為進一步提升市中心區(qū)城市化水平，根據(jù)煙臺市人民政府辦公室《關于進一步加快推進市中心區(qū)舊城舊村改造的意見》（煙政辦字〔2016〕42號）文件精神，結合我區(qū)實際，就加快推進城中（邊）村暨棚戶區(qū)改造工作提出如下實施意見。
一、指導思想和基本原則
（一）指導思想。堅持“政府主導、市場運作、企業(yè)參與”的改造模式，突出抓好居民補償安置和舊村原址騰空，進一步改善城中（邊）村居民的住房條件和生活環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定。
（二）基本原則。堅持規(guī)劃統(tǒng)領、適當連片、同步配套、政策一致的原則，成熟一個改造一個；堅持規(guī)劃剛性，具備條件的進行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造；堅持以規(guī)范運作與簡化程序相結合，依法依規(guī)，優(yōu)化服務；堅持以建得成、搬得進為目標，強化監(jiān)督管理，嚴格征遷政策標準，切實維護居民的合法權益。
二、工作目標
按照省級下達的任務目標，力爭到2020年，全區(qū)42個城中（邊）村暨棚戶區(qū)改造項目全部開工，并完成舊村原址居民的補償安置；到2018年，完成任務總量的70%。通過改造，提升城中（邊）村暨棚戶區(qū)居民的居住條件，優(yōu)化城市用地布局結構，完善市政基礎設施和公共服務設施，努力形成整體協(xié)調(diào)、相互融合、一體發(fā)展的城市新面貌。
三、政策依據(jù)
（一）補償安置政策
1．補償安置面積的確定
①平房補償按照《關于加快芝罘、萊山兩區(qū)城中（郊）村改造工作的實施意見》（煙舊改聯(lián)〔2011〕1號）中“村民住宅按宅基地面積等面積安置”的規(guī)定，以有效宅基地面積為基數(shù)；宅基地內(nèi)二層及以上有證住宅按“拆一還一”原則確定補償安置面積。
②樓房補償參照《關于進一步加快市中心區(qū)城中（郊）村改造工作的意見》（煙舊改聯(lián)〔2012〕1號）規(guī)定執(zhí)行。對有房產(chǎn)證的被征遷多層樓房，其補償安置面積按照安置高層的比例進行換算，換算比例為1:1.15；對手續(xù)不全的大齡青年樓、舊住宅樓，由屬地街道（園區(qū)）及村（居）委出具證明后可參照上述規(guī)定執(zhí)行。其中，對小棚閣樓及車庫等據(jù)實評估給予貨幣補償。
③對取得合法房產(chǎn)證的別墅，其補償安置面積按照安置高層的比例進行換算，換算比例為1:1.2。
④對有證的村（居）委辦公用房，其補償安置面積按照房產(chǎn)證標注的面積確定。
2．補償安置方式的確定
區(qū)級對被征遷居民的補償安置全部量化為貨幣形式，補償價值以安置面積為基數(shù)，補償單價由中介機構評估確定。
征遷主體（街道園區(qū)或村居委）根據(jù)區(qū)級量化的貨幣補償總額，結合實際情況對被征遷居民進行貨幣化安置或?qū)嵨锇仓谩?/p>
3．歷史遺留房產(chǎn)的補償
對居民自己遺失證件，街道（園區(qū)）存有相關證明的；居民確權意識不足，未及時換證的；經(jīng)村集體批準房屋翻新，翻新后二層部分未辦理相關證件或自家空地或插花地蓋房等歷史遺留問題導致未辦理土地證、房產(chǎn)證的情況，應本著尊重歷史的原則，由相關街道（園區(qū)）、村（居）委出具證明材料后，經(jīng)由規(guī)劃、國土、住建等部門組成的推進小組確認后報領導小組審議。對確屬歷史遺留問題的可參照有證房產(chǎn)予以合理補償。
對經(jīng)批準尚不到期的臨時建筑、工業(yè)用房等非住宅實行貨幣補償，補償標準依據(jù)重置成本結合成新評估后確定。
4．附屬設施的補償
對被征收平房，只對房證面積內(nèi)的室內(nèi)裝修按評估價值給予補償，其宅基地內(nèi)的其他各類房屋、棚廈及附屬設施不予另行補償；對被征收樓房的配套附屬設施（包括小棚、車庫、閣樓等）按實際評估價予以補償。被征收房屋的閉路電視、電話、寬帶、熱水器移裝、空調(diào)移裝等設施補償，參照《煙臺市人民政府關于規(guī)范國有土地上房屋征收與補償工作的意見》（煙政發(fā)〔2011〕54號）規(guī)定，按照征收時的收費標準予以補償。
