吉政發(fā)〔2017〕10號
吉首市人民政府
關(guān)于印發(fā)《吉首市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)房屋征收與置換實施細則（試行）》的通知
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，吉首經(jīng)開區(qū)管委會，市直有關(guān)單位：
現(xiàn)將《吉首市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)房屋征收與置換實施細則（試行）》印發(fā)給你們，請嚴格遵照執(zhí)行。
吉首市人民政府
2017年4月8日
吉首市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)房屋征收與置換實施細則（試行）
為加快推進吉首市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造建設(shè)，規(guī)范棚戶區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收與置換活動，切實保障被征收或置換房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《湖南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》（湖南省人民政府令268號）和《吉首市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定本細則。
一、適用范圍
在吉首市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，經(jīng)發(fā)改部門立項的棚戶區(qū)內(nèi)有房屋的單位及個人，因棚戶區(qū)改造需要進行房屋征收或置換的，適用本細則。
二、工作實施部門
吉首市房地產(chǎn)管理局（采取協(xié)商置換方式時，可授權(quán)吉首市保障性安居工程建設(shè)投資有限責(zé)任公司作為簽約主體）。
三、房屋權(quán)屬認定
（一）被征收或置換房屋合法性認定。被征收房屋的權(quán)屬、面積、用途以房屋所有權(quán)證或土地使用證上載明內(nèi)容為準。沒有辦理房屋所有權(quán)證或土地證的，未經(jīng)登記的建筑物，有權(quán)屬爭議的土地和房屋以及被擅自改變用途、擅自改擴建的房屋及附屬物（構(gòu)筑物）等，由市人民政府組織規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)、住建等行政主管部門進行認定和處理。
（二）被征收或置換房屋產(chǎn)權(quán)人認定。補償按照獨立產(chǎn)權(quán)證進行，即一個《房屋所有權(quán)證》為一個產(chǎn)權(quán)戶。一個《房屋所有權(quán)證》有多個共有產(chǎn)權(quán)人的仍按一個產(chǎn)權(quán)戶計算。
（三）單位房屋與自然人房屋認定。棚戶區(qū)內(nèi)原屬單位所有的房屋，已通過法定程序出售給自然人的，如實認定；具備出售條件尚未出售的單位房屋，可由單位按法定程序出售給自然人后，認定自然人為被征收或置換房屋主體；未出售給自然人的，認定單位為被征收或置換房屋主體。
四、征收、置換程序選擇
當(dāng)棚戶區(qū)內(nèi)全體業(yè)主均同意置換的，采用協(xié)商置換的方式優(yōu)先進行；當(dāng)棚戶區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主同意置換的，可與同意置換的業(yè)主進行協(xié)商置換；當(dāng)棚戶區(qū)內(nèi)全體業(yè)主未能全部同意置換且具有法定征收條件的，采用法定征收程序處理（被征收或置換房屋的國有土地使用權(quán)依法收回、依法使用）。
五、補償標準
（一）按照市場評估價格對房屋、不能搬移的附屬物及房屋裝飾裝修進行補償。
（二）不能搬移的果木花卉按國家規(guī)定的標準進行補償；能搬移有線電視、座機電話、空調(diào)、空氣源、電熱水器、有線網(wǎng)絡(luò)、太陽能分別補助移裝費300元/臺（部）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的移裝費按2次計算，貨幣補償?shù)陌?次計算。
（三）生產(chǎn)、經(jīng)營性用房因征收或置換產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失的，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的產(chǎn)權(quán)人只能按以下三種方式中的一種方式進行補償：
1.具備法定條件并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)的自營房屋，其停產(chǎn)停業(yè)損失每月按被征收房屋評估價值的7‰給予補償，補償時限從征收補償協(xié)議簽訂之日起一次性補償18個月。被征收人認為生產(chǎn)營業(yè)損失超過前款規(guī)定標準的，可向征收部門提供房屋征收前一年度實際經(jīng)營效益的相關(guān)證明材料，由房產(chǎn)地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，并按評估結(jié)果進行補償，補償時限從征收補償協(xié)議簽訂之日起至實際交付房屋之日止。
