江北鐵路項(xiàng)目新洲段集體土地上房屋征收補(bǔ)償安置方案
(征求意見(jiàn)稿)
為加快城市建設(shè)，推進(jìn)江北鐵路項(xiàng)目新洲段建設(shè)，依法保障被征收人合法權(quán)益，根據(jù)《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》(武漢市人民政府令第148號(hào))、《武漢市國(guó)土資源管理局關(guān)于印發(fā)<武漢市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)>(試行)的通知》(武土資耕[2004]317號(hào))、《區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)新洲區(qū)集體所有土地上房屋征收管理辦法的通知》(新政規(guī)[2014]4號(hào))及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)制定房屋征收補(bǔ)償方案如下：
一、項(xiàng)目基本情況
1、(項(xiàng)目名稱(chēng))江北鐵路項(xiàng)目新洲段
2、(征收范圍)江北鐵路項(xiàng)目新洲段征地范圍涉及陽(yáng)邏街道辦事處觀音堂林場(chǎng)村、界埠村、山河村、老屋村、余集村、余崗村、萬(wàn)山村、中份村和雙柳街道辦事處車(chē)家村、大埠村、劉鎮(zhèn)村、龍王咀農(nóng)場(chǎng)、馬驛村、邱湖村、沙咀村、雙鋪村、孫洪村、挖溝村、姚家淌村、袁灣村、周孟村以及漲渡湖街馬驛湖分場(chǎng)(具體詳見(jiàn)附圖)。
3、(被征收房屋基本情況)被征收房屋經(jīng)相關(guān)村組、房屋所有權(quán)人、西安煤航信息產(chǎn)業(yè)有限公司、武漢正量勘測(cè)設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司調(diào)查確認(rèn)(具體數(shù)據(jù)以經(jīng)審計(jì)的征收補(bǔ)償協(xié)議為準(zhǔn))，詳見(jiàn)下表。
4、(房 屋 征 收 部 門(mén))區(qū)房屋征收管理辦公室。
5、(房屋征收實(shí)施單位)陽(yáng)邏街道辦事處、雙柳街道辦事處、漲渡湖街道辦事處
房屋征收服務(wù)公司(由街道辦事處在區(qū)級(jí)庫(kù)中公開(kāi)選擇確定)
6、(征收簽約期限)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議期限為2017年9月15日至2017年11月15日內(nèi)。逾期未簽訂協(xié)議的進(jìn)入依法征收或者其他強(qiáng)制程序。
7、(房屋騰退期限)房屋騰退期限與協(xié)議簽訂期限一致,具體日期以公告為準(zhǔn)。
8、(房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法)街道辦事處在區(qū)級(jí)評(píng)估庫(kù)中選擇3家評(píng)估公司，并向被征收戶(hù)發(fā)放《評(píng)估公司選票》，在一周內(nèi)被征收人選拔評(píng)估公司超過(guò)半數(shù)的，選擇評(píng)估公司有效;逾期選票未超過(guò)半數(shù)的，在公證處公證之下，由街道辦事處組織被征收戶(hù)代表隨機(jī)抽簽確定評(píng)估公司。
9、(被征收房屋用途和建筑面積認(rèn)定辦法)被征收房屋的房屋用途和建筑面積，原則上以房屋登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證的標(biāo)注為準(zhǔn);未登記面積原則上依照修測(cè)圖的鎖定面積為準(zhǔn)，鎖定修測(cè)面積與實(shí)際不一的，以街道工作專(zhuān)班、修測(cè)單位現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核為準(zhǔn)。
2008年1月1日前建成未經(jīng)登記的住宅房屋認(rèn)定為歷史無(wú)證房，2008年1月1日至鎖定期間建設(shè)的未登記房屋，辦理了土地、規(guī)劃手續(xù)的，參照歷史無(wú)證房進(jìn)行補(bǔ)償安置;未辦理任何手續(xù)的，不予補(bǔ)償，但可給予自拆補(bǔ)助。鎖定后搶建面積不計(jì)。建房時(shí)間由街道工作專(zhuān)班參照由區(qū)房屋征收辦公室提供的歷史影像地圖進(jìn)行認(rèn)定，土地、規(guī)劃手續(xù)由街道收集區(qū)國(guó)土規(guī)劃部門(mén)查檔確認(rèn)，房產(chǎn)手續(xù)由街道收集區(qū)房產(chǎn)部門(mén)查檔確認(rèn)。
二、住宅房屋補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)
住宅房屋統(tǒng)一實(shí)行貨幣補(bǔ)償，輔之限價(jià)房安置。
貨幣補(bǔ)償由以下部分組成：歷史無(wú)證房補(bǔ)償費(fèi)、增加項(xiàng)、附著物補(bǔ)償及設(shè)施遷移費(fèi)、放棄限價(jià)房獎(jiǎng)勵(lì)。
