關(guān)于征求《宣恩縣棚戶區(qū)(城中村)改造項目工農(nóng)街片區(qū)國有土地上房屋征收補償方案》
(征求意見稿)意見建議的告知書
為加快城市建設(shè)步伐，優(yōu)化城市人居環(huán)境，提升城市整體形象，依據(jù)宣恩縣城市總體規(guī)劃和2017年宣恩縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，擬對工農(nóng)街片區(qū)實施棚戶區(qū)改造。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(省政府令第380號)等相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將《宣恩縣棚戶區(qū)(城中村)改造項目工農(nóng)街片區(qū)國有土地上房屋征收補償方案》(征求意見稿)予以公布，征求公眾意見。如對本方案(征求意見稿)內(nèi)容有異議，請于本告知書公布之日起30日內(nèi)，向縣住建局提出書面意見或建議。
書面意見或建議送達地點：宣恩縣棚改工作辦公室(縣糧食局院內(nèi)4幢三樓)。
聯(lián)系人：張文孟，聯(lián)系電話：5820700。郵箱：phqgzzb@163.com。
附件：宣恩縣棚戶區(qū)(城中村)改造項目工農(nóng)街片區(qū)國有土地上房屋征收補償方案(征求意見稿)
宣恩縣人民政府
2017年10月24日
宣恩縣棚戶區(qū)(城中村)改造項目工農(nóng)街片區(qū)國有土地上房屋征收補償方案
(征求意見稿)
為加快城市建設(shè)步伐，優(yōu)化城市人居環(huán)境，提升城市整體形象，依據(jù)宣恩縣城市總體規(guī)劃和2017年宣恩縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，擬對工農(nóng)街片區(qū)實施棚戶區(qū)改造。為維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我縣實際，制定本方案。
一、征收范圍和征收時間
(一)征收范圍：宣恩縣工農(nóng)街片區(qū)棚戶區(qū)(城中村)改造項目包括：老縫紉社-石油公司棚戶;老民貿(mào)局-玻璃廠-文工團棚戶區(qū);生資公司-中藥材公司棚戶區(qū)等;老民族電影院-機械廠棚戶區(qū)等四個地塊。征收補償范圍為本項目規(guī)劃范圍內(nèi)所涉及的國有土地上必拆除房屋及其附屬物。
(二)實施時間：自發(fā)布房屋征收決定公告之日起開始實施。
二、征收主體、征收部門和實施單位
(一)征收主體：宣恩縣人民政府;
(二)征收部門：宣恩縣國有土地上房屋征收管理辦公室;
(三)實施單位：工農(nóng)街片區(qū)棚戶區(qū)改造工作專班。
三、被征收房屋調(diào)查、認(rèn)定和處理
(一)“兩證”齊全的房屋調(diào)查、登記
被征收房屋的權(quán)屬、用途、建筑面積等事項以《房屋所有權(quán)證》登記記載為依據(jù);被征收房屋占用土地的面積、類型、用途、年限等事項以《土地使用權(quán)證》登記記載為依據(jù)。若《房屋所有權(quán)證》與房屋登記簿、《土地使用權(quán)證》與土地登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準(zhǔn)。
(二)“兩證”不全和登記變動的房屋調(diào)查、認(rèn)定和處理
被征收房屋和占用國有土地未經(jīng)登記、“兩證”不全、登記后改變記載內(nèi)容未做變更登記、權(quán)利人對登記載明內(nèi)容持有異議未做更正登記的，經(jīng)權(quán)利人申請，由征收部門提請縣人民政府組織相關(guān)職能部門進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。
1.未登記土地的認(rèn)定
(1)已購公有住房，由原售房單位或原售房變化后的現(xiàn)管理單位配合，縣國土資源局予以土地登記認(rèn)定。
(2)已交易的房屋和以出讓方式取得土地使用權(quán)、建房后轉(zhuǎn)讓房屋的，依據(jù)相關(guān)合同，由縣國土資源局按照房地一體原則予以土地登記認(rèn)定。
(3)非法占用和轉(zhuǎn)讓土地的、使用臨時建設(shè)用地超過批準(zhǔn)期限的、擅自改變土地用途的，由縣國土資源局、縣規(guī)劃局予以違法用地認(rèn)定。
2.未登記建筑的認(rèn)定
(1)未登記建筑合法性認(rèn)定
工農(nóng)街片區(qū)未登記建筑調(diào)查認(rèn)定按照《宣恩縣棚戶區(qū)改造項目未登記建筑調(diào)查認(rèn)定及處理操作指引(試行)》分四類認(rèn)定：
