城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房的合同有效嗎？能否獲得宅基地使用權(quán)？被拆遷的話補(bǔ)償款給誰？下面我們一起看一則案例？
問題
山東省某村村民A向村委會(huì)申請了一塊宅基地，并通過了建房審批。A與城鎮(zhèn)居民B簽訂合同，讓B在其宅基地上自建房屋，B支付宅基地使用費(fèi)。后因舊村改造，B在A宅基地上的自建房被拆遷，獲得拆遷安置房。A訴至法院，要求確認(rèn)合同無效，并要求B返還拆遷后所得安置房。A請求可否成立?
解答
一、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房的合同無效
我國《憲法》第10條規(guī)定，“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。《土地管理法》第8條規(guī)定，“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。就此可知，宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體成員身份相關(guān)聯(lián)，不得隨意轉(zhuǎn)讓。我國立法原則上禁止將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織外成員，對(duì)此我國相關(guān)部門及各地政府作了進(jìn)一步明確。
首先，對(duì)于宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，各地做法不一。山東省采取禁止態(tài)度。其次，對(duì)于宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”?？梢?，我國禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房。
《合同法》第52條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，以及最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋(二)規(guī)定“合同法第52條第(五)項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，可知當(dāng)合同違反效力性強(qiáng)制規(guī)定則無效。本例中，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上自建房屋，違反了法律規(guī)定，若此合同繼續(xù)有效將會(huì)損害國家和社會(huì)公共利益，屬于違反效力性規(guī)定。所以，A與B簽訂的合同無效。
二、非合法宅基地使用權(quán)人建房，不能取得房屋所有權(quán)
本例中，因合同無效宅基地使用權(quán)仍歸村民。根據(jù)《山東省農(nóng)村宅基地管理辦法》相關(guān)規(guī)定，只有獲得建房審批才能成為合法建房主體。村民A是宅基地使用權(quán)人并獲得建房審批，B是房屋出資者。根據(jù)“房地不分離”原則，房屋和宅基地使用權(quán)只能歸一個(gè)主體所有。這里涉及民法中規(guī)定的添附物所有權(quán)歸屬問題。B在A的宅基地上建立房屋，其實(shí)是將建筑材料等動(dòng)產(chǎn)與宅基地相結(jié)合，是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合，由不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人取得所有權(quán)。所以，宅基地使用權(quán)歸A的情況下，房屋的所有權(quán)應(yīng)歸A所有。所以A是房屋所有權(quán)人。
三、城鎮(zhèn)居民無權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償利益
拆遷后應(yīng)給予被拆遷人相應(yīng)補(bǔ)償，但對(duì)于農(nóng)村集體拆遷，被拆遷人如何確定我國法律無明確規(guī)定。根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》，“在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行”，以及該條例第2條規(guī)定“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償”。可知，房屋所有權(quán)人為被拆遷人。
本例中，自建房雖由B出資建設(shè)，但是其出資建設(shè)本身違反農(nóng)村土地管理禁止性規(guī)定，B沒有該房屋所有權(quán)，不能作為被拆遷人獲得房屋補(bǔ)償。
中國地質(zhì)大學(xué)(北京) 康武燕
