吉水縣上下老街歷史文化街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目（棚戶區(qū)改造）房房屋征收補(bǔ)償方案征求公眾意見和修改情況的公告
2017年9月4日，吉水縣人民政府公布了《關(guān)于公開征求<吉水縣城上下老街歷史文化街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目（棚戶區(qū)改造）房屋征收補(bǔ)償方案>意見的通告》，依法公開征求意見，現(xiàn)將征求期限已超過30日，根據(jù)《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《江西省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》和《吉安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》等規(guī)定，現(xiàn)將本次征求公眾意見和修改情況予以公布。
一、征求意見情況
2017年9月4日，縣政府發(fā)布了《關(guān)于公開征求<吉水縣上下老街歷史文化街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目（棚戶區(qū)）改造房屋征收與補(bǔ)償安置實(shí)施方案（征求意見稿）>》意見的通告，截止2017年10月10日，縣人民政府組織有關(guān)部門廣泛聽取意見，共組織兩次意見征詢會，到會代表37名；接待被征收戶60余人次；書面信函意見書2封，電子郵件3封，電話咨詢22人次。大多數(shù)同意該實(shí)施方案，少數(shù)人有不同意見，經(jīng)整理歸納，不同意見主要有九類：1.按政府規(guī)劃要求，在原地重建；2.認(rèn)為征收房屋不屬危舊房，不是棚戶區(qū)；3.超過400㎡以上要求提高產(chǎn)權(quán)比例；4.要求有土安置；5.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要求提高；6.坍塌、焚毀房屋要求按坍塌、焚毀之前實(shí)有面積補(bǔ)償；7.認(rèn)為本次征收不屬于公益項(xiàng)目是商業(yè)開發(fā)；8.院落要補(bǔ)償；9.個(gè)別單位不按受貨幣補(bǔ)償，要求產(chǎn)權(quán)置換。
二、相關(guān)意見答復(fù)
1.關(guān)于按政府規(guī)劃要求，在原地重建問題。
上下老街因歷史原因，房屋建筑密度非常大，達(dá)到63%，根據(jù)《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》要求，建筑密度上限為38%。根據(jù)《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》第二十八條之規(guī)定“在歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護(hù)范圍內(nèi)，不得進(jìn)行新建擴(kuò)建活動(dòng)，但是新建、擴(kuò)建必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)除外”。所以現(xiàn)實(shí)客觀條件不能滿足就地改建，歷史文化街區(qū)保護(hù)政策也不允許原地重建。
2.關(guān)于認(rèn)為征收房屋不屬危舊房，不是棚戶區(qū)問題。
該地段基礎(chǔ)設(shè)施落后，房屋結(jié)構(gòu)簡陋，土坯房危舊房居多，結(jié)構(gòu)老化，抗震、防火等性能差，居住擁擠、功能不全，居住環(huán)境差，道路狹窄，無綠化、無公共活動(dòng)場所，采光通風(fēng)差，房屋集中，是典型的舊城區(qū)（棚戶區(qū)）。該區(qū)域主要是設(shè)施較欠缺、環(huán)境較差，需加以改造的簡陋住宅為主的用地，屬危舊房和棚戶區(qū)，是三類居住用地，并不是什么所謂的“黃金寶地”。
3.關(guān)于超過400㎡以上要求提高比例補(bǔ)償問題。
個(gè)人建房占用耕地不得超過90㎡，占用非耕地不得超過120㎡，房屋層數(shù)不超過三層半，人均建筑不超過60㎡，且參照比較大多數(shù)地方實(shí)際情況，一戶住宅一般不超過330㎡，也不得超過《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》規(guī)定的建筑密度與容積率。超過400㎡不予實(shí)物安置既符合客觀現(xiàn)實(shí)需求，也與相關(guān)政策相符。
4.關(guān)于要求有土安置問題。
首先是出于集約、節(jié)約、科學(xué)合理利用土地資源的需要，城市規(guī)劃范圍內(nèi)不宜建單家獨(dú)院。以往拆遷安置小區(qū)建筑質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，小區(qū)管理配套更是落后，不利于城市建設(shè)健康科學(xué)發(fā)展，勢必形成許多新的城中村，在不久的將來,又面臨著改造提升。目前我國絕大多數(shù)城市，包括縣城都不進(jìn)行有土安置；其次土地供應(yīng)都采用公開拍賣方式，原來移民供地形式到現(xiàn)在已無法復(fù)制，更不符合我國土地管控政策；再次,我國土地是實(shí)行社會主義公有制，憲法、物權(quán)法，房地產(chǎn)管理法、土地法都有明確規(guī)定，國務(wù)院590號令明確規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回”。農(nóng)民建房嚴(yán)格控制在“一戶一宅”范圍內(nèi)且不得超過省市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如征收宅基地符合本次征收方案第七條第3款要求的，可以申請異地重建，不是完全沒有有土安置，這與金灘新區(qū)路網(wǎng)建設(shè)安置政策是相吻合的。
5.關(guān)于補(bǔ)償提高問題。
房屋的價(jià)值由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和土地用途確定，同時(shí)法律給予了當(dāng)事人價(jià)格確定的救濟(jì)權(quán)、行政救濟(jì)權(quán)和司法救濟(jì)權(quán)。補(bǔ)償價(jià)格多少取決于市場行情和房屋本身價(jià)值，評估機(jī)構(gòu)會依據(jù)正確的技術(shù)路線和評比辦法，作出一個(gè)科學(xué)合理且符合客觀實(shí)際的估價(jià)結(jié)果。加上補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，被征戶實(shí)際所得肯定會高于房屋市場交易價(jià)。
