1月15日，國土資源部部長姜大明的兩段話猶如重磅炸彈，引起了各界的廣泛關注。尤其是我國將探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的消息更是引爆了輿論。但是，這兩段話里的信息你真的看懂了嗎？在進行解讀之前，讓我們先來看看這兩段話具體是怎么說的。
“一是住房供地，政府將不再壟斷”。國土資源部部長姜大明今天表示，我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
二是我國宅基地也將‘三權分置’”。姜大明透露，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新。但城里人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。
如何理解這兩段話的深刻含義？這是否意味著農地可以直接入市？
一位不愿具名的土地專家表示，住宅用地政府不再壟斷的理解不夠準確，客觀來說，真正的含義是，原來住房供地都是國有建設用地，農村集體建設用地入市需要經過政府征地轉化為國有建設用地，這次明確了以后住宅用地將不僅是國有建設土地供應，農村集體建設用地也將參與供應，但是只能通過建設租賃住房的方式入市，而且是在政府統(tǒng)一規(guī)劃下建設，并不是真正打破壟斷。
而對于宅基地三權分置說法，他認為，客觀來說，這次核心是提出宅基地使用權的概念，原來對于宅基地沒有提過“使用權”，這次提出未來將“適度放活宅基地使用權”，但是對于使用權將來怎么流通，具體有何限制，并沒有明確，只是為未來放活做鋪墊。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，此類政策思路或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地。第二、允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度。
嚴躍進認為，類似政策下，關于小產權房的討論或會繼續(xù)增加。必須強調一點是，小產權房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成，定性為違法違章建筑，沒有轉正的可能。本身也不是在常規(guī)意義上的類似宅基地上建設，更多是一些農村經營性用地，其和宅基地不是一個土地概念。所以小產權房依然會管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機會。
那么，國土部部長的這兩段話透露出的信息，是否意味著會帶來大量農地入市，對房地產市場帶來沖擊？
上述不愿具名的土地專家認為，過去的農村集體建設用地改革很多年了，但是直到現(xiàn)在也沒有什么實質性的進展，他判斷宅基地的改革應該會更加謹慎，因為涉及到農村居民的居住問題，力度和進展會有多大可想而知。
他同時指出，這次國土部部長講話中的用詞說“研究制定”和“探索”，這只是剛剛開始，未來還要進一步試點，到將來推開也是有限范圍內，因此對房地產市場的影響不會有市場預期那么大。
實際上，農村集體經營性建設用地直接入市已經呼吁了很多年。此前，2015年，國家提出在北京（樓盤）市大興區(qū)、天津（樓盤）市薊縣等33個縣市試點農村集體經營性用地入市。后來《土地管理法》修改，改掉了不準農村集體建設用地直接入市的條款。
去年，為落實“房住不炒”，國土部和住建部聯(lián)合確定第一批在北京、上海（樓盤）、沈陽、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，這也是為了增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
實際上在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內容。所以實際上類似多主體供給也會在土地供應上得到體現(xiàn)。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地。但是必須注意一點是，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而且真正對此類集體建設用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村。另外從此類表述來看，類似用地也可能是從其他非地產開發(fā)的企業(yè)手中獲取，尤其是一些國有企業(yè)的用地。很多國有企業(yè)用地的工業(yè)用地當前需要積極轉性，過去很少會提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會對此類存量用地積極盤活，所以實際上都有助于土地用地制度的靈活，同時為“商品房、保障房、共有產權房、租賃住房”四元產品線提供更有保障的用地內容。
而從宅基地的三權分置的角度看，實際上也是積極探索當前宅基地流轉等概念。從此類政策來看，宅基地的集體所有權的概念不會變，這是基本的原則。而從農戶的資格權來看，也是要積極保障的，這也是新型城鎮(zhèn)化中需要積極關注的內容。而在此類放活宅基地使用權的概念上，不排除會出現(xiàn)部分宅基地改為租賃住房的做法。類似做法其實和目前做的租賃住房的用地性質是不同的。當前租賃用地的用房性質其實是國有建設用地，而后續(xù)宅基地上形成的租賃房源屬性依然是集體建設用地的范疇。
