延安市人民政府關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的十條意見
為貫徹落實中、省近期出臺的一系列穩(wěn)定住房消費政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出如下十條意見。
一、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
1.統(tǒng)籌安排商品住房、棚戶區(qū)改造和保障性住房的供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制年度住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模和進度。取消商品房開發(fā)項目套型比例限制，對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)國土、規(guī)劃部門批準(zhǔn)后允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。特別要統(tǒng)籌規(guī)劃好延安中心城區(qū)和新區(qū)的建設(shè)規(guī)模，真正實現(xiàn)“中疏外擴”目標(biāo)。
2.打通保障性住房與存量商品房通道，通過購買和長期租賃方式，把適合或經(jīng)改造符合公共租賃住房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房房源，引導(dǎo)市民通過購買存量商品房、租賃存量房的形式解決住房問題，將新市民納入住房保障范圍，通過公租房、限價商品房等渠道分類解決住房問題。
3.探索發(fā)展一級租賃市場，在金融、稅收和經(jīng)營管理等方面給予政策支持，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者以長期租賃的方式消化存量房，解決低收入家庭住房問題。今后政府原則上不再新建公租房，對符合條件的，政府給予租金補貼，支持保障對象通過租賃市場解決住房問題。
二、合理安排住房用地供應(yīng)規(guī)模
4.根據(jù)市場供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的縣區(qū)，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)。
5.災(zāi)后重建安置住宅、居民下山安置住宅、棚戶區(qū)改造安置住宅、改制企業(yè)職工安置住宅、村集體安置房、“三產(chǎn)”等屬于安置項目用地的，以土地劃撥供應(yīng)。
6.對已經(jīng)取得土地使用權(quán)、尚未開發(fā)或在建項目，需要調(diào)整房地產(chǎn)用地的，經(jīng)批準(zhǔn)后可調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，轉(zhuǎn)型用于租賃型保障房、棚戶區(qū)改造安置房以及國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設(shè)。符合劃撥用地條件的，重新辦理劃撥用地手續(xù)。
7.已經(jīng)取得土地使用權(quán)、尚未開發(fā)或在建的商品房項目，商業(yè)和住宅可以根據(jù)市場狀況進行調(diào)整，重新確定規(guī)劃條件、評估地價，補繳差價。
三、大力推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置和兩房并軌工作
8.大力推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置。各縣區(qū)政府、市級有關(guān)工作部門要結(jié)合實際，綜合考慮商品住房庫存情況和居民意愿，通過政府購買社會房源和搭建平臺組織征遷群眾選購等方式，切實提高棚改貨幣化安置率，其中市區(qū)達到80%以上，其他縣要達到50%以上。對 2016 年 1 月 1 日 后的棚戶區(qū)改造征收對象購買存量商品房的，每套按中省共獎勵0.8萬元（其中，中央資金0.3萬元、省級資金0.5萬元）標(biāo)準(zhǔn)予以獎勵。
9.建立購租并舉的保障房制度。全面推進廉租住房和公租住房并軌運行，保障對象為：城鎮(zhèn)中等以下收入住房困難家庭和新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員、扶貧避災(zāi)移民搬遷、農(nóng)村危房危窯改造中的住房困難者；棚改住房困難群眾、國有改制企業(yè)和居民下山住房困難群眾。利用國有改制企業(yè)存量建設(shè)用地實施棚戶區(qū)改造，統(tǒng)籌調(diào)配安置房源，并安排公租房、廉租房，統(tǒng)籌解決改制企業(yè)職工住房困難問題。
四、加大金融貸款支持力度
10.積極支持居民合理住房貸款需求。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款相結(jié)合，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，執(zhí)行首套住房貸款政策；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。金融機構(gòu)要在各類貸款中優(yōu)先滿足購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
五、加大住房公積金貸款支持力度
11.拓寬住房公積金資金來源。鼓勵支持無雇工的個體工商戶、非全日制從業(yè)人員以及其他靈活就業(yè)人員，繳存住房公積金，享受住房公積金政策。
12.放寬購房提取限制。一是繳存職工購置自有產(chǎn)權(quán)住房的，在付清首付房款（不含公積金貸款）或合同生效之日起三年內(nèi)，每年可提取一次本人及配偶住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額支付房款，也可申請?zhí)崛”救思捌渑渑茧p方的父母、子女的公積金用于支付購房款。二是對于享受并提取償還住房公積金貸款的職工及配偶，首次申請?zhí)崛〗痤~可延至上年結(jié)轉(zhuǎn)額，再次可逐年申請?zhí)崛?，直至還清貸款。三是開啟繳存職工直接利用現(xiàn)有個人住房公積金賬戶余額沖抵償還個人住房公積金貸款模式，改變以往“先還錢再提錢”的流程。
