關(guān)于印發(fā)寧都縣老城區(qū)棚戶區(qū)改造房屋
征收與補(bǔ)償方案的通知
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣政府各部門，縣直、駐縣各單位：
經(jīng)縣十七屆人民政府第五十次常務(wù)會議研究和縣委常委會審定，決定對寧都縣老城區(qū)老學(xué)坪、小東門（大井巷）、建國街等三個區(qū)域棚戶區(qū)房屋進(jìn)行征收，并批準(zhǔn)《寧都縣老城區(qū)棚戶區(qū)改造房屋征收與補(bǔ)償方案》，請縣房地產(chǎn)管理局依法公告并會同相關(guān)單位依法組織實(shí)施。
寧都縣老城區(qū)棚戶區(qū)改造房屋征收與補(bǔ)償方案
為加快我縣舊城（棚戶區(qū)）改造步伐，改善居民的居住條件，提升城市綜合承載能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會和諧。根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院第590號令）、《江西省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》（江西省人民政府令第214號）和《寧都縣棚戶區(qū)（城中村）改造實(shí)施辦法》（寧府辦發(fā)〔2016〕4號）等法律法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，制定本方案。
一、征收范圍
根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）、江西省人民政府辦公廳《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見（試行）》（贛府廳發(fā)〔2013〕22號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣城市總體規(guī)劃要求，決定在寧都縣城老學(xué)坪、電燈巷、建國街、大井巷及小東門等老城區(qū)實(shí)施棚戶區(qū)改造，總戶數(shù)2310戶，詳見征收紅線圖。
二、征收部門和征收實(shí)施單位
（一）征收部門：縣政府指定縣房地產(chǎn)管理局為征收部門。
（二）征收實(shí)施單位：縣房地產(chǎn)管理局委托梅江鎮(zhèn)人民政府為征收實(shí)施單位，負(fù)責(zé)本次征收補(bǔ)償工作。
三、征收對象
棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)被征收房屋的所有權(quán)人。
四、征收實(shí)施時間、補(bǔ)償簽約期限
（一）征收實(shí)施時間：各片區(qū)征收起始時間見房屋征收決定公告。
（二）征收補(bǔ)償簽約期限：自發(fā)布房屋征收決定公告之日起90天內(nèi)。
五、征收補(bǔ)償依據(jù)
（一）私有房產(chǎn)：憑縣房屋登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證或房屋確權(quán)憑證為補(bǔ)償依據(jù)。
（二）公房：以房屋所有權(quán)證標(biāo)注為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證未標(biāo)注的，以原始檔案記載、產(chǎn)籍資料標(biāo)注為準(zhǔn)。也可憑單位部門頒發(fā)的房屋租賃憑證為補(bǔ)償依據(jù)。
（三）非住宅房屋性質(zhì)（經(jīng)營性或者非經(jīng)營性）和面積以房屋登記簿記載的為準(zhǔn)，無房屋登記簿的以房屋檔案記載的為準(zhǔn)。房屋所有權(quán)證載明為住宅，實(shí)際用途改變?yōu)榉亲≌猛镜姆课?，店面為臨街道第一層第一自然間房屋，同時應(yīng)依法辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、交納了稅費(fèi)或相關(guān)許可，且到征收前一直在正常經(jīng)營。
原為住宅房屋在房屋征收決定公告之日前連續(xù)2年改為非住宅房屋，并依法辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，至房屋征收時一直作為非住宅房屋使用的，征收時按非住宅房屋予以貨幣補(bǔ)償。符合上述“住改非”條件的非住宅房屋性質(zhì)（經(jīng)營性或者非經(jīng)營性）和實(shí)際改為非住宅的面積以認(rèn)定組的認(rèn)定為準(zhǔn)。
（四）征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，被征收人應(yīng)事先到有關(guān)部門重新辦理設(shè)立抵押權(quán)等有關(guān)手續(xù)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)。征收有糾紛或產(chǎn)權(quán)不清的房屋，由公證機(jī)關(guān)作房屋勘察記錄，辦好證據(jù)保全手續(xù)。
（五）未登記建筑的認(rèn)定和處理
被征收人房屋未經(jīng)房屋權(quán)屬登記的，被征收人應(yīng)當(dāng)向房屋征收實(shí)施單位提供相關(guān)建房手續(xù)，由房屋征收實(shí)施單位牽頭組織國土、城建、房管等相關(guān)部門組成認(rèn)定組進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定并提出處理意見。
1.對認(rèn)定為合法建筑的，依法予以補(bǔ)償；對認(rèn)定為未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，依法予以適當(dāng)補(bǔ)償。
