作為一項(xiàng)重大創(chuàng)新，我國將探索農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)、農(nóng)戶資格權(quán)、宅基地及農(nóng)房使用權(quán)“三權(quán)分置”。
國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會(huì)議上說，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，是一項(xiàng)重大創(chuàng)新。各地在改革試點(diǎn)中要認(rèn)真開展農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究，探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實(shí)現(xiàn)形式，可以重點(diǎn)結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗(yàn)和辦法。
姜大明提出：我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
姜大明強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。
顯然，隨著姜大明的觀點(diǎn)釋放，未來的宅基地制度體系將發(fā)生深刻變化：
①所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分離開后，所有權(quán)不變，仍然屬于集體；
②資格權(quán)是對于農(nóng)民各項(xiàng)附著在土地上的權(quán)利的一種保障；
③最為關(guān)鍵的是使用權(quán)，一旦分離，則意味著宅基地可以真正意義上進(jìn)入住宅用土地市場。
但是值得注意的是，宅基地入市的主要目的是用于實(shí)現(xiàn)租購并舉的住房制度，主要用于租賃用途。
為什么農(nóng)村宅基地要實(shí)行“三權(quán)分置”，這是什么意思？
農(nóng)村土地大致可以分為三類：耕地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地；
針對耕地，2017年2月5日，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動(dòng)能的若干意見》首次提出農(nóng)村土地“三權(quán)分置”的概念，將對農(nóng)村土地實(shí)行的集體所有權(quán)和農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)“兩權(quán)分置”，改為集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”，為的就是能夠在不損失農(nóng)民土地利益的前提下，促進(jìn)農(nóng)村土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；
而此次，國家最新提出，針對農(nóng)村宅基地也將實(shí)行“三權(quán)分置”，但和耕地“三權(quán)分置”不同，農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”指的是宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，主要目的是活用農(nóng)村宅基地，讓農(nóng)民能夠?qū)㈤e置的宅基地變成可以直觀感受到的財(cái)產(chǎn)性收入！
農(nóng)村宅基地實(shí)行“三權(quán)分置”，對農(nóng)民來說，能得到什么好處？
政府不再是居住用地的唯一提供者，農(nóng)村將開展多渠道租購并舉制度，讓全體農(nóng)民住有所居；
劃重點(diǎn)：租購并舉制度，即健全租賃市場，推進(jìn)租賃市場發(fā)展，打壓非正常購房需求，未來買房不再是重點(diǎn)；農(nóng)民本身壓力就大，賺錢不易，跟風(fēng)性的購房現(xiàn)象需要得到遏制，要穩(wěn)定市場，確保每戶家庭都能實(shí)現(xiàn)有所居！
退出宅基地進(jìn)城購房，保留農(nóng)村宅基地申請權(quán)利；
農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”后，農(nóng)民可以選擇退出宅基地，獲得現(xiàn)金補(bǔ)償，進(jìn)城購房定居，但不同的是，仍然保留重新申請宅基地的權(quán)利；
獲得更多財(cái)產(chǎn)性收入；
農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革，最重要的就是放活宅基地使用權(quán)，這一點(diǎn)意味著農(nóng)村宅基地有望入市，不斷升值；都說農(nóng)村宅基地會(huì)越來越值錢，其他任何理由說服力都不夠，但這一個(gè)理由足夠了！
解讀
“權(quán)屬不變、符合規(guī)劃”是前提
中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院教授、北京土地學(xué)會(huì)會(huì)長朱道林表示，政府將不再是居住用地**提供者這一政策的目的主要是想通過多主體、多渠道來保障住房供應(yīng)。政策的前提所提出的“權(quán)屬不變、符合規(guī)劃”很關(guān)鍵。實(shí)際上過去這種情況也是有的，比如中央機(jī)構(gòu)、在京單位等，很多都是在自己已擁有的用地上建設(shè)住宅，滿足本單位住房保障需求，當(dāng)然建設(shè)的前提是符合規(guī)劃。
從政策實(shí)施的角度，加強(qiáng)監(jiān)管很重要，如果監(jiān)管不到位，容易導(dǎo)致一些企業(yè)出現(xiàn)新的大量開發(fā)房地產(chǎn)，甚至導(dǎo)致新的供求失衡。從住房保障壓力來看，目前壓力比較大的主要集中在一、二線城市，即真正供求關(guān)系緊張的是大城市和特大城市，因此，如何區(qū)別施策始終是政策調(diào)控應(yīng)該注意的重點(diǎn)。
任何正常的房地產(chǎn)市場都是租購并存的?，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)租購并舉，主要因?yàn)榍皫啄甏蠖鄶?shù)**性購房比較多，房屋買賣占主體，導(dǎo)致租賃市場萎縮?，F(xiàn)在通過推進(jìn)租賃市場來滿足一些住房需求，尤其是在高房價(jià)的背景下，推進(jìn)租賃市場來保障住有所居是有積極意義的。深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，同樣是推動(dòng)住房用地的多主體供應(yīng)、多渠道保障的一種措施。
鼓勵(lì)農(nóng)村住宅以租賃方式流轉(zhuǎn)
朱道林表示，關(guān)于宅基地“三權(quán)分置”，應(yīng)該是類似于保持宅基地集體所有權(quán)不變，集體農(nóng)戶宅基地權(quán)利不變的情況下，鼓勵(lì)農(nóng)村住宅租賃、流轉(zhuǎn)的一種方式。
這一做法對于分布在城鄉(xiāng)接合部，尤其是大城市近郊區(qū)的農(nóng)村住宅，鼓勵(lì)其通過租賃方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，滿足住房租賃市場的需求，是有積極意義的。
當(dāng)然，國土資源部部長姜大明提到的“城里人到農(nóng)村買宅基地口子不能開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館”，這些限制是很有必要的，如果全放開了，后面管控的難度將更大。