5．搬遷補助、速遷獎勵、利用住宅搞經(jīng)營、非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失等其他補償，以及所涉國有土地上房屋征收與補償，參照《煙臺市人民政府關于規(guī)范國有土地上房屋征收與補償工作的意見》（煙政發(fā)〔2011〕54號）規(guī)定執(zhí)行。
（二）用地政策
1．改造用地以舊村原址面積等面積供給。舊村原址的范圍以所有村民宅基地、村內(nèi)公共道路、村集體辦公面積等確定。其改造以舊村原址實施就地改造為主，并鼓勵遷村并居統(tǒng)一改造。對利用舊村原址就地改造的，在合理規(guī)劃布局的前提下，可按規(guī)劃適當增加用地面積，增加面積上限為舊村原址面積的30%且最高不得超過100畝。對個別確需額外增加用地面積的項目，按照一事一議的原則，經(jīng)區(qū)棚戶區(qū)改造工作領導小組研究后，報市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)管理領導小組專題研究。
2．對舊村原址面積少、無新增建設用地、無法實現(xiàn)收益平衡的項目，按照一事一議的原則，由區(qū)棚戶區(qū)改造工作領導小組研究確定運作方式。
3．對利用部分新增地進行改造的項目，可將新增總量的10%留給村集體經(jīng)濟組織，作為預留經(jīng)濟發(fā)展用地，并隨城中（邊）村改造用地同步出讓。
（三）宗地出讓評估測算政策
依據(jù)《關于經(jīng)營性建設用地儲備出讓宗地評估測算有關事項的通知》（煙國土資發(fā)〔2015〕13號）、《關于明確新建居住區(qū)公共服務設施建設責任的意見》（煙建住房〔2015〕34號）等相關政策執(zhí)行。對原實行安置房回購政策的項目，所需安置房由政府按照綜合成本價回購，綜合成本價由中介機構根據(jù)安置房建造前期費用、建造成本、其他費用、建造期利息、投資利潤綜合測算確定。
四、工作流程
1．區(qū)棚戶區(qū)改造工作推進小組辦公室（簡稱區(qū)推進辦）根據(jù)全區(qū)城中（邊）村改造總量及省級下達的棚戶區(qū)改造任務目標要求，采取先易后難，成熟一個推進一個的原則，分街道（園區(qū)）提出改造實施計劃，報請區(qū)棚戶區(qū)改造工作領導小組（以下簡稱區(qū)領導小組）批準后組織實施。
2．區(qū)規(guī)劃分局根據(jù)批準的年度改造計劃，以舊村原址為基礎，對其原址及周邊用地進行路網(wǎng)及宗地劃分。
3．對計劃改造的居委，由所在街道（園區(qū)）就用地位置與范圍、舊村原址征遷計劃安排、資金籌措方式等提出意見報區(qū)推進辦；區(qū)舊改辦委托專業(yè)測繪機構對舊村原址進行測繪；推進小組對舊村原址測繪面積、擬定用地范圍與宗數(shù)、用地合規(guī)性和所需土地指標等提出初步意見，報區(qū)領導小組審定。經(jīng)批準后，區(qū)領導小組辦公室分別致函區(qū)規(guī)劃分局、國土分局、財政局、發(fā)改局、環(huán)保局，并附改造用地范圍圖。各部門（單位）依此做好規(guī)劃選址、出具規(guī)劃用地紅線圖和規(guī)劃條件通知書、征收與出讓評估、項目評審及資金運作等工作。
4．區(qū)國土分局按照確定的改造用地，做好土地權屬普查界定、依據(jù)棚戶區(qū)改造計劃落實土地指標以及新增土地征收等工作；負責協(xié)調(diào)市國土部門按程序完成宗地出讓工作。
5．區(qū)舊改辦負責委托房地產(chǎn)中介機構依序?qū)Ω黜椖孔≌c非住宅征收及形成凈地后宗地收入進行評估測算；負責組織對評估結果進行聯(lián)合評審，并就各項目所需的熟化資金及宗地收入價款提出初步意見，報區(qū)領導小組審定。