6.坍塌、焚毀房屋標(biāo)準(zhǔn)問題。
按國家政策規(guī)定：“空閑或者房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地,不確定土地使用權(quán)”。該規(guī)定明確了該類土地使用權(quán)已喪失，政府本著不與民爭利原則，在征收期間，經(jīng)原使用人書面申請且經(jīng)未登記房屋確權(quán)組認(rèn)定為合法的，將給予評估補(bǔ)償。
7.認(rèn)為本次征收是商業(yè)開發(fā)。
江西省人民政府《關(guān)于公布第二批省級歷史文化街區(qū)的通知》(贛府字【2016】94號)，已經(jīng)將上下老街列為歷史文化街區(qū)，要求保護(hù)不可再生的歷史資源，以留住歷史、留住鄉(xiāng)愁?？h政府將依據(jù)歷史街區(qū)保護(hù)相關(guān)政策予以保護(hù)，不是什么商業(yè)開發(fā)。只是對歷史街區(qū)內(nèi)欠缺的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、群眾居住環(huán)境和居住條件進(jìn)行提升改善，履行了相關(guān)職能與義務(wù)。
8.院落要補(bǔ)償問題。
根據(jù)《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》，凡容積率未達(dá)到上限的院落將視情況，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)政策法律予以估價(jià)，并給予適當(dāng)補(bǔ)償。
9.個(gè)別單位補(bǔ)償問題。
單位建房一般是根據(jù)公益需要，由政府劃撥土地，當(dāng)按規(guī)劃需要進(jìn)行征收時(shí)，土地使用權(quán)自然收回。如單位確因公益需要，可根據(jù)相關(guān)政策再申請用地，而不是簡單的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
三、意見修改情況
根據(jù)征求意見情況，結(jié)合征收政策及項(xiàng)目實(shí)際情況，對征收方案進(jìn)行修改，具體情況如下：
1、原意見稿中“獨(dú)幢房屋（住宅類）補(bǔ)償經(jīng)評估機(jī)構(gòu)估價(jià)后，考慮到容積率，占地面積不超過180m2的房屋且建筑面積不超過400m2的，主體建筑可按以下比例結(jié)算補(bǔ)償金額：建成一層的房屋按建筑面積1.6；建成二層的房屋按建筑面積1：1.3，建成三層的房屋按建筑面積1：1.1，四層及以上房屋按建筑面積1：1后比例進(jìn)行結(jié)算。”
現(xiàn)修改“獨(dú)幢房屋（住宅類）補(bǔ)償經(jīng)評估機(jī)構(gòu)估價(jià)后，結(jié)合容積率，建筑占地面積不超過180㎡的房屋且建筑面積不超過400㎡的，主體建筑可按以下比例結(jié)算補(bǔ)償金額：建成一層的房屋按實(shí)際建筑面積評估價(jià)1：1.8，建成二層的房屋按實(shí)際建筑面積評估價(jià)1：1.5，建成三層的房屋按實(shí)際建筑面積評估價(jià)1：1.2，四層及以上房屋按實(shí)際建筑面積評估價(jià)1：1。”
2、原意見稿中“實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換的：成套住房按主房面積1：1置換?？紤]到容積率，單幢（住宅類）私房，占地面積不超過180m2的房屋且建筑面積不超過400m2的，調(diào)換比例以主房建筑面積為基數(shù)，建成一層的房屋按建筑面積1：1.6進(jìn)行調(diào)換，建成二層的房屋按建筑面積1：1.3調(diào)換，建成三層的房屋按建筑面積1：1.1進(jìn)行調(diào)換，建成四層及以上房屋按建筑面積1：1調(diào)換。”
現(xiàn)修改為“單幢（住宅類）私房，結(jié)合容積率，建筑占地面積不超過180㎡的房屋且建筑面積不超過400㎡的，置換比例以主房建筑面積為基數(shù)，建成一層的房屋按建筑面積1：1.7進(jìn)行置換，建成二層的房屋按建筑面積1：1.4置換，建成三層的房屋按建筑面積1：1.2進(jìn)行置換，建成四層及以上房屋按建筑面積1：1置換。”
3、原意見稿中“成套房被征收人選擇濱江花園（南、北苑）安置小區(qū)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，因產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房戶型設(shè)計(jì)等原因，其所選產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房總面積不得超過其被征收房屋主體建筑面積的20%。所超出的20%以內(nèi)部分，安置價(jià)按均價(jià)2300元/㎡結(jié)算；超出20%以外的，其超出部分按照類似房地產(chǎn)市場價(jià)結(jié)算（均價(jià)4800元/㎡）”
現(xiàn)修改為“成套房被征收人選擇濱江花園（南、北苑）安置小區(qū)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，因產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房戶型設(shè)計(jì)等原因，其所選產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房總面積不得超過其被征收房屋主體建筑面積的20%。所超出的20%以內(nèi)部分，期房安置價(jià)按均價(jià)2490元/㎡結(jié)算；超出20%以外的，其超出部分按照類似房地產(chǎn)市場價(jià)結(jié)算（均價(jià)5200元/㎡）?，F(xiàn)房（濱江南、北苑）安置價(jià)按均價(jià)2300元/㎡結(jié)算；超出20%以外的，其超出部分按照類似房地產(chǎn)市場價(jià)結(jié)算（均價(jià)4800元/㎡）。
2017年10月20日