13.降低貸款門檻、簡化辦事流程。一是繳存職工購置自有產(chǎn)權(quán)住房的，可申請兩次住房公積金個人住房貸款，首次使用住房公積金貸款購買普通住房的，最低首付款比例為20%。二是對已結(jié)清住房公積金或商業(yè)銀行住房存量貸款余額，申請再次貸款購買住房的，最低首付款比例按住建部最新政策由30%降低至20%。三是對棚戶區(qū)改造的職工和購買保障房項目的職工申請貸款實行“優(yōu)先受理、優(yōu)先審批、優(yōu)先發(fā)放”。四是實現(xiàn)異地貸款同城化。對于全市繳存職工在市轄十三個縣區(qū)購房視為在同一城市購房，本地繳存職工購買異地改善型住房或在本地購房的外地繳存職工可向購買地中心或管理部申請住房公積金貸款。五是盤活存量貸款資產(chǎn)。積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款，通過商轉(zhuǎn)公以及存量貸款轉(zhuǎn)讓等多種措施，最大限度滿足職工的貸款需求。當(dāng)延安市住房公積金個貸率低于70%時，延安市住房公積金管理中心可以開展商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)；當(dāng)個貸率高于85%時，優(yōu)先辦理首套貸款的申請。
六、實行稅費優(yōu)惠政策
14.個人對外銷售或購買2年以上（含2年，下同）的住房，免征增值稅；對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
15.首套住房的認(rèn)定以購房所在地商品住房查詢結(jié)果為準(zhǔn)。實行貨幣化安置的被征收人重新購置房屋，成交價在貨幣補償額以內(nèi)的，免征契稅；超過貨幣補償額的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
16.房地產(chǎn)開發(fā)項目需繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、防空地下室異地建設(shè)費、水土流失保持費等收費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納50%費用后即可辦理建設(shè)工程施工許可手續(xù)，剩余50%款項在辦理項目竣工驗收時全部交清。若剩余50%款項不交清，相關(guān)部門不予驗收。
17.按照《省物價局、省財政廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)改委、財政部關(guān)于降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費受理商標(biāo)注冊費等部分行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》有關(guān)政策規(guī)定，新建商品住房房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費每平方米降為1.6元，經(jīng)濟適用房每平方米降為0.8元，存量住房每平方米降為3.2元，房改房首次上市每平米降為1.6元。
七、全面落實購房落戶政策
18.各縣區(qū)政府要全面落實購房落戶政策，對農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力、高校畢業(yè)生及引進的各類專業(yè)技術(shù)人才、市外人員在本市購買住房的，辦理落戶手續(xù)。購買商品住房的，憑合法購房手續(xù)即可在房屋所在地辦理本人、配偶和未成年子女的戶籍遷入落戶手續(xù)。其子女享受購房所在轄區(qū)居民子女教育的權(quán)利。
八、加強房地產(chǎn)開發(fā)配套建設(shè)
19.堅持以人為本、因地制宜、區(qū)域配套、節(jié)能省地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目配套設(shè)施的建設(shè)管理，完善教育、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、購物、市政公用設(shè)施等配套設(shè)施，提升項目品質(zhì)，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相協(xié)調(diào)。
九、加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測分析
20.進一步完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報機制，核查每個房地產(chǎn)項目的建設(shè)、投資、銷售、待售等指標(biāo)，切實了解項目運行情況，及時分析，科學(xué)研判，研究解決房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況、新問題，防控爛尾樓、大面積退房、企業(yè)資金鏈斷裂等房地產(chǎn)風(fēng)險。
十、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
21.堅持開展房地產(chǎn)違法違規(guī)行為整治活動，加強房產(chǎn)測繪、預(yù)售許可、合同簽訂、交付使用、房產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)廣告等各個環(huán)節(jié)的管理，對損害群眾利益的違法違規(guī)行為嚴(yán)肅查處，切實維護市場秩序，營造良好的市場環(huán)境。
22.全面放開房地產(chǎn)市場，允許開發(fā)企業(yè)聯(lián)合競買土地，共同開發(fā);鼓勵資信良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組運營狀況欠佳的房地產(chǎn)企業(yè);對建設(shè)時限長、影響社會穩(wěn)定、風(fēng)險較大的項目，各級國土、規(guī)劃、住建、房產(chǎn)部門要高度重視，積極主動介入，及時化解矛盾和問題，避免發(fā)生群體性事件。
23.規(guī)范商品房銷售和進戶環(huán)節(jié)收費行為。新建商品房供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)等所有公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費用，均包含在商品房銷售價格中，開發(fā)企業(yè)不得在房價外向購房者另行收取。
24.各縣區(qū)政府、市政府各有關(guān)部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深入研究和全面落實中省出臺的促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的政策措施，摸清底數(shù)，查找問題，因地制宜，精準(zhǔn)施策，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