第一類未登記建筑：1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施之前有經(jīng)規(guī)劃、住建或國土部門中的一個或者多個部門批準(zhǔn)建造手續(xù)的，由縣國土資源局認(rèn)定。
第二類未登記建筑：2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之前未經(jīng)規(guī)劃、住建或國土部門批準(zhǔn)建造的，由縣規(guī)劃局予以認(rèn)定。
第三類未登記建筑：2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之后未經(jīng)規(guī)劃、住建或國土部門同意建造的，由縣城市管理局認(rèn)定。
第四類未登記建筑：2017年10月24日征詢意見公告發(fā)布之后搶建的房屋，由片區(qū)改造專班認(rèn)定。
(2)未登記建筑權(quán)屬認(rèn)定
已購公房原有附屬建筑物，現(xiàn)實際占有人無所有權(quán)登記的，由縣國資局和縣房管機構(gòu)認(rèn)定。
國有經(jīng)營性用房，現(xiàn)實際占有人無所有權(quán)登記的，由縣國資局依據(jù)相關(guān)協(xié)議對使用權(quán)人及剩余使用年限進行認(rèn)定。
3.登記變更的認(rèn)定
(1)因買賣、互換、贈與、繼承和受遺贈、分割和合并等情形，未進行轉(zhuǎn)移登記的，由縣國土資源局按《土地登記法》、縣房管機構(gòu)按《房屋登記法》認(rèn)定。
變更認(rèn)定權(quán)利人應(yīng)與征收補償受益人一致。2017年10月24日征詢意見公告發(fā)布后，因轉(zhuǎn)移登記和認(rèn)定增加房屋所有權(quán)人的，征收補償維持轉(zhuǎn)移前的立戶不變。
(2)被征收人認(rèn)為房屋登記面積與實際面積不一致的，除因房屋翻、改、添建而導(dǎo)致房屋面積發(fā)生變化，能提交規(guī)劃批準(zhǔn)文件外，縣房管機構(gòu)不對初始登記后的房屋用途、面積進行變更或更正認(rèn)定。
初始登記分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不予變更，一律以原登記為準(zhǔn)。
4.其他權(quán)利的認(rèn)定
被征收房屋設(shè)有抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人，雙方就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問題進行協(xié)商，并將協(xié)商達成的書面協(xié)議送縣房管機構(gòu)認(rèn)定。
5.無合法房屋登記空余宗地的認(rèn)定
凈地取得土地使用權(quán)，收回土地使用權(quán)時無合法房屋登記的空余宗地，由縣國土資源局、縣規(guī)劃局和縣房管機構(gòu)認(rèn)定。
6.住改非房屋的認(rèn)定
片區(qū)棚改實施單位負(fù)責(zé)組織對房屋是否改變用途進行認(rèn)定，一般認(rèn)定符合改變用途的房屋應(yīng)具備以下情形之一：
(1)調(diào)查前實際改變用途滿兩年以上;
(2)調(diào)查前連續(xù)正常經(jīng)營、生產(chǎn);
(3)經(jīng)過合法批準(zhǔn)并辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)手續(xù);
(4)征收補償方案規(guī)定的其它條件。
7.未登記建筑和登記變動房屋的認(rèn)定和處理。不另行發(fā)放權(quán)屬證書，均以認(rèn)定和處理結(jié)果文書為準(zhǔn)。
(三)調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果公布
調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果在征收范圍內(nèi)公布，并送達被征收人。
四、被征收房屋價值評估
(一)評估機構(gòu)的選定。由被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商選定一家具備三級以上評估資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票、或者采取抽簽等隨機方式確定。確定的評估機構(gòu)在征收范圍內(nèi)予以公告。
(二)評估內(nèi)容