2.未經(jīng)法定機關(guān)批準將住宅用房改作生產(chǎn)經(jīng)營性用房的，其停產(chǎn)停業(yè)損失不予補償。但已取得工商、稅務(wù)登記證的自營房屋，可按經(jīng)審定的房屋征收前一年度實際生產(chǎn)經(jīng)營月平純利潤的60%進行補償，補償時限從征收補償協(xié)議簽訂之日起至實際交付房屋之日止。被征收人對生產(chǎn)經(jīng)營月平純利潤有異議的，以房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估的結(jié)果為準。未經(jīng)法定機關(guān)批準將非住宅改變用途的，按原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。
3.房屋出租的，以征收或置換工作部門審定的符合市場租金狀況的租金數(shù)額為準，自簽訂征收或置換協(xié)議起，一次性補償?shù)谝荒甓?2個月租金；自第二年度起，每年遞增20%至交付房屋止。
（四）搬家費。被征收房屋在80㎡（含）以下的補償2000元，超出面積部分按10元/㎡計算。產(chǎn)權(quán)調(diào)換按2次計算，貨幣補償按1次計算。
（五）臨時安置補償。選擇貨幣補償?shù)?，按每戶每?000元標準一次性補償12個月。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按每戶每月1000元標準補償12個月；因到期不能提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的，在超時限里，每戶每月補2000元至交房之日止。
六、補償方式
不論行政征收還是協(xié)商置換，產(chǎn)權(quán)人均可從以下兩種方式中任選一種獲取補償。
（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式
1.被征收或置換人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，按照列入棚改的時間和就近安置的原則，可在乾州燕子巖、峒河光明、石家沖桐油坪修制廠、乾州金坪等政府規(guī)劃的安置點選擇用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房。
（1）乾州燕子巖安置點：紗廠、媽媽室、煙廠、建材公司、民族線路器材廠；
（2）石家沖桐油坪修制廠安置點：桐油坪修制廠、獅子庵電站；
（3）峒河光明安置點：州工程公司（包括木工車間）、機械廠、針織廠、糖酒副食、州金屬公司、州生資公司、儲運公司、煤炭公司、第一裝卸公司、交通工業(yè)總公司、州市藥材公司（峒河）；
（4）乾州金坪安置點：其他棚戶區(qū)房屋征收與置換對象。
2.被征收或置換房屋的建筑面積與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)面積實行等面積調(diào)換。在辦理調(diào)換房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》時分攤面積計入房屋建筑面積。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋不計算樓層差。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)面積小于被征收或置換房屋建筑面積的部分，按被征收或置換房屋的市場評估價格結(jié)算。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)面積大于被征收或置換房屋建筑面積在10㎡（含）以下的部分，按2380元/㎡結(jié)算支付；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)面積大于被征收或置換房屋建筑面積在10㎡以上的部分，按市財政、審計部門核定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價結(jié)算支付。當(dāng)成本價高于2500元/㎡的，按2500元/㎡結(jié)算；當(dāng)成本價低于2500元/㎡的，據(jù)實結(jié)算。
3.房地產(chǎn)權(quán)屬證書上載明為商業(yè)的第一層門面，可按1:1的比例在安置區(qū)內(nèi)選定調(diào)換的門面。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換門面的套內(nèi)面積小于被征收或置換門面建筑面積的部分，按被征收或置換門面的市場評估價格結(jié)算；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換門面的套內(nèi)面積大于被征收或置換門面建筑面積在5㎡（含）以下的部分，按6000元/㎡結(jié)算支付；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換門面的套內(nèi)面積大于被征收或置換門面建筑面積在5㎡以上的部分，按用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換門面的市場價格結(jié)算支付。
4.被征收或置換房屋建筑面積低于50㎡的貧困家庭（享受城市最低生活保障或經(jīng)社區(qū)和街道辦事處審核證明人均年收入低于8000元的家庭），且在市區(qū)無房居住的被征收或置換人，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房不超過60㎡的（3口及3口以上家庭可選90㎡），其出資的差價部分由市人民政府給予補貼。
5.被征收或置換人原房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬物按照貨幣補償方式，根據(jù)評估價值進行補償。