單門(mén)獨(dú)戶(hù)住宅超過(guò)三層以上部分、戶(hù)超過(guò)300平方米部分及非主體平房只給予房屋基價(jià)補(bǔ)償。
國(guó)有土地上房屋征收可參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如被征收人不同意按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，則按市場(chǎng)價(jià)對(duì)被征收房屋及限價(jià)房進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)結(jié)算差價(jià)。
(一)歷史無(wú)證房補(bǔ)償費(fèi)
主體房屋的歷史無(wú)證房補(bǔ)償費(fèi)由評(píng)估公司結(jié)合房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、成新、層高通過(guò)房屋評(píng)估確定。
歷史無(wú)證房補(bǔ)償費(fèi)由房屋基價(jià)、獎(jiǎng)勵(lì)、安置補(bǔ)助、購(gòu)房補(bǔ)助、其他組成。
1、(房屋基價(jià))房屋基價(jià)==基準(zhǔn)地價(jià)/2+房屋重置價(jià)+建筑面積補(bǔ)助
基準(zhǔn)地價(jià)：參照武政[2015]49號(hào)文件確定(按年增5%修正)，征收區(qū)域分別位于10-洲01區(qū)片、9-洲05區(qū)片、9-洲04區(qū)片、8-洲05區(qū)片、8-洲06區(qū)片、9-洲01區(qū)片、10-洲04區(qū)片，國(guó)有居住用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為1116元/平方米、902元/平方米、598元/平方米建筑面積,按區(qū)支鐵辦會(huì)議紀(jì)要精神，江北鐵路新洲段范圍全部執(zhí)行1116元/平方米。
房屋重置價(jià)：房屋重置價(jià)結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、成新、層高通過(guò)房屋評(píng)估確定。
房屋重置價(jià)=建筑面積×評(píng)估重置價(jià)單價(jià)
經(jīng)預(yù)評(píng)，新洲區(qū)房屋重置價(jià)如下表，表中對(duì)應(yīng)的價(jià)格為十成新、3米高房屋重置價(jià)。
新洲區(qū)房屋重置價(jià) 單位:元/平方米
建筑面積補(bǔ)助：建筑面積補(bǔ)助=(基準(zhǔn)地價(jià)+房屋重置價(jià))×補(bǔ)助率15%(僅限于住宅房屋)。
2、(獎(jiǎng) 勵(lì))對(duì)按期簽約、搬遷的被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照被征收房屋基價(jià)10%的標(biāo)準(zhǔn)給予獎(jiǎng)勵(lì)。
3、(安置補(bǔ)助)按房屋基價(jià)的20%的標(biāo)準(zhǔn)給予安置補(bǔ)助。
4、(購(gòu)房補(bǔ)助)按房屋基價(jià)的20%的標(biāo)準(zhǔn)給予購(gòu)房補(bǔ)助。
5、(其他)由搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)組成。
搬遷補(bǔ)償費(fèi)：按主體房屋建筑面積20元/平方米計(jì)算。
臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)：按主體房屋基價(jià)的20%計(jì)算。
(二)增加項(xiàng)
1、(土地證加價(jià))被征收人提供國(guó)有出讓土地使用證的增加證載面積上建設(shè)的主體房屋樓面價(jià)，提供國(guó)有劃撥土地使用證的增加證載面積上建設(shè)的主體房屋基價(jià)的5%，提供集體建設(shè)用地使用證的增加證載面積上建設(shè)的主體房屋基價(jià)的2%。
2、(房屋所有權(quán)證加價(jià))被征收人提供房屋所有權(quán)證的增加證載面積的房屋基價(jià)的5%。
3、(建設(shè)規(guī)劃工程許可證加價(jià))被征收人提供建設(shè)規(guī)劃工程許可證的增加證載面積房屋基價(jià)的5%。
4、(門(mén)面加價(jià))被征收人房屋門(mén)面臨建成道路50米上的，按占地面積增加房屋基價(jià)的50%;臨建成道路30米上的，按占地面積增加房屋基價(jià)的40%;臨建成道路15-30米間的，按占地面積增加房屋基價(jià)的30%。
5、(商品房加價(jià))被征收人房屋為商品房的，增加房屋基價(jià)的20%。
6、(住宅房屋改變用途的經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助費(fèi))征收個(gè)人住宅，被征收人自行改變房屋用途作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房使用的，且以該住宅為注冊(cè)地址辦理了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的、連續(xù)經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)五年未中斷且目前仍在經(jīng)營(yíng)的(由工作專(zhuān)班和村組以及相關(guān)部門(mén)共同認(rèn)定)，對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的部分增加房屋基價(jià)10%的補(bǔ)助。