1.被征收房屋及其附屬物和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值;
2.被征收房屋室內(nèi)高于普通成品房標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修價值;
3.征收補償過程中其他需要評估的事項。
(三)評估時點。被征收房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
(四)評估辦法。按照《國有土地上房屋征收評估辦法》執(zhí)行。評估結(jié)果先在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，公示期滿后送達被征收人。被征收人或者征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起的10日內(nèi)，向評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。
五、房屋征收補償內(nèi)容
(一)被征收房屋的補償。
(二)因征收房屋造成的搬遷費的補償。
六、被征收房屋價值的補償方式
被征收人房屋價值的補償，包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補償、房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的補償。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附屬物。本項目范圍內(nèi)的補償安置方式，原則上采取貨幣化補償安置。
七、被征收房屋價值的貨幣化補償標(biāo)準(zhǔn)
(一)被征收人合法房產(chǎn)由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)參考同類型房產(chǎn)市場平均價格進行評估，按評估價格予以補償。
(二)搬遷費，以被征收房屋面積按20元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付搬家費，一戶被征收房屋面積不足90平方米的，按90平方米計算。室內(nèi)可移動設(shè)施按固定電話66元/部、空調(diào)(掛機)150元/臺、空調(diào)(柜機)200元/臺、有線電視100元/戶、寬帶網(wǎng)66元/戶、熱水器50元/臺的標(biāo)準(zhǔn)支付遷移費。
(三)符合條件的低收入住房困難棚戶區(qū)居民，可通過提供公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房方式滿足其基本居住需求。
(四)貨幣化安置不設(shè)拆遷安置過渡期，不補償安置過渡費用。
八、未登記建筑認(rèn)定結(jié)果的補償
未登記建筑所有權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商簽訂協(xié)議并騰退房屋的，補償標(biāo)準(zhǔn)分別為：由國土部門認(rèn)定為第一類未登記建筑的，比照已登記建筑補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;由規(guī)劃部門認(rèn)定為第二類未登記建筑的，按殘值法評估價格予以補償;由城管部門認(rèn)定為第三類未登記建筑的，由被征收人自行拆除，不予補償;由工作專班認(rèn)定為第四類未登記建筑的不予補償。
認(rèn)定被征收房屋設(shè)有抵押權(quán)，抵押人與抵押權(quán)人達成書面協(xié)議的，按照協(xié)議對被征收人予以補償;達不成書面協(xié)議的，將補償款向公證機構(gòu)辦理提存。
九、無合法房屋登記的空余宗地補償
依據(jù)土地用途、面積和剩余使用年限，按評估價值予以貨幣一次性補償。
十、經(jīng)營性用房的補償
參考同區(qū)域類似地段經(jīng)營性用房進行評估，按評估價一次性補償。
十一、住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的補償
(一)房屋所有權(quán)人在縣國土資源局和縣房管機構(gòu)交納有關(guān)稅費、對住宅房屋和房屋占用土地進行用途變更登記的，被征收住宅視同被征收經(jīng)營性用房補償。
(二)房屋所有權(quán)人未在縣國土資源局和縣房管機構(gòu)對住宅房屋和房屋占用土地進行用途變更登記的，被征收房屋仍按住宅補償。
十二、行政機關(guān)、企事業(yè)單位房地產(chǎn)補償