2.征被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的住宅房屋（在單位土地使用權(quán)范圍內(nèi)自行搭建的除外），本著實(shí)事求是的原則，參照有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋給以補(bǔ)償。
3.對在1986年1月1日至2007年9月30日期間難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造時間且僅有該處房產(chǎn)的，按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳相關(guān)規(guī)費(fèi)后參照有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋給予補(bǔ)償；對有多處房產(chǎn)的，可按重置價（見附1）折舊成新范圍內(nèi)給予補(bǔ)償。
4.對2007年10月1日至今自行搭建的房屋按照《寧都縣縣城規(guī)劃區(qū)違法違章建筑處理暫行辦法》（寧府發(fā)〔2013〕2號）文件給予處理，處理后參照有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋給予補(bǔ)償。
5.對無法認(rèn)定建造時間的房屋，參照上述第4點(diǎn)處理。
（六）對調(diào)查核實(shí)后的被征收房屋產(chǎn)權(quán)人、房屋類型、結(jié)構(gòu)、面積、建造時間、性質(zhì)、是否租賃、處理方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等情況依法在改造所在地予以張貼公示。
六、補(bǔ)償內(nèi)容、方式和標(biāo)準(zhǔn)
（一）補(bǔ)償內(nèi)容
包括納入征收范圍內(nèi)房屋房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償，附屬建筑、庭院價值補(bǔ)償，房屋內(nèi)部設(shè)施、裝飾裝修的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時過渡安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
（二）補(bǔ)償方式
對納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的房屋征收一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
（三）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
1.私有房產(chǎn)的補(bǔ)償
（1）房屋主體補(bǔ)償
房屋主體補(bǔ)償指其房地產(chǎn)價值補(bǔ)償，房地產(chǎn)價值補(bǔ)償由選定的具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。房屋主體補(bǔ)償以棟為單位，征收房屋主體一層的，按征收主體房屋（不含附屬房）市場評估價值的200%予以補(bǔ)償；征收房屋主體兩層的，按征收主體房屋（不含附屬房）市場評估價值的110%予以補(bǔ)償；征收房屋主體三層及以上的，按征收主體房屋（不含附屬房）市場評估價值的100%予以補(bǔ)償。非住宅（商業(yè)）其補(bǔ)償價值由選定的具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定，但不獎勵、不補(bǔ)助。
（2）附屬房及房屋內(nèi)部設(shè)施和裝修裝飾補(bǔ)償
附屬房及房屋內(nèi)部設(shè)施和裝修裝飾補(bǔ)償，其補(bǔ)償價值由選定的具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定，但不獎勵、不補(bǔ)助。
（3）庭院補(bǔ)償
庭院補(bǔ)償按其土地使用權(quán)證確定面積給予基準(zhǔn)地價120%的補(bǔ)償，但不獎勵、不補(bǔ)助。
（4）房屋搬遷補(bǔ)助
房屋主體建筑面積200m2（房產(chǎn)證或認(rèn)定面積）以內(nèi)的每戶一次性補(bǔ)助3000元；房屋主體建筑面積超過200m2的，超出部分按5元/平方米標(biāo)準(zhǔn)一次性予以補(bǔ)助。
（5）臨時過渡安置補(bǔ)助
按被征收房屋產(chǎn)權(quán)人戶口人數(shù)每人每月100元予以補(bǔ)助，每戶不少于500元/月，補(bǔ)助期限為6個月。
（6）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
因改造房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，由有資質(zhì)的專業(yè)對口機(jī)構(gòu)評估確定后予以補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失是指對納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人房屋租金損失和經(jīng)營者經(jīng)營損失予以補(bǔ)償。對納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人房屋租金損失的補(bǔ)償時間按6個月計(jì)算，對經(jīng)營者的經(jīng)營損失補(bǔ)償時間按3個月計(jì)算。對房屋所有權(quán)人自行經(jīng)營的，可在房屋租金損失和經(jīng)營者經(jīng)營損失兩者選其一進(jìn)行補(bǔ)償。納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人房屋租金的損失參照房屋改造前同類同地段房屋市場租金評估確定；經(jīng)營者的損失參照房屋改造前經(jīng)營主體上年度月均應(yīng)納稅的所得額、從業(yè)人員最低工資評估確定。
