第五條 私有住宅房屋相關(guān)補(bǔ)償補(bǔ)助
1、搬遷費：每產(chǎn)權(quán)戶按原房建筑面積10元/㎡補(bǔ)助，共補(bǔ)助2次。每產(chǎn)權(quán)戶不少于750元/次。
2、臨時安置費：被征收人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，按原房建筑面積每月22元/㎡補(bǔ)助;每產(chǎn)權(quán)戶不少于1100元/月。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)囊淮涡匝a(bǔ)助6個月。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按產(chǎn)權(quán)調(diào)換相對應(yīng)的原房部分建筑面積每月22元/㎡補(bǔ)助，補(bǔ)助期限為原房搬遷騰空移交之月起至通知安置房交付之月后6個月止;安置房交付時間超過規(guī)定過渡期限的(多層24個月、高層36個月)，超過期限部分的臨時安置費加倍計算。
如根據(jù)市、區(qū)相關(guān)政策要求，安置房必須全裝修交付的，過渡期限可以順延6個月(多層30個月、高層42個月)，過渡期限的臨時安置費不加倍計算。
3、凡被征收人家庭成員中有持有殘疾證或七十周歲以上年長者(以簽約公告之日為計算時點)，且在原房中實際居住，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行解決臨時安置過渡用房的，一次性增發(fā)臨時安置費3600元/戶。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，一次性增發(fā)臨時安置費2600元/戶。在安置過渡期間達(dá)到七十周歲的，增發(fā)臨時安置費減半。
4、原房的裝修及附屬物補(bǔ)償：依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新率按實評估確定。房屋征收范圍公告發(fā)布后新增的裝修裝飾不予補(bǔ)償。
5、被征收人依法享有使用權(quán)的住宅用地，其面積超過被征收房屋按1.2容積率占有的土地面積，超過部分的土地按2000元/㎡予以補(bǔ)助。
6、其他補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：管道煤氣4000元/戶、有線電視100元/戶、固定電話220元/戶、寬帶網(wǎng)絡(luò)220元/戶，憑注銷或移機(jī)證明進(jìn)行補(bǔ)助。
第六條 私有住宅房屋簽約搬遷獎勵
1、簽約獎：被征收人在簽約公告確定的簽約期限內(nèi)按時簽約的，按原房建筑面積1000元/㎡獎勵。未在簽約公告確定的簽約期限內(nèi)按時簽約的，不發(fā)簽約獎。
2、搬遷騰空獎：被征收人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)騰空移交原房的，按原房建筑面積400元/㎡獎勵。未在搬遷期限內(nèi)按時騰空移交原房的，不發(fā)搬遷騰空獎。
3、整體簽約獎：在簽約公告確定的簽約期限內(nèi)，簽約率達(dá)到98%的，按原房建筑面積給予600元/㎡獎勵，每產(chǎn)權(quán)戶不少于30000元/戶;簽約率達(dá)到100%的，按原房建筑面積再給予200元/㎡獎勵，每產(chǎn)權(quán)戶不少于10000元/戶。
第七條 私有住宅房屋其他規(guī)定
1、被征收人符合普陀區(qū)相關(guān)住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。
2、被征收房屋建筑面積小于最低補(bǔ)償面積(建筑面積48㎡)，且被征收人屬于低保住房困難家庭(人均居住面積少于16㎡)的，按下列方式給予住房保障。
①被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照最低補(bǔ)償面積(建筑面積48平方米)予以補(bǔ)償;
②被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收部門提供東港安置房50平方米左右戶型用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
③依照前款規(guī)定對被征收人給予貨幣補(bǔ)償?shù)?，最低補(bǔ)償面積計入被征收人再次申請住房保障時家庭住房建筑面積的核定范圍;予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑面積(即安置房建筑面積)計入被征收人再次申請住房保障時家庭住房建筑面積的核定范圍。
3、直管公房承租人符合繼續(xù)租賃公房條件的，由直管公房所有權(quán)人另行安排租賃房屋。
4、祠堂、祖堂房屋征收實行貨幣補(bǔ)償。
5、多層安置用房雜物間價格和購買辦法另行公布，高層安置房不設(shè)雜物間。安置房交付時，物業(yè)維修基金、物業(yè)費、垃圾清運費及辦理不動產(chǎn)證時發(fā)生的相關(guān)費用等，由被征收人支付。
6、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?包括直系親屬)在征收補(bǔ)償協(xié)議生效之日起一年內(nèi)在普陀區(qū)范圍內(nèi)購買住宅用房(包括商業(yè)等性質(zhì)的單身公寓)，按原房評估價(核定購房資金少于原房評估價的，以稅務(wù)部門代開的購房發(fā)票中明確的購房金額為準(zhǔn))8%的比例給予購房補(bǔ)助。購買新建商品住宅必須以簽訂商品房買賣合同為依據(jù)，并在征收補(bǔ)償協(xié)議生效之日起一年內(nèi)到征收部門備案登記。被征收房屋未按時騰空或購買期限超過規(guī)定期限的不予補(bǔ)助。被征收人直系親屬購房不享受免繳契稅。
具體補(bǔ)助由被征收人在完成交易過戶手續(xù)后，憑該房屋不動產(chǎn)登記證和完稅憑證申請發(fā)放。
為配合舊城改造，在本項目房屋征收補(bǔ)償方案(征求意見稿)公布之日至征收補(bǔ)償協(xié)議生效之日期間，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?包括直系親屬)在普陀區(qū)范圍內(nèi)購買住宅用房(包括商業(yè)等性質(zhì)的單身公寓)的，也可以參照上款規(guī)定享受購房補(bǔ)助。
第八條 商業(yè)用房征收補(bǔ)償
商業(yè)用房征收實行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。