國家機關(guān)、行政事業(yè)單位房地產(chǎn)按評估實行貨幣補償，補償資金由國資局上繳國庫。
國有企業(yè)房地產(chǎn)以評估價值實行貨幣補償。
十三、獎勵政策
(一)被征收人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議，并在協(xié)議約定時間內(nèi)騰空房屋，將房屋相關(guān)權(quán)證及鑰匙移交給片區(qū)棚改實施單位的，給予被征收人獎補10000元(其中按期簽訂協(xié)議獎勵5000元，按約定時間騰空房屋、移交鑰匙獎勵5000元)，逾期不予獎補。
(二)被征收人房屋是住房且征收后在本縣城規(guī)劃區(qū)購買住房的，給予房屋評估價值20%的獎勵。
(三)棚戶區(qū)改造貨幣化安置稅費減免優(yōu)惠按國家現(xiàn)行政策執(zhí)行。
十四、補償協(xié)議的簽訂
(一)簽約期限和搬遷期限
被征收應(yīng)于2018年1月31日之前簽訂征收補償協(xié)議;于2018年3月31日前騰空交房。
(二)補償協(xié)議簽訂當(dāng)事人。房屋征收部門與被征收房屋所有權(quán)人。
(三)被征收房屋補償協(xié)議簽訂人。以房屋所有權(quán)證載明的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)過認(rèn)定的產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)人未到場的，由委托代理人憑產(chǎn)權(quán)人的合法委托手續(xù)簽訂協(xié)議;產(chǎn)權(quán)人已故的，則由合法繼承人或委托代理人簽訂協(xié)議。
(四)簽訂補償協(xié)議。在確定的簽約期限內(nèi)，征收部門與被征收人就補償方式、補償金額、支付期限、面積、搬遷費、裝飾裝修補償費用、搬遷期限等事項，簽訂補償協(xié)議。
簽訂補償協(xié)議后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可依法提起訴訟。
(五)自征收決定公布之日起，被征收房屋已出租的，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)與承租人終止租賃合同，解除租賃關(guān)系。存在租賃糾紛的，由產(chǎn)權(quán)人自行解決。
十五、辦理程序
貨幣補償辦理程序：確認(rèn)證件→評估協(xié)商→簽訂協(xié)議→領(lǐng)取補償→騰空交房。
十六、其他相關(guān)規(guī)定
(一)貨幣化安置不設(shè)拆遷安置過渡期，不補償安置過渡費用。
(二)征收范圍內(nèi)的電力、通信、廣播、電視、供水管線、燃?xì)夤艿赖仁姓迷O(shè)施，由所有權(quán)人或經(jīng)營單位在拆遷期限內(nèi)自行拆除，并按規(guī)定要求予以恢復(fù)。
(三)被征收人不得拆除、損壞騰空房屋內(nèi)的門、窗等建筑物，否則因被征收人擅自拆除行為所致的全部安全風(fēng)險，由被征收人承擔(dān)，且房屋征收部門有權(quán)從被征收人補償款中扣除其違規(guī)行為所造成的損失。
(四)征收個人房屋，被征收人符合住房保障條件的，按保障政策辦理。
(五)在征收補償方案確定的簽約期內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
(六)被征收人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
(七)實行陽光征收，保障征收信息公開。公開公布征收決定、補償決定;公開征收補償政策、辦事程序;公開房屋調(diào)查的基本情況、安置情況和征收工作人員名單;公開評估機構(gòu)選定情況、分戶評估情況等，廣泛接受被征收人和社會各界監(jiān)督。
十七、方案的效力與調(diào)整
(一)本方案僅限于工農(nóng)街片區(qū)的棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)執(zhí)行，對其他國有土地上房屋征收與補償和相關(guān)問題的認(rèn)定和處理無效。
(二)本方案在實施過程中，隨國家法律、法規(guī)和政策的調(diào)整而相應(yīng)調(diào)整，不受本改造片區(qū)外國有土地上房屋征收與補償及相關(guān)問題處理差異影響而調(diào)整。
(三)本方案在實施過程中，因物價政策和市場價格變化，由征收部門按實施年度據(jù)實調(diào)整。
(四)本方案在實施過程中，未盡事宜可由征收部門就相關(guān)具體問題制訂具體處理辦法。
本方案由宣恩縣國有土地上房屋征收管理辦公室負(fù)責(zé)解釋。