給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)符合下列條件：
①房屋具有合法權(quán)證、房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；
②改造征收決定公告發(fā)布前2年持續(xù)在經(jīng)營，并有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)上載明的營業(yè)場所為被改造房屋；
③已辦理稅務(wù)登記并具有稅負(fù)核定憑證。
2.公房的補(bǔ)償與安置
（1）公房非住宅承租戶的補(bǔ)償
①搬遷補(bǔ)償。搬遷費(fèi)一次性補(bǔ)助3000元/戶。
②提前簽約搬遷獎勵。搬遷時限為發(fā)布房屋征收決定之日起60天，每提前一天獎勵100元，并自行安置。
（2）公房住宅承租戶的安置與補(bǔ)償
安置方式：實(shí)行保障房安置和自行安置
①選擇保障房安置的承租戶：搬遷補(bǔ)償，一次性補(bǔ)助1500元/戶；水電搬遷補(bǔ)償，一次性補(bǔ)助1000元/戶（水電屬單位開戶的除外）；房源選擇原則，根據(jù)簽約騰房的先后順序優(yōu)先選擇安置房源；住房優(yōu)惠政策，符合廉租房或公租房條件的，享受相應(yīng)的政策保障。
②選擇自行安置的承租戶：搬遷補(bǔ)償，一次性補(bǔ)助1500元/戶；臨時安置補(bǔ)償，臨時安置費(fèi)100元/人·月，每戶不低于500元/月，補(bǔ)助期限為6個月；水電搬遷補(bǔ)償，一次性補(bǔ)助1000元/戶（水電屬單位開戶的除外）；提前簽約搬遷獎勵，搬遷期限為發(fā)布房屋征收決定之日起60天，每提前一天搬遷獎勵50元。
七、獎勵
被征收人在約定的簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議并騰空交房的，可給予相應(yīng)獎勵政策；超過規(guī)定期限簽訂協(xié)議或騰空交房的，不享受任何獎勵政策；獎勵資金按被征收主體房屋(不含附屬建筑、庭院及房屋內(nèi)部設(shè)施和裝飾裝修)市場評估價計(jì)算。具體獎勵方法如下：
（一）對在房屋征收決定公告發(fā)布之日起1-30天內(nèi)簽約并完成騰空交房的，給予被征收房屋產(chǎn)權(quán)人房屋主體市場評估價的20％獎勵。
（二）對在房屋征收決定公告發(fā)布之日起31-60天內(nèi)簽約并完成騰空交房的，給予被征收房屋產(chǎn)權(quán)人房屋主體市場評估價的15％獎勵。
（三）對在房屋征收決定公告發(fā)布之日起61-90天內(nèi)簽約并完成騰空交房的，給予被征收房屋產(chǎn)權(quán)人房屋主體市場評估價的10％獎勵。
八、優(yōu)惠政策
（一）被征收人房屋主體總層數(shù)五層（含）以內(nèi)的，在征收補(bǔ)償簽約期限內(nèi)簽訂征收協(xié)議并完成搬遷交房后2個月內(nèi)給予被征收房屋產(chǎn)權(quán)人房屋主體市場評估價20％的購房補(bǔ)助。
（二）對棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)無能力購房的被征收房屋產(chǎn)權(quán)人，符合享受公共租賃住房或廉租房政策條件的，可優(yōu)先申請公共租賃住房或廉租房。
（三）貨幣化安置補(bǔ)償費(fèi)直接進(jìn)被征收人賬戶，免收任何稅費(fèi)。
（四）被征收房屋為單位自管公房及直管公房，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
九、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定
房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的確定按以下程序和方式：房屋征收決定公布后，房屋征收部門在被征收房屋所處區(qū)域內(nèi)發(fā)布確定房屋評估機(jī)構(gòu)的公告，被征收房屋所有權(quán)人在房屋征收部門發(fā)布公告5日內(nèi)協(xié)商選定房屋評估機(jī)構(gòu)；若協(xié)商不成，協(xié)商期限屆滿后3日內(nèi)以多數(shù)被征收房屋所有權(quán)人選定評估機(jī)構(gòu)的意見確定房屋評估機(jī)構(gòu)；若被征收房屋所有權(quán)人在期限內(nèi)無法形成多數(shù)意見的，則在前一期限屆滿后10個工作日內(nèi)由房屋征收部門通過公開抽簽或搖號等方式隨機(jī)選定房屋評估機(jī)構(gòu)。
被征收人或者房屋征收部門對評估確定被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核評估結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，專家委員會的鑒定結(jié)果為最終結(jié)果。
十、辦理補(bǔ)償手續(xù)的程序
（一）凡搬遷完畢的被征收房屋產(chǎn)權(quán)人，須保持房屋結(jié)構(gòu)完好，并自行鎖好門窗。攜帶房屋憑證（房屋產(chǎn)權(quán)證、確權(quán)單）、征收通知書和房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，到現(xiàn)場辦公點(diǎn)辦理補(bǔ)償手續(xù)。被征收人交房前原房屋固定設(shè)施遭人為拆除的，將按損失的價值扣除被征收人的補(bǔ)償金。
（二）征收補(bǔ)償工作辦公地點(diǎn)設(shè)在原房管局辦公樓（解放東路80號）。