此類政策思路或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊的宅基地的盤活。但也有兩個紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地。第二、允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度。另外類似政策下，關于小產權房的討論或會繼續(xù)增加。必須強調一點是，小產權房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，沒有轉正的可能。本身也不是在常規(guī)意義上的類似宅基地上建的，更多的是一些農村經營性用地，其和宅基地不是一個土地概念。所以小產權房依然會管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機會。
中原地產首席分析師張大偉分析認為：
首先，過去中國房地產的20年發(fā)展歷史，其實就是國有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產，依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。
其次，政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的，目前看，政策更多的提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。國土部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。
第三，經濟工作會議等提及的推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，預計未來非房地產企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會加速試點。
第四，權屬不變，符合規(guī)劃，這是土地出讓的前提，所以預計對現(xiàn)在土地市場的影響更多體現(xiàn)在租賃土地的供應上。政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。
土地的三權分置以及各項解讀大家應該都有了一定了解，小編在這里也想給大家介紹一下最新的土地發(fā)展方向。如果你有閑暇的時間，可以參考一下目前土流網重磅推出的“燕子到家”項目，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，整合了外賣、跑腿、團購、送貨上門、上門維修等服務，低投入就能有超值回報，只要你熟悉本地環(huán)境、時間多即可加入我們。詳情可點擊：燕子到家鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理火熱招募中！1000元即可創(chuàng)業(yè)！
宅基地三權分置將帶來哪些制度紅利？
①宅基地的三權分置，從土地供給端，讓集體土地入市。
農地的三權分置改革較為成熟，主要是土地所有權、承包權、經營權。類似的概念，宅基地的三權分置，就包括了所有權、資格權、使用權。我們認為對宅基地的改革，主要會解決農民工的住房問題：1）截止2016年，農民工數(shù)量為2.8億人，同時，外出農民工數(shù)量為1.7億人，且每年均在增長。外出農民工中，由于戶籍和所在地分離，會導致家鄉(xiāng)宅基地的部分空置，也即浪費了“使用權”；2）農民工的租房比例為62%，購房的比重不足3%，剩余通過雇主提供等其他方式解決。但農民工的人均租房面積僅19平方米。目前的三權分置，一旦實施，可以通過確定所有權、穩(wěn)定資格權的基礎上，流轉使用權，帶來土地供給的增加。
②人口流動和戶籍固化的轉換更加順暢，在農地改革后再一次釋放勞動力制度紅利。
農地改革的目的是提高農民勞工的積極性，宅基地改革的目的是解放勞動力，從事效率更高的其他產業(yè)。過去人口的“偽”流動，在于不能固化人口，用工需求的不穩(wěn)定對降低企業(yè)效率。不能固化人口的原因在于嚴格的戶籍落戶政策和潛在的宅基地權益，使得農民工不愿意放棄農民的身份。宅基地的三權分置，如果能夠在穩(wěn)定農民工的宅基地資格權的情況之下、進行使用權的流轉，穩(wěn)定的財產性收入提高了農民工的購買力，也提高了農民工愿意“放棄”宅基地、進城落戶的動力。類比日本1973年之后，市町村合并過程中通過征收土地讓農民獲得大量的財產性收入，加快了農民工進城的速度，也帶來了農民購買力的增強。同時，經過戶籍固化的農民工可以保證更穩(wěn)定的企業(yè)用工需求。因此，這次宅基地改革，將再一次釋放勞動力的制度紅利。
③購買力與需求的雙升，二線城市加速趕上，看好以二線城市作為主戰(zhàn)場的全國龍頭。
當前政府調控思路已經從“政府缺錢、政府賣地、銀行配合放貸款”的逆向經濟邏輯，轉向為“產業(yè)拉動用工需求、人口流入消化商品房、政府根據庫存周期供地”的正向經濟邏輯，這是長效機制能夠達成的結果。由于一線城市限制人口、三四線城市人口流出，二線城市成為人口增長的主要區(qū)域，以產業(yè)帶動地產的新邏輯作為政府思路之后，如何調用勞動力的涌入帶來需求增長、如何提高勞動生產力帶動收入增長，是制度紅利需要解決的問題。