6.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的維修資金、辦證稅費由市人民政府承擔(dān)。
7.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房交付后，按2000元/月一次性補償被征收或置換人6個月的裝修過渡費。
8.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的物業(yè)管理費，由市人民政府按房屋建筑面積以1.2元/㎡/月計算，一次性補貼120個月。
（二）貨幣補償方式
被征收人選擇貨幣補償?shù)某囱a償和獎勵外，可在以下兩種方式中選擇其中一種補貼。
1.房屋、室內(nèi)裝飾裝修、不可搬移的附屬物補償之和，按下列計算標準給予補貼：從征收決定發(fā)布之日起30日內(nèi)按30%給予補貼；從征收決定發(fā)布之日起30日以上至60日按20%給予補貼；從征收決定發(fā)布之日起60日以上至簽約規(guī)定期滿日內(nèi)按10%給予補貼。
2.被征收或置換人（以家庭戶為準）選擇貨幣補償方式并在乾州金坪安置點定向購買安置房的，獲得的補償總額原則上不低于同等條件下產(chǎn)權(quán)置換方式獲得的補償總額。在簽訂并履行貨幣補償協(xié)議后三個月內(nèi)簽訂購房合同并一次性支付總房款的，購房價格按建筑面積2500元/㎡計算，一次性補貼120個月物業(yè)管理費（標準為1.2元/㎡/月），另由市人民政府補貼每戶12萬元。購買安置房時需繳納的首期維修資金及相關(guān)稅費由市人民政府承擔(dān)。
七、獎勵辦法
被征收或置換人在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議并在約定的期限內(nèi)搬遷完畢、上交房屋所有權(quán)證、土地使用證及房門鑰匙的，按其被征收或置換房屋的建筑面積（簡易偏雜房除外）進行如下獎勵：
（一）自通知之日起15日內(nèi)簽訂協(xié)議的，獎勵300元/㎡；
（二）自通知之日起15日后至規(guī)定期滿日內(nèi)簽訂協(xié)議的，獎勵200元/㎡。
八、評估機構(gòu)的確定
采用行政征收方式的，征收部門提供不少于3家具備三級資質(zhì)的評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)不少于5個工作日。協(xié)商達成一致意見的，將協(xié)商結(jié)果書面告知征收部門；不能協(xié)商選定的，由房屋征收部門組織不少于三分之二的被征收人，按少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或通過搖號、抽簽等隨機選定方式確定，并經(jīng)公證機構(gòu)公證。被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估時點為房屋征收決定發(fā)布之日。采用協(xié)商置換方式的，參照上述方法操作，評估時點以通知或征收決定發(fā)布時間為準。
九、其他相關(guān)規(guī)定
（一）征收或置換已租賃房屋的，由房屋產(chǎn)權(quán)人自行負責(zé)處理與承租人的租賃合同。
（二）對征收設(shè)立了抵押權(quán)房屋的，由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商一致或由抵押人清償債務(wù)后依法依規(guī)進行補償。
（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》的稅、費由市人民政府承擔(dān)，在交付房屋后90個工作日辦理完并交付給產(chǎn)權(quán)人。
（四）征收或置換行政事（企）業(yè)單位的辦公用房、經(jīng)營用房及其它房屋的，原則上適用貨幣補償方式。
（五）選房辦法。被征收或置換人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，按照簽訂并履行協(xié)議的先后順序，在乾州燕子巖、峒河光明和石家沖桐油坪修制廠、乾州金坪安置點選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房；被征收或置換人選擇貨幣補償并在安置點購買安置房的，按照簽訂并履行購房合同的先后順序，在乾州金坪安置點選擇所購買的安置房。如遇多個被征收或置換人同一天簽訂置換協(xié)議或購房合同并均按約履行的，以抓鬮的形式確定選房序號。簽訂置換協(xié)議或購房合同后未按約履行的，在履約完畢后按照上述規(guī)定再行選房。
（六）可選擇的安置房和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房面積為60㎡、80㎡、100㎡、120㎡（均按建成后實測的套內(nèi)面積為準）。安置房采用簡易裝修，提供安裝好的門窗（安裝鋁合金窗，入戶安裝防盜門，廚房、廁所安裝塑鋼門，每間臥室安裝木制門）。
（七）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋按照國家相關(guān)規(guī)范要求施工、管理和竣工驗收。交付置換房時做到“四通一到位”，即通水、通電、通信、通有線電視和燃氣管道預(yù)埋到位。
（八）被征收或置換人符合保障條件的，優(yōu)先解決保障住房。
（九）棚戶區(qū)無產(chǎn)權(quán)人的安置問題，根據(jù)法律法規(guī)或市人民政府出臺的規(guī)范性文件執(zhí)行。
十、本細則自發(fā)布之日起實施，由吉首市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。