7、(區(qū)位加價(jià))被征收房屋位于主城城市(城鎮(zhèn))集中建成區(qū)的，增加房屋基價(jià)的10%。主城城市(城鎮(zhèn))集中建成區(qū)由區(qū)國(guó)土規(guī)劃局界定。
8、(平房加價(jià))被征收人只有一處房屋且為平房的增加房屋基價(jià)的20%。
9、(裝修補(bǔ)償)被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾的補(bǔ)償，以被征收房屋實(shí)際裝修為事實(shí)，結(jié)合裝飾裝修行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在每平方米120元以?xún)?nèi)的，由征收人和被征收人協(xié)商確定。協(xié)商不成或超過(guò)每平方米120元的，由本項(xiàng)目房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。
(三)、附著物補(bǔ)償及設(shè)施遷移費(fèi)
1、(地上附著物補(bǔ)償)地上附著物由本項(xiàng)目房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。
2、(附屬設(shè)施遷移補(bǔ)助)附屬設(shè)施遷移補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：水表：150元/塊，三箱電表3000元/門(mén)，二箱電表：460元/塊，有線電視：220元/個(gè)，電話：108元/個(gè)，空調(diào)：分體300元/臺(tái)，窗機(jī)100元/臺(tái)，寬帶網(wǎng)：380元/個(gè)，太陽(yáng)能熱水器：800元/臺(tái)，菜窖80元/立方米。
(四)、放棄限價(jià)房獎(jiǎng)勵(lì)。被征收人放棄限價(jià)房的，按應(yīng)得限價(jià)房面積每平方米625元給予獎(jiǎng)勵(lì)。
三、安置
1、(安置方式)采取自行安置、限價(jià)房安置進(jìn)行安置。
2、(限價(jià)房安置面積指標(biāo))被征收人享有限價(jià)房安置面積指標(biāo)，限價(jià)房安置面積標(biāo)準(zhǔn)集體土地上的房屋按主體房屋面積(不含附屬房、簡(jiǎn)易房)平房、樓房(三層(含)以?xún)?nèi)部分)分別按鎖定面積的70%、60%折算;國(guó)有土地上的房屋按主體房屋面積(不含附屬房、簡(jiǎn)易房)平房、樓房(三層(含)以?xún)?nèi)部分)分別按鎖定面積的90%、80%折算。
3、(自行安置)被征收人放棄限價(jià)房安置的，給予放棄限價(jià)房安置獎(jiǎng)勵(lì)(見(jiàn)三(四))。
4、(限價(jià)安置房地點(diǎn)及價(jià)格)限價(jià)房為高層電梯房，陽(yáng)邏段限價(jià)房地點(diǎn)位于陽(yáng)邏新城余集村，均價(jià)為3980元/平方米，雙柳段和漲渡湖段限價(jià)房地點(diǎn)位于常陽(yáng)武船新城均價(jià)為3462元/平方米，建設(shè)期限為2年。
四、非住宅房屋征收與補(bǔ)償
1、(評(píng)估補(bǔ)償)征收非住宅房屋，由依法選定的具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依照土地、房屋證載用途、面積進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估價(jià)格對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。
2、(征收獎(jiǎng)勵(lì))對(duì)在征收簽約期限內(nèi)簽約搬遷的非住宅房屋被征收人，參照住宅房屋給予征收獎(jiǎng)勵(lì)。
3、(其他補(bǔ)償(補(bǔ)助))裝修補(bǔ)償費(fèi)、附著物補(bǔ)償、設(shè)施遷移費(fèi)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)參照居住房屋執(zhí)行，或由評(píng)估確定。
4、(停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi))征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房，造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的，給予被征收人被征收房屋價(jià)值5%的補(bǔ)償。
被征收人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)被征收房屋價(jià)值5%的，可由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋被征收前3年的效益情況進(jìn)行評(píng)估，并按6個(gè)月計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。