1、 被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模丛吭u估價給予補(bǔ)償。
2、被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按各自評估價結(jié)算被征收房屋與安置房的差價。
個人商業(yè)用房安置地點為東港原三初地塊和沈家門主安置地塊，與住宅安置房同時交付。具體位置分地塊統(tǒng)一抽簽確定，辦法另行制定。
3、被征收人簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的，按評估價(不包括裝修附屬物)的3%給予簽約獎勵，未在公告確定的簽約期限內(nèi)按時簽約的，不發(fā)簽約獎;按評估價(不包括裝修附屬物)的5%給予停產(chǎn)停業(yè)損失及臨時過渡補(bǔ)償(行政事業(yè)單位和國有企業(yè)非住宅用房除外);按評估價(不包括裝修附屬物)的2%給予搬遷騰空獎勵，未在協(xié)議約定的搬遷騰空期限內(nèi)按時騰空的，不發(fā)搬遷騰空獎。
整體簽約獎：在簽約公告確定的簽約期限內(nèi)，簽約率達(dá)到98%的，按原房建筑面積給予600元/㎡獎勵;簽約率達(dá)到100%的，按原房建筑面積再給予200元/㎡獎勵。
4、被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模捶课菡魇昭a(bǔ)償協(xié)議約定搬遷騰空移交原房后，征收部門一次性結(jié)算付清全部補(bǔ)償、獎勵等款項。
被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定搬遷騰空移交原房后，征收部門結(jié)清停產(chǎn)停業(yè)損失及臨時過渡補(bǔ)償和裝修補(bǔ)償。安置房交付時，征收部門與被征收人結(jié)清新舊房屋差價款和其它款項，辦理安置房交接手續(xù)。
5、裝修補(bǔ)償：經(jīng)評估按實補(bǔ)償。
第九條 私有住宅房屋用于商業(yè)經(jīng)營的認(rèn)定與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助
1、1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續(xù)使用的，按照改變后的用途確定，按照改變后用途補(bǔ)償被征收人的，對被征收人給予的補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)扣除被征收人依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地收益金。
土地收益金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)：改變批準(zhǔn)用途使用行政劃撥土地的，按實際用途的出讓市場價與原用途劃撥權(quán)溢價的差價補(bǔ)繳土地收益金。改變出讓用途使用出讓土地的，按實際用途與原批準(zhǔn)用途的出讓市場價差額補(bǔ)繳土地收益金。
2、征收范圍確定前被征收人利用合法產(chǎn)權(quán)的一層私有住宅，自行改變用途從事商業(yè)經(jīng)營至今，在按原用途(住宅)給予補(bǔ)償后，結(jié)合具體經(jīng)營年限和營業(yè)面積給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。
補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)被征收房屋相同區(qū)位類似的商業(yè)用房評估價與原房評估價的差額，被征收人每經(jīng)營滿一年補(bǔ)助差額的2.5%，不足一年按一年計算。最高補(bǔ)助不超過差額的50%。
營業(yè)面積：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等相關(guān)證明文件有營業(yè)面積記載的以記載面積為準(zhǔn);無營業(yè)面積證明材料的，按照一層住宅實際用于商業(yè)經(jīng)營的沿街自然開間結(jié)合進(jìn)深計算，進(jìn)深超過6米的按6米計算，不足6米的按實際進(jìn)深計算。
3、被征收人須如實提供合法有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)部門出具的完稅憑證或其它合法有效憑證。
第十條 其他非住宅用房的征收與補(bǔ)償
1、工業(yè)、倉儲、辦公等非住宅用房原則上實行貨幣補(bǔ)償。其中工業(yè)用地補(bǔ)償參照舟山市人民政府文件《關(guān)于舟山市國有土地上工業(yè)房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹笇?dǎo)意見》(舟政發(fā)〔2014〕17號)執(zhí)行。
2、被征收人簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的，按評估價(不包括裝修附屬物)的3%給予簽約獎勵，未在公告確定的簽約期限內(nèi)按時簽約的，不發(fā)簽約獎;按評估價(不包括裝修附屬物)的5%給予停產(chǎn)停業(yè)損失及臨時過渡等補(bǔ)償(行政事業(yè)單位和國有企業(yè)非住宅用房除外);按評估價(不包括裝修附屬物)的2%給予搬遷騰空獎勵，未在協(xié)議約定的搬遷騰空期限內(nèi)按時騰空的，不發(fā)搬遷騰空獎。
3、裝修補(bǔ)償：經(jīng)評估按實補(bǔ)償。
4、被征收人按房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定搬遷騰空移交原房后，征收部門結(jié)算付清全部補(bǔ)償、獎勵等款項。
第十一條 附則
1、本項目簽約期限為30日，搬遷期限為45日，具體起止日期由房屋征收部門另行公告。
2、本區(qū)塊在規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)到95%簽約比例的，征收補(bǔ)償協(xié)議生效，否則補(bǔ)償協(xié)議不生效，房屋征收決定效力終止。多層住宅樓(含商住樓)必須同時滿足每幢及所在樓群簽約率均達(dá)到95%的生效要求，否則本幢及所在樓群全部被征收人簽約協(xié)議不生效。樓群范圍由征收部門另行公布。
3、本實施方案未盡事宜按房屋征收有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定執(zhí)行;特殊情形的，由征收部門另行補(bǔ)充規(guī)定。
4、本實施方案自發(fā)布之日起施行。
5、本實施方案由舟山市普陀區(qū)人民政府征收與補(bǔ)償管理辦公室負(fù)責(zé)解釋。