6．各街道（園區(qū)）作為舊村原址征遷的責任主體，負責做好居民征遷補償與手續(xù)辦理，并銜接好項目建設和居民安置的節(jié)點，確保棚改年度考核達到征遷與建設的指標要求。對于居民征遷，應視項目建設情況，可采取一次性搬遷拆除和分期安置就地躲遷相結合的方式。對利用部分新增地先行開工建設的，應優(yōu)先滿足一戶一套住宅的實物安置需求，保證實物安置的居民能夠一次性全部上樓，考核當年要完成全部居民征遷補償協(xié)議簽訂工作、實施居民就地躲遷；對利用舊村原址進行改造的，原則上居民應一次性搬離、實施臨時躲遷（付臨時安置費），項目一期開工優(yōu)先滿足一戶一套住宅、一次性上樓的實物安置需求，實物安置房屋綜合驗收后3個月內(nèi)組織居民搬遷上樓。鼓勵實施貨幣化補償，提高貨幣化安置比例。各項目實施征收前，相關街道（園區(qū)）應將征遷安置補償方案報區(qū)推進小組審核，方案內(nèi)容包括補償標準、組織機構、運作方式、起止時限等。
7．各改造項目所涉范圍內(nèi)的征收補償費，可采取征集社會投資人的方式解決，并列入土地整理成本；有條件的村（居），也可由村（居）委自籌資金先行墊付。項目宗地或分宗地繳納出讓金后，由各街道（園區(qū)）向領導小組辦公室提出征遷補償安置費撥付申請，經(jīng)領導小組審定后，由區(qū)財政撥付至相關主體。
8．土地出讓競得人繳納出讓金后，區(qū)財政局負責與市財政局對接土地出讓金返還工作，會同區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司積極爭取棚改獎補資金、政策性銀行貸款以及通過其他方式進行融資等工作；區(qū)發(fā)改、環(huán)保、規(guī)劃、國土、住建等部門按各自職能加快改造建設手續(xù)辦理工作。
五、保障措施
（一）加強組織領導。成立芝罘區(qū)棚戶區(qū)改造工作領導小組，研究棚戶區(qū)改造遇到的重大問題與推進工作。實行聯(lián)席會議制度，審定棚戶區(qū)改造年度計劃，審議由區(qū)推進小組報送的各棚戶區(qū)改造項目用地范圍、征遷方案、土地整理人、土地整理資金、宗地地價處置意見等事宜。領導小組下設區(qū)棚戶區(qū)改造工作推進小組，由區(qū)住建局（舊改辦）、財政局、國土分局、規(guī)劃分局有關人員組成。具體負責舊村原址面積審核，用地范圍、土地指標、征遷方案、土地價格、評估報告評審及各項目實施意見的論證與報批，項目推進與督導落實，年度目標考核及其他相關事項。兩小組辦公室均設在區(qū)住建局（舊改辦），并抽調(diào)工程管理、評估評審、法律顧問等專業(yè)人員充實崗位。
（二）落實工作責任。各街道（園區(qū)）作為舊改實施的第一責任人，要按照全區(qū)舊改工作總體任務目標，統(tǒng)籌安排提報各年度舊改實施計劃，重點從招大引強、居民征遷、安置房建設、社會維穩(wěn)、居民搬遷上樓等方面入手，選派業(yè)務骨干成立工作組進駐舊改村（居），指導舊改工作推進，合理處置問題梗阻，化解各類矛盾糾紛，并把任務和時限落實到個人。區(qū)直各相關部門，要主動樹立為舊改優(yōu)先服務的大局意識，針對項目推進的各個環(huán)節(jié)，第一時間論證研究，第一時間辦理手續(xù)，第一時間撥付資金，第一時間對接上級，確保順利完成預期任務目標。
（三）確保依法推進。城中（邊）村暨棚戶區(qū)改造工作堅持依法合規(guī)、公開公正、程序規(guī)范、制度落實的原則依法推進。區(qū)棚戶區(qū)改造工作推進小組應聘請區(qū)政府法律顧問全程參與項目，對社會穩(wěn)定、風險評估、程序設定、法律文書、權屬爭議、信訪訴訟、責任追究等事項提出法律意見。
（四）強化考核督查。按照區(qū)委、區(qū)政府年度考核規(guī)定，將城中（邊）村暨棚戶區(qū)改造工作納入全區(qū)崗位目標責任制考核范疇，實行專項考核。將目標任務分解到部門、具體到項目、落實到崗位、明確到個人，細化、量化考核內(nèi)容和指標，充分調(diào)動區(qū)直部門、街道（園區(qū)）和村（居）的積極性，切實把改造任務和責任落到實處。區(qū)棚戶區(qū)改造工作領導小組辦公室要會同有關部門和單位抓好督查落實，定期通報，年底檢查考核。要建立嚴格的監(jiān)督、考核、驗收工作機制，在核準審批上嚴密管理，在資金使用上加強審計，在考核驗收上嚴格標準，確保工作有序開展。
本《實施意見》自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期至2021年9月1日。期間，如遇中央、省、市相關政策調(diào)整，按上級政策執(zhí)行。
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