五、保障措施
1、(定心丸)簽訂協(xié)議后，如果本項(xiàng)目同類(lèi)情況補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)提高，征收部門(mén)按照提高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行追加，確保支持征收工作的被征收人利益最大化。
2、(強(qiáng)制方法)協(xié)議期限屆滿(mǎn)，區(qū)人民政府依法作出補(bǔ)償決定并按照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償或者安置：
1)、國(guó)有土地上合法房屋，區(qū)人民政府按照《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，作出征收補(bǔ)償決定，按照評(píng)估報(bào)告進(jìn)行貨幣補(bǔ)償;選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，進(jìn)行雙向評(píng)估結(jié)算差價(jià);采取征收補(bǔ)償決定進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，沒(méi)有任何優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)，征收房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并收回。
2)集體土地上合法房屋，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，作出收回土地決定，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
3)、針對(duì)違法建筑，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，作出責(zé)令限期拆除的決定，依法申請(qǐng)區(qū)人民政府組織公安、執(zhí)法、建設(shè)、征收、辦事處、公證處等部門(mén)強(qiáng)制拆除。
4)、被征收人直系親屬為公務(wù)員的，紀(jì)委監(jiān)察局、組織部加大監(jiān)察管理力度，促使其支持政府中心工作，涉嫌職務(wù)犯罪的，移檢察機(jī)關(guān)查處。
5)、違法信訪的，依據(jù)《治安管理處罰法》及公安部《關(guān)于公安機(jī)關(guān)處置信訪活動(dòng)中違法犯罪行為適用法律的指導(dǎo)意見(jiàn)》，公安機(jī)關(guān)依法處理。
6)、稅務(wù)機(jī)關(guān)依法對(duì)被征收企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行稅收稽查和執(zhí)法。
7)、工商、技術(shù)監(jiān)督、衛(wèi)生、環(huán)保等部門(mén)在職權(quán)范圍內(nèi)依法履行職責(zé)，形成促進(jìn)征收的合力。
3、(司法強(qiáng)制執(zhí)行手段)對(duì)于拒不執(zhí)行人民法院判決、裁定的，可以采取下列強(qiáng)制方法：
1)人民法院可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第111條規(guī)定，對(duì)其司法拘留;
2)根據(jù)最高人民法院裁執(zhí)分離司法解釋規(guī)定，移送政府在公安、執(zhí)法、辦事處、公正處等等有關(guān)部門(mén)配合下實(shí)施強(qiáng)制拆除，強(qiáng)制拆除的，被執(zhí)行人承擔(dān)執(zhí)行費(fèi)和實(shí)際執(zhí)行支出。
3)情節(jié)嚴(yán)重影響惡劣的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》規(guī)定，由公安機(jī)關(guān)依法追究其拒不執(zhí)行法院裁定罪刑事責(zé)任。
4、(公安保障)下列情形，由公安機(jī)關(guān)依法處理直到追究刑事責(zé)任：
1)以自焚、自殘、自殺以及對(duì)征收工作人員進(jìn)行毆打、威脅、恐嚇、侮辱、謾罵以妨礙依法征收的;
2)在家存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕、放射性物質(zhì)的;
3)飼養(yǎng)烈性犬、大型犬妨礙征收的;
4)故意制造謠言，散播虛假消息的;
5)煽動(dòng)、組織、策劃違法信訪、集會(huì)游行的;
6)采取偽造或者虛構(gòu)手段騙取征收補(bǔ)償金的;
7)其他違法方式對(duì)抗依法征收的。
5、(弄虛作假)變?cè)?、偽造或者騙取證件的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按照偽造公文印章罪依法追究刑事責(zé)任，所簽訂合同條款無(wú)效，自行承擔(dān)不利的法律后果。