（三）房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收人房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請縣人民政府作出征收補(bǔ)償決定。被征收人對征收補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在征收補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。對因此而增加的代履行費(fèi)用，在被征收人的征收補(bǔ)償款中扣除。
十一、法律責(zé)任
（一）項(xiàng)目實(shí)施單位及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行《寧都縣棚戶區(qū)（城中村）改造實(shí)施辦法》規(guī)定的職責(zé)，或?yàn)E用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門予以責(zé)令改正，并通報批評；造成損失的，依法追究賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行責(zé)任追究；涉嫌違法犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究責(zé)任。
（二）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收補(bǔ)償工作，涉嫌違法犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究責(zé)任。
（三）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法追究賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行責(zé)任追究；涉嫌違法犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究責(zé)任。
（四）紀(jì)檢、監(jiān)察部門設(shè)立舉報電話，對房屋征收過程中的舉報信息進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、查處。
（五）審計(jì)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。
十二、其他事項(xiàng)
（一）棚改指揮部綜合辦公室負(fù)責(zé)組織房管、國土部門對被征收房屋的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)行鑒定；負(fù)責(zé)對被征收房屋的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、面積測量等結(jié)果開展隨機(jī)抽查、復(fù)核。
（二）各片區(qū)工作組要對被征收房屋進(jìn)行攝像和拍照，并將影像、圖片資料與其它房屋改造相關(guān)資料一起按戶建立棚改檔案。
（三）房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證收回，房屋被依法征收后，被收購的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等由項(xiàng)目實(shí)施單位處理。
（四）簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時，納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人應(yīng)持身份證、土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證到場，納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人因故不到場的可以委托代理人持相關(guān)證件及授權(quán)委托書到場簽訂（授權(quán)委托書可以由納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人在征收工作人員現(xiàn)場見證下出具），土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證原件等權(quán)屬證明材料由征收實(shí)施單位收回，按有關(guān)規(guī)定辦理土地、產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)。
（五）納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋有租賃行為的，由納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人與承租人自行協(xié)商解決有關(guān)租賃問題。
（六）房屋拆除工作必須由項(xiàng)目改造實(shí)施單位委托有拆除資質(zhì)的企業(yè)統(tǒng)一拆除。房屋拆除實(shí)施企業(yè)應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定將被拆除房屋的施工方案報建設(shè)管理部門備案，方可對建筑物實(shí)施拆除。
（七）本方案自發(fā)布房屋征收公告之日起施行。
十三、本方案具體適用問題由寧都縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
附件：寧都縣房屋重置價格表、內(nèi)部設(shè)施及裝飾裝修項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、生活生產(chǎn)設(shè)施及其他地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